时间:2011年3月18日14:00-17:30
地点:广州市黄埔大道西243号广天大厦7楼多功能会议厅
主持人【王韶】:大家清楚今年广东房地产景气分析会是我们第11次举办,也创造了广东房地产的一些会议或者一些论坛的记录,我们连续11年举办广东房地产景气分析会,让我们的会员我们的行业能够全面深入了解我们当年房地产市场现状,为我们企业的发展和行业的发展作出一个好的判断.大家都很清楚,今年的市场形势是非常的严峻的,专家说当前房地产调控政策没有最严厉,只有更严厉,满足广大会员对行业市场形势的分析,我们连续举办11年举办的会议,能够今天的创新来给大家带来一些启发.
创新一,我们今年的此次分析会不分主讲和互动,讲台上有两个讲台,不在主席台上,主讲嘉宾不高高在上跟大家打成一片,今天的会议是开放式的.除了我的嘉宾和我之外,如果对我们以下的六个议题感兴趣,我随时欢迎你上来跟我们的专家或者说台下的与会嘉宾做交流.
创新二,我给每位嘉宾的时间是10分钟,今天的嘉宾不要客气,直奔主题,直接把你的观点亮出来,这是我们的创新.
今天的会议,我们的很多政府部门,主管部门都非常的重视,我们看到,工商局,物价局,税务局,还有统计局,还有广州市国土局都派了领导出席今天的议题有六个,为了节省时间,我破个例,我就不一一介绍了,有30多家的媒体记者,我在这里代表会议的主办方对你们表示感谢.
第一个议题,是大家非常关心的,如何理性看待今年房地产市场和政策走势 我把第一个嘉宾就抛给世联地产首席分析师王海斌,发表你高见之前,让大家听听国内顶尖专家是怎么看待的.我在这里首先跟大家分享一下,李稻葵他说新政出台后,市场反应堆房价上涨的预期会改变,下半年最缓到年底很多地方的房价出现大的变动至少大规模上涨的趋势可能会改变.叶檀:他说一手房市场只出现了试探性的降价,但是随着调控的深入.
陈升:改变房价上涨的预期,2011年全国商品房销售面积下降和价格结构性性,要注意结构性,下跌的可能性很大.王军林:大家很清楚,下半年到明年都将会呈现下行的态势.
梁鸿:也是经常在市场露面的专家,新国八条异常强悍,房价怕要从".还有专家认为,2011年房价上不去,也下不来.这是以上专家的意见,这个意见我是有意收集,有看好的,有看跌的,有看中的.看看王海斌是怎么看待.
【王海斌】我就直奔主题.2011年看两个,一个是政策,另外一个是市场,政策对于整个市场来讲,2011年的政策看两个,一个是行业政策,包括限购政策和保障房政策.另外一个看货币政策,货币政策表面上跟房地产没有太多的关系,是调节宏观经济,但是货币跟房地产有非常强的关系,所以我们要看货币政策的走势.
2011年从限购政策来讲的话,新的国八条出来以后,房价上涨过快的城市,房价过高的城市要限购.全国的限购的城市从去年17家增长到今年的政府要求的36家.从目前来讲,全国限购的政策达到39家.
从新的限购来看,限购是分为两个阶段,去年的限购是进攻性的,因为部分城市房价上涨过快,我们通过这个来抑制投资.今年的限购政策是防御性的,房价上涨并没有那么快,防止一线城市的需求被限购转移到二,三线城市,导致二,三线城市房价上涨过快.
一线城市的房地产成交量马上下降,反应很明显.但是3个月马上回暖.限购政策对一线城市的影响蛮大.二,三线城市,由于限购政策出台之后,一两个月,成交量没有太大的影响.没有限购的出现抢购的现象.
现在扩大的城市,39个城市还要扩大.对市场的成交量是很大的限制人的购买资格.
