2007上半年我区房地产市场运行情况分析
今年我区房地产市场进入了一个快速发展的新时期,房地产市场发展呈现出一些新情况,新特点,开发投资增速逐渐放缓,商品房市场结构进一步优化,销售形势状况良好,空置面积下降.
一,房地产开发投资的基本情况
1,房地产开发投资总额缓慢增长
1-6月,我区房地产开发投资缓慢增长,共完成投资7.6亿元,同比增长1.6%,其中,住宅投资完成5.1亿元,增长13.8%.从今年上半年我区房地产开发投资情况来看,呈现出逐步放缓的趋势,从3月增长最多的41.2%下降至只增长1.6%,下降了近40个百分点.主要原因有两点:一是今年新开工的房地产投资项目规模都不大,没有大的楼盘,续建项目在今年上半年投资规模也不如去年,再者去年上半年我区房地产投资增速逐步上升,尤其去年5,6月份房地产增速更是高达61.0%和71.4%,高速增长造成去年同期的基数相应较大,今年再在去年的基础上保持较高的增速具有一定的难度.二是由于今年重庆的天气雨天较多,尤其入夏以来,重庆大到暴雨的天数增加,对于房地产工程建设来说,由于下雨将造成户外施工停滞,一定程度上也会影响本年投资有所下降.
2,商品住宅是房地产市场的主体
上半年,我区住宅投资完成5.1亿元,同比增长13.8%;办公楼投资完成2016万元,同比增长536.0%;商业营业用房投资完成10328万元,同比下降34.9%;其他用房投资完成12759万元,同比下降8.1%.房地产市场结构进一步优化,住宅投资仍然占主要地位,比重达70.0%,而且增速明显高于整体增速,从一个侧面显示出我区商品住宅需求较为旺盛.如图一.
3,竣工规模急剧扩大
近年来我区房地产投资快速增长,2006年我区房地产投资达到高峰,部分续建的工程在今年上半年度陆续竣工,其中天辰美苑一期和晋愉·绿岛一期两个大项目在今年三月竣工,二季度,又有松华阁,锦天康都以及鑫瑞康居,福居两个农转非安置房相继竣工,全区商品房竣工面积达45.8万平方米,同比增长高达384.5%.
4,商品房销售情况良好,空置面积下降
今年上半年我区商品房销售形势良好,销售面积达到29.1万平方米,同比增长35.1%,同时空置面积略有下降,比去年同期下降19.0%,为20.5万平方米.这从一个方面显示我区房地产供求处于一个较好的状态中.
二,我区房地产市场运行中存在问题
1,我区房地产投资增幅较慢,居主城九区之末
今年上半年,我区房地产投资共完成7.6亿元,同比增长1.6%.从投资总量来看,在全市主城九区中位列倒数第二,仅高于倒数第一的北碚,只多了1.2亿元.从投资增速来看,我区房地产投资增速位于主城九区倒数第一,同增速最高的沙坪坝相比增速少了52个百分点,我区房地产投资增速不仅远远低于其他主城八区,在全重庆市40个区县中进行排位,也排在后列,位居34位.
2,施工规模保持平稳,新开工面积略有增长
上半年,我区商品房施工面积198.9万平方米,比去年同期增长3.4%,其中新开工面积为34.5万平方米,比去年同期增长16.8%.虽然新开工面积略有增长,但是由于新开楼盘规模都不算很大,导致全区施工规模与去年同期基本保持一致,没有大的变化.
3,商品房销售面积增长幅度在全市位居偏后
今年6月18日是重庆成为我国第四大直辖市的十周年纪念日,几乎在同时重庆和成都一起被批准设立全国统筹城乡综合配套改革试验区,这两个利好消息立马刺激了重庆的房地产销售市场,一时间,重庆房市销售出现了火爆的场面.截止6月,大渡口区的商品房销售面积大幅度增长,共销售商品房面积达29.1万平方米,同比增长35.1%.纵向比较来看,这个速度是不错的,但是横向同重庆主城其他区比较,35.1%的速度远远低于重庆市的增长速度49.5%,如果同增长速度最快的江北和南岸区相比,大渡口的增速仅达到江北和南岸增速的三分之一.
4,我区商品住宅在价格方面的优势逐渐消失
近年来,我区商品住宅的均价处于主城九区中相对较低的水平,随着轻轨二号线大渡口段的通车,陈庹路的打通,我区的交通状况得到了改观,许多外区人口涌入我区购买住房,导致近年来房价增速较快,目前为止,大渡口区的商品房住宅均价为2725元/平方米(按建筑面积计算),同周边的九龙坡区,沙坪坝区差距正越来越小.
5,房地产开发企业资金压力进一步加大
随着我区大量楼盘主体工程的完成,房地产开发企业需要支付大量的工程款,另一方面,由于贷款,融资,销售等多方面原因导致企业资金回笼压力大,据统计,6月底,我区房地产开发企业的各项应付款达3.1亿元,占其完成开发投资额9.1亿元(包括我区房地产企业在外区的投资)的34.3%.与去年同期相比,该比例从13.0%增长了21.3个百分点,企业在运行过程中资金的压力问题进一步凸现.

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