房地产企业税法的有关规定:
(一)各种税的总结:
纳税人自建的房屋对外销售,其自建行为应按建筑业缴纳营业税款,再按销售不动产征收营业税.
房地产开发企业销售商品房时代收的市政费,邮政设施配套费等应计入营业额中作为价外费用征收营业税.
房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税,但对出售前房地产开发企业已使用或出租,出借的商品房,应按规定征收房产税.
房地产开发企业自用,出租,出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付使用之次月起,交纳城镇土地使用税,房产税.
房地产开发企业建造商品房的用地,原则上应按规定计征城镇土地使用税,但在商品房出售之前纳税确有困难的,其用地是否给予缓征或减征照顾,可由各省,自治区,直辖市地方税务局根据从严原则结合具体情况确定.
房地产开发企业缴纳土地增值税的扣除项目的规定:
扣除项目=取得土地使用权所支付的金额①+开发成本②+开发费用+有关的税金+(取得土地权所支付的金额+开发成本)*20%
☆允许扣除的开发费用: ⑴能分摊且能提供利息证明的:(①+②)*5%+利息
⑵不能分摊且不能提供利息证明的:(①+②)*10%
☆有关的税金中不能扣除印花税(因其已计入管理费用中扣除).
(二).所得税的有关规定:
1.开发产品销售收入的确认:
一次性收款方式销售→实际收讫价款或取得了索取价款的凭据时确认.
分期付款方式销售→按合同约定的日期确认.(提前付款的,按实际付款是确认)
银行按揭方式销售→首付款于实际收到日确认,余款在办理转帐日确认.
委托方式销售,按以下原则确认:
A.支付手续费方式→按实际销售额于收到代销清单时确认.
B.视同买断方式→按合同规定的价格于收到代销清单时确认.
C.包销方式→按包销合同约定的价格于付款日确认,提前付款的,在实际付款日确认.
D.基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式→按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销清单时确认.
⑤.将开发产品先出租再出售的,按以下原则确认:
A.将待售开发产品转作经营性资产,先出租再出售的,租赁期间取得的价款按租金确认收入的实现,出售时再按销售资产确认收入的实现.
B.将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现.
开发产品预售收入的确认
预计营业利润额=预计开发产品收入*利润率(不得低于15%)
开发产品视同销售行为确认收入:
①.将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等;
②.将开发产品转作经营性资产;
③.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;
④.以开发产品抵债;
⑤.以开发产品换取其他企事业单位,个人的非货币性资产.
4.代建工程和提供劳务收入的确认:
①不超过12个月的,按合同约定的价款或在合同完工之日确认;
②超过12个月的,采用完工百分比法按季确认.
③节省的材料,下脚料,报废工程或产品的残料等,如按合同规定留规企业所有,应于实际取得时按市场公平成交价确认.
发成本和开发费用的扣除
销售成本=已实现销售的可售面积*可售面积单位工程成本
可售面积单位工程成本=成本对象总成本/总可售面积
土地征用及拆迁补偿费,公共设施配套费

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