但是我们看到实际的执行是各方面缓解限购.限购政策表面上抑制了很大部分的需求.但是把需求,未来的一些需求提前释放出来了.本来没有限购的城市,还没有达到限购的城市,没有打算买房,限购之后,很多人没有资格,就拿有资格的人买房,有资格的需求释放出来,有一些限购被消除的时候,这个需求被提前释放出来了.这也是一个限购.
我们认为限购对行业的影响是蛮大的.这是一方面.
第二个方面,保障房方面.我们从去年看,政府对保障房的下的力度比较大的.政府采取了很激进措施,今年提出建设1千万套.保障房的建设有几个事情比较关键.一个是资金来源,第二产品.开发模式这块,略有点问题,其他都不大.一千万套,1.3万亿,大概是中央会转移10%,中央要求政府拿出10-20%,剩下的是社保基金,政府的基金,渠道很明确了.资金不是问题.
土地方面,地方政府大量供给土地也不是大的问题.现在政府改变了原来提供大的经适房的做法,未来占到20%左右.解决老百姓居者有其所的目的.这个产品方面.
在开发模式方面,目前来讲,国内不同的城市,也有不同的做法,像重庆在探索,深圳政府提出模仿香港的模式.保障房的力度非常大,政府没有太大的选择,必须来做这个东西.这也是政治任务.
保障房对商品房的市场有大的影响.具体的影响我们这样看的.我们预计去年580万套,完成370万,如果全部入市的话,主要公租房廉租房分流商品房的刚性需求,大概分流8%左右.因为经适房算在商品房里面.公租房廉租房370万套入市的话,商品房的需求减少3.2%左右,未来如果说这个量大的话,对商品房的需求减少是很明显的.
货币政策,我们可以看到,主要的结论是这样.今年我们可以看到,我们的预计是这样的,宏观经济会有一个比较明显的下滑,因为之前的投资3年左右,加上各方面的原因,经济有明显的下滑.因为劳动力成本的上升,因为国际事态的动荡,大宗商品的价格.中国今年还有可能进入滞胀的阶段,我们的经济会下滑高通胀,这样对市场来讲是非常难受的事情.我们预计,整个上半年来讲的话,货币政策还会实行较为稳健,所谓紧缩的政策.到下半年,我们算出来,估计到8月份,货币政策有可能放松,货币政策的放松,意味着房地产市场来讲,流动性增强,对房地产来讲是一个利好的关系.
对于2011年整个市场的走势,市场的走势,我们有一个乐观和悲观,还有中性的估计.乐观的估计,整个市场的走势,整个的成交量,今年的成交量大概7%左右.这是悲观的估计,我们的悲观估计源于国十条之后市场是最低的状态,今年不会再低.中性的估计我认为整个房地产的市场成交量增长4.5%左右.乐观的话,我们认为增长7%.这个不包含保障房这块,如果加上保障房这块,今年整个房地产的市场的成交量大概会下降10%,乐观增长3.8%左右.这是我们对于未来的估计.价格方面,我们可以看到各个城市来讲,因为潜在的供应量在二季度放大,大部分的城市因为潜在的供应量放大,价格有下行的压力,在武汉,长沙有上涨的动力,因为供给比较大.坤宁,南昌供应不足.各个片区,各个城市的情况不太一样,有的城市会上涨有的会下降.这是我们对2011年价格方面的判断.
因为时间关系,我就抛砖引玉.
【王韶】给王海斌的时间不多.我总结一下王海斌的观点.影响2011年房地产市场要看两大政策.一个是行业政策,第二是货币政策.王海斌比较大胆,货币政策可能在下半年,8月份可能会放松,具体松不松,待会请两位专家来说.这两会大家是否关注到,励宁也这样提醒我们.
供给决定2011年的房价走势.全国城市潜在供应量会逐步放大.边在抑制需求的左右下,部分城市房价下降的压力降会加大.部分城市因为供需两旺季,价格平缓上涨.有一些城市供给不足,上涨的动力很足.南方都市报的记者,黄博华你同意吗
【黄博华】我是否同意这个观点,如果我同意的话是不是我下去了.
