三明市区房地产交易指导价格
第一章 适用范围,制定原则和制定方法
一,适用范围
1,本指导价格适用于三明市区城市规划区范围内国有土地上的房地产交易价格参考.
2,本指导价格是三明市区内各地段等级,各类房屋的交易价格行情,可作为市区内不同地段等级,不同类型房地产买卖,转让,赠与,交换等交易行为发生时,衡量交易当事人的申报价格,成交价格或评估价格的高低提供课税价格参考;也可作为房屋拆迁当事人在协商货币补偿金额或产权调换房屋价格时提供协商依据和价格参考.当事人对执行指导价格有异议或协商不成的,应委托具有房地产价格评估资质的专业机构通过评估确定房地产价格.
3,政策性住房(包括房改房,集资建房和经济适用住房)的定价按照国家,省,市有关规定执行,不适用本指导价格,但政策性住房在二级市场进行交易时适用本指导价格规定.
4,利用本指导价格确定具体房地产的价格时,应结合附图综合使用,配合进行,按照不同地段等级,不同的房地产分类,确定房地产的基本价格,并根据具体房地产的不同状况,选用相应的修正系数进行综合修正,最后得出具体房地产的指导价格.
5,本指导价格可作为消费者,投资者及其它需了解三明市区房地产交易市场与交易价格行情的群体提供参考.
6,本指导价格应根据房地产交易市场的变化,变动情况进行修正和调整,每年定期公布不同地域,不同用途,不同结构的各类房屋的指导价格,并以最新公布的指导价为准.
二,制定原则
年初以来,国家对房地产市场的各项宏观调控政策效果逐渐显现,市区房地产成交量明显减少,市场投机炒作行为基本得以抑制,市区房地产价格逐步趋稳,因此根据市区房地产市场状况变化,按照指导价格的服务目的,本指导价格中涉及的基本价格确定,区域划分,影响因素选择及其他评估操作规定,遵循以下原则:
1,一般性原则
即按照一般价格原则确定各类型房地产的基本价格,对具体某一房地产的交易评估价格由一个基本价格加各类调节系数形成,基本价格选取的是某一区域中的中间价格或平均价格,并以此来作为某一类型房地产的基本价格.
2,主导因素原则
房地产价格的影响因素,既有宏观政治,经济因素,也有中观的区位,环境因素和微观的结构,朝向,楼层和成新等因素,但在交易指导价格制定过程中只考虑其中的主要因素.
3,定量操作原则
在影响房地产的微观因素中,有些因素对房地产价格的影响也比较明显,但不易定量操作,本指导价格中未考虑难以定量因素的影响程度和区别.
4,相对完整性原则
在区域级别划分中,为保持地域的相对完整性,基本按照连续完整的道路或其他大型地标性建筑物作为界线划分,因此对大块区域涉及等级归类时,按多数原则和主导原则确定.
5,适度前瞻性原则
本指导价格制定过程所凭借的依据立足于现状房地产交易数据,同时也适当考虑已经表现出来的某些发展趋势分析材料,并在现状资料分析的基础上对这些因素按其对房价的影响趋势作了适度前瞻分析.
三,制定方法
本指导价格制定时按照基本价格制定和调节系数确定来分别进行.主要方法是:首先分析地域分布规律,确定地域分级;其次是研究区位因素以外的房屋结构类型,楼宇档次等主导因素,并按照区位和结构类型,楼宇档次等划分基本房地产类型;接着是计算这些类型相对应的基本价格;最后是分析基本价格之外的房价影响因素,并对确定这些因素对房价的具体影响程度,由此确定具体房地产的交易指导价格.
按照物业类型的不同,本指导价格将其主要分为住宅,别墅,商场店面(商业用房),办公用房,车库车位(含摩托车位)和仓库厂房六类物业,并按照商品房和自建房,一手房和二手房的区别分别确定指导价格.对各类物业基本价格的确定方法,商品房以市场比较法作为主要的方法;自建房以成本法作为主要的定价方法.市场法所依据的资料为三明市区房地产交易登记中心2007- 2008上半年间登记的交易资料作为数据样本,成本法则参照三明市区土地基准地价结合已公布的房屋建安造价综合确定.
第二章 住宅交易指导价格
住宅交易指导价格=基本价格×[1+基价调整系数]×[1+因素调整系数]×成新率
一,基本价格的确定与取值
(一)基本价格表(价格单位:元/平方米)
地段级别
等级
一级
二级
三级
四级
五级
结构类别
类别
一类
二类
三类
一类

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