关于商品房销售、房屋中介以及招投标

法律知识和实务与操作技巧讲座的提纲

第一课：商品房销售理论与实务操作

第一讲_ 商品房预售、广告许诺纠纷及处理

一、司法解释的适用范围

（一）、房屋买卖合同

1、房屋买卖合同的概念、特征_____________

2、房屋买卖合同的标的物——房屋

3、房屋买卖合同的出卖人

（二）、《解释》的调整范围——商品房买卖合同

1、商品房买卖的标的物——商品房

2、商品房买卖合同的概念和种类及特征

3、商品房预售合同与相关合同的区别

案例1：李海军等28人与某房地产公司关于合同附件约定的电梯(主机进口)效力纠纷

案例2：预售合同约定共用部位归个别业主，该条款效力纠纷

案例3：两份商品房买卖合同价款不一致，怎样认定效力

案例4：已告知购房者房屋被预售及抵押，预售合同是否有效

二、商品房预售合同的效力

（一）理解商品房预售合同的效力问题，首先必须要区别《城市房地产管理法》第44条第1款规定的商品房预售条件与该条第2款规定的预售合同登记备案的不同意义。

（二）关于商品房预售许合同效力的补正问题。

案例5：“商品房预售许可证”张冠李戴，开发商承担违约责任

案例6：开发商未取得预售许可证，签定的变相买卖协议应属无效

案例7：没有签订商品房预售合同，买受人只可要求退还房款

案例8：开发商没有取得预售许可，买受人可行使不安抗辩权

案例9：一审前未取得“预售许可证”，双方所签订的预售合同无效

案例10：未取得销售许可证，非正式购房合同不具法律效力

三、销售广告为合同要约的条件

（一）、目前商品房广告中说明和允诺的主要情形。_

（二）审判实践中对商品房销售虚假广告等引起纠纷的处理的不同意见。

（三）销售广告中视为要约即具有合同约束力的三个条件：

1、商品房销售广告中的“说明和允诺”必须明确具体

2、对商品房买卖合同的订立有重大影响

3、对房屋价格的确定有重大影响

（四）、实践中人民法院将商品房广告和宣传资料认定为合同内容的几种情形。

案例11：售楼广告的描述与实际情况不符，是否承担民事责任。

案例12：售楼广告名不符实，开发商应受到惩罚_____________