【王韶】你可以继续诠释.
【黄博华】中国目前的调控政策,没有最严只有更严.今天的外名情况明朗,现在是3月份的下旬了,夏天将会到来,但是寒冷不会下来,但是有一种冷空气会继续来,那就是房地产调控政策.
去年出台房地产的限购令.现在当前房地产市场上的靴子越来越多.
有很多的业界说到,现在的政策这么平抑,政府干预得这么厉害.但是这里用一句话来讲,这个不现实,我是讲的第二点内容.中国的房地产市场到现在为止是真正的市场.
发展30多年,中国的房地产市场什么时候理性过 什么时候健康过,当然我们朝这个去努力,按照我们要承认,到今天我们看不到这点.这没有完全市场化的市场部算真正的市场,你为什么强求乞求政府不干预,按照市场的模式化去走呢 也就是说未来在市场无形之手无法自我调节的时候,政府有形之手的调控,将是必要的.而且政府以后的房地产调控会成为常态化.以后一直都有这个调控来政策,不断的推出,适应市场的发展不断的调控.
有人讨论到这里,有这么多的调控政策,开发商是否能继续做下去 有些人感觉到这个房地产的钱越来越不好赚了,我们还是走的,有的说不要怕,这么多的政策,这些政策不一定有作用.确实有这样的情况,政府的调控政策在某一种程度上压了一个瘫痪,压得太厉害,未来房价上涨的力度会更大.房价上涨会更高.但是这个观点以前可以这么说,但是现在不应该这么说了.这就引出我第三个观点.
第三点不要跟政策较量.从07到现在,几乎每年有调控政策出台,这些调控政策真的来讲,在某一些时候起不到真正的作用,对市场的影响是背道而驰的.很多调控政策出来了,房价反而过快了.政府出台很多的政策,不一定着眼于目前第一个问题,是着眼于长远,就象股市一样.你说他长期这种发展,但是不意味着今天就不会有这个坎坷.所以这里讲的第一点,就希望我们真的是看政府的政策,不要动不动跟政策较劲.
这么多的政策打压,又不能跟政策较劲 以后的日子不好过 近段时间我接触过开发商,开发商有的说以后的日子不好过.有的说房地产的牛市是不是到头了.
在中国房地产市场迎来了一个十年的发展,很多在座的开发,包括很多的品牌地产企业都是在十年中间发展起来,壮大起来,十年前看不到开发商的销售超过1百亿,2010年超过1百亿开发商超过400多家.
我们接下来是否有这样好的日子过 以前有很多的开发商,不可否认的是他们的利润是很高,以前万科说过万科高过25%不做,今天还这样讲吗 当然万科表表显示出来是很差的业绩,利润是73亿.你看其他的开发,销售额并不高,但是利润却接近万科的,说明他们的利润很高,有一些上市公司的报表还是会做帐的.
现在存在第二个问题,很多的开发商都外面融资,认为国内的信贷卡得很紧.当然有一点我们看到去年,前年有很多的开发商,甚至在境外,包括在香港,发行以美元计价的人民币的企业债,宅中债券的成本是很高的.本身是13点,还有其他的东西的话,算起来成本特别高,房地产企业真的只有25%,我算你30%的利润,去掉10%多,你还有多少利润.现在的企业在全国各地不断的扩张,背负了很多的债务.今天的在座的房地产企业,老板,这么多的地产,精英,我们经过辉煌十年的磨炼,我们会有丰富的经验和智慧和能力应付挑战,但是有一些东西要三思而行我就讲到这里,谢谢大家!
在中国房地产市场迎来了一个十年的发展,很多在座的开发,包括很多的品牌地产企业都是在十年中间发展起来,壮大起来,十年前看不到开发商的销售超过1百亿,2010年超过1百亿开发商超过400多家.
我们接下来是否有这样好的日子过 以前有很多的开发商,不可否认的是他们的利润是很高,以前万科说过万科高过25%不做,今天还这样讲吗 当然万科表表显示出来是很差的业绩,利润是73亿.你看其他的开发,销售额并不高,但是利润却接近万科的,说明他们的利润很高,有一些上市公司的报表还是会做帐的.
现在存在第二个问题,很多的开发商都外面融资,认为国内的信贷卡得很紧.当然有一点我们看到去年,前年有很多的开发商,甚至在境外,包括在香港,发行以美元计价的人民币的企业债,宅中债券的成本是很高的.本身是13点,还有其他的东西的话,算起来成本特别高,房地产企业真的只有25%,我算你30%的利润,去掉10%多,你还有多少利润.现在的企业在全国各地不断的扩张,背负了很多的债务.今天的在座的房地产企业,老板,这么多的地产,精英,我们经过辉煌十年的磨炼,我们会有丰富的经验和智慧和能力应付挑战,但是有一些东西要三思而行我就讲到这里,谢谢大家!
【王韶】谢谢!我们黄博华就说谈到他自己对2011年房地产的市场政策的看法,我总结一下,他四个观点.第一政策没有最严,不要跟政府作对,我相信这点企业做得很好,因为我们是党的儿子.第四开发商要学会过苦日子.刚才的黄博华,王海斌谈了对今年市场的政策看法.1-2月份的市场怎么样 我下面简单地介绍一下.2011年1-2月份,广东房地产投资390亿,同比增长25%,住宅完成投资283亿元,同比增长32%,珠三角粤东,粤西涨幅都是在20%左右.但是我们粤北增很厉害,增长66.3%.销售为678亿元,同比增长47.6%,商品住宅销售面积是742万平米,增长26%,销售额是612亿元,同比增长46.4%.商品房和商品住宅的均价都超过了8千元,分别达到8441元一平米,这就是我们广东的房地产现状.
第二个议题,如何刺激和调动社会力量参与保障性住房的建设 有很多的专家提到了,保障房住房是中央和国家推进民生的重要手段.1千万是死命令,必须要完成.仅靠政府推动是不行的,未来保障房住房的投资主体是多元化,作为房地产开发是怎么看待的 下面有请广州新城市投资控股集团董事长曹志伟,发表他的观点之前,我们看看万科是怎么做的.上个礼拜我们的同事参加万科的万汇楼,是针对中低收入人群住房问题的实践项目,以35平米到50平米一房两房,以两房为主,有一些简单的生活设施.月租金是400元-500元左右,都是刚毕业出来的青年,白领.这里没有物业管理,都是由住户自己解决的.下面有请曹志伟分享他的观点.
【曹志伟】感谢省房协邀请我就"如何刺激和调动社会力量参与保障性住房建设"这一话题发表个人见解.针对这个话题,我想我们需要首先搞清楚一个问题:到底应不应该刺激和调动社会力量参与保障性住房建设 到底应该调动何种社会力量参与保障房建设 到底需要调动何种社会力量参与何种保障房建设
众所周知,我们之前并不是没有动员过社会力量建设保障性住房.例如,我们曾经允许拥有历史用地的大型国企,部队建设了很多的经适房,但其结果是,该部分的经适房以极低的价格变相房改给了建设单位的职员,之后其中一部分又流入了商品市场.又例如,政府通过竞拍开发建设双限房,但其结果是,由于房地产的周期性,房价有升有跌,当双限房价格远低于市场价格时,大家一窝蜂地去抢购,据网上资料显示金沙洲限价房数量占总量五成以上;当08年的世界金融风暴爆发之后,房价插水,急速下跌时,购买了限价房的人又找出种种借口想办法退房.再例如,政府出资建设了一些经济适用房,但其结果又是,出现了不少人开着车背着名牌包去购买经适房而真正需要买房的"夹心层"却只能"望房兴叹".再再例如,由于城中村的改造,村里除建设了不少"拆一赔一"的回迁房之外,还按人丁分配了房子,但其结果却是,村民充分地"利用资源",将房子出租或出售之后,在家天天搓"天九麻将"当起了"地主","包租婆".这些都是由社会力量去建设"保障性住房",但却引来众多非议并辜负了政府一片好心的典型例子.
为什么这些尝试都不约而同地出现与初衷违背的结局呢 那是因为这些由社会力量参与投资兴建的房子在建设和分配的时候均以保障性住房的名义,但其实际性质却是逐渐地向商品性住房方向变.究其原因,是政府将有产权的房屋人为地设定成低价进行有偿分配并允许其流入市场成为商品——也就是说将计划经济体制内生产的产品放入流通市场内变为商品,混淆保障房和商品房的界限,如此违背市场规律而发生问题是必然的.所以这就引发了我在市两会中提交的一个提案,该提案名为《切实做好住房保障工作,全力建设公共租赁房,停建停售政府财政投资的经济适用房,依法限制已售经适房的转手交易》.
我提出这个提案的目的一是为了引起大家注意,搞清楚什么是保障性住房 二是要共同探讨我们的保障房应该保障些什么 本人认为,保障性住房的本质就是保障人人有房住,而不是保证人人有房产证.因此,但凡允许流通的,有房产证的住房均应归纳到商品房的范畴,让市场去解决.而保障性住房的产权是不应分割,不可以转让并应紧紧地掌握在政府手里的.所以,保障性住房存在的形式应该是廉租房和公租房,是用于保障连市场租金都不能靠自身能力去支付的人群.保障租不起房子的人比保障买不起房的人更迫切!对于月收入少于最低工资1300元的低收入者,我们提供1元/㎡的廉租房;对于月收入在低收入线以上,月平均收入线4450元以下的人群则纳入到公共租赁房的保障范围,其中包括我们刚毕业的大学生和支撑广州工业发展的产业工人,按申请人的经济收入和家庭人口结构给予他们人均15~20平方的公租房.而公租房的租金收取则可两个标准来实施:一是参照居住条件和地段,按照"离市区越远,租金越低,集体宿舍更加优惠"的标准收取所在区域市场价的2~6折的租金;二是按承租人的收入分级,收入越低,租金越低.当然,我们最希望看到的是把廉租房和公租房建设在交通便利的地方,方便被保障人群寻找工作和上下班,减轻其交通费用负担.
据了解,广州调查在册的低收入住房困难家庭的就有77177户,而每年刚毕业的大学生,来广州发展的蓝领工人更是不计其数.数量如此庞大的需保障人群如何解决呢 "罗马不是一天建成的,共产主义也非一日可实现的",我们应该在十二五规划中有计划地分批建设,逐步实现.首先,政府不应考虑直接的投资回报,财政拨款,拨地建设廉租房和公租房,并作为公共财产长期持有.这部分财产的日常维护费用可从住房配套商业的租金及对外经营的停车场收入中进行补贴.小区的日常物业管理也可以让享受廉租房,公租房的人"以工代租",即享受了低价住房的承租户应为小区物业管理提供社区服务,从而达到"扶贫不养懒"的作用.第二,可以发动开发商参与廉租房和公租房的建设,既可以采用由政府提供土地,指定价格并制定建设标准委托兴建,即"代建制";又可以采用由政府提供土地,开发商出资,建成后分成房屋,政府所得房屋全部用作廉租房和公租房,即"配建制".第三,由政府出面收购改造,对现有的城中村房屋统一规划为廉租房和公租房.第四,还可以借城中村改造之机,允许农民利用集体土地建设公租房,然后由政府统一包租,审核申请人资格后补贴分租给所保障的人群.我相信,随着政府的逐年投入和社会经济的日益发展以及人们收入的不断提高,政府保障房的供应和被保障人群的需求最终能达到平衡.
凭着广州市委市政府的决心和广州市的财力,以及十二五规划内的逐年投入,相信,保障实现人人有房住不是梦!但保证人人有房产证仍需通过个人的长期努力来实现.
据了解,广州调查在册的低收入住房困难家庭的就有77177户,而每年刚毕业的大学生,来广州发展的蓝领工人更是不计其数.数量如此庞大的需保障人群如何解决呢 "罗马不是一天建成的,共产主义也非一日可实现的",我们应该在十二五规划中有计划地分批建设,逐步实现.首先,政府不应考虑直接的投资回报,财政拨款,拨地建设廉租房和公租房,并作为公共财产长期持有.这部分财产的日常维护费用可从住房配套商业的租金及对外经营的停车场收入中进行补贴.小区的日常物业管理也可以让享受廉租房,公租房的人"以工代租",即享受了低价住房的承租户应为小区物业管理提供社区服务,从而达到"扶贫不养懒"的作用.第二,可以发动开发商参与廉租房和公租房的建设,既可以采用由政府提供土地,指定价格并制定建设标准委托兴建,即"代建制";又可以采用由政府提供土地,开发商出资,建成后分成房屋,政府所得房屋全部用作廉租房和公租房,即"配建制".第三,由政府出面收购改造,对现有的城中村房屋统一规划为廉租房和公租房.第四,还可以借城中村改造之机,允许农民利用集体土地建设公租房,然后由政府统一包租,审核申请人资格后补贴分租给所保障的人群.我相信,随着政府的逐年投入和社会经济的日益发展以及人们收入的不断提高,政府保障房的供应和被保障人群的需求最终能达到平衡.
凭着广州市委市政府的决心和广州市的财力,以及十二五规划内的逐年投入,相信,保障实现人人有房住不是梦!但保证人人有房产证仍需通过个人的长期努力来实现.
【王韶】谢谢曹总政府拨款,公租房,廉租房作为公共财政长期持有,对现有的城中村房屋由政府出面,收购改造,统一规划为廉租房和公租房,农民利用集体土地建设公租房,然后由政府统一包租,申请三年资格之后,审核申请人资格后补贴分租.
我们补补功课.刚才曹总发表他的建议.我们看看,这个资料,有专家说,保障性住房的建设涉及资金巨大,肯定不完全依靠中央财政,要多方面筹集资金,动用民间资本来做.
马明哲,保险资金规模大,周期长,资金稳定等特点,非常适合参与保障房的建设.
还有专家说,保障房建设的融资方面,引入房地产信托基金,资金来源可以是大型房企,个人资金还通过一定的政策支持,鼓励银行加大对保障性住房贷款的支持.
保障房建设由现在的政府任务向产业化转变,从而化解保障房建设土地资金等方面的困难.
我们向地方政府说,建保障房只要给我一块钱利润就够了,为什么给1块钱的利呢这可以说向股东说,我们做这个项目没有亏钱.
下面我们有请广州大学商学院教授房地产研究所所长,陈琳教授.
【陈琳】尊敬的各位来宾,各位领导大家好,非常高兴在这里向大家汇报我们近期研究的结果.
从目前的国家对保障的战略,实际上人人有适当的居所,作为住房必须的生活必需品,政府达成一致的认识,特别是十七大以来,住有所居,让群众分享经济发展的结果.广东提出幸福广东,幸福广州,住房是保障民生必不可少的产品.
在这样大的背景下面,怎么样做好保障住房.光光依靠政府的力量,完全不够.怎么把社会的力量结合起来也是今天要谈的话题.
在这个之前我们谈谈保障性产品的类别.保障性产品的类别,现在已有的廉租房,一直都有.另外还有经适房,还有限价房,现在是已有的.目前提倡的是公租房,向没有调整租住廉租房,买不起经适房,这些人内夹心家庭.不够调经适房的资格,但是买不到商品房的.
保障产品应该是补充的,相互完善的.我们的宗旨是尊重被保障人条件许可的情况,使他们获得适合的保障,我觉得这是我自己的观点.
也就是说,要达到这样的尊重保障愿望,给予适合的住房保障,有两个原则.第一是结合实际,因地制宜的原则,广东,广州有本地实际的情况,我们现在有很多的城市建设公租房,经适房树立很高的标杆.广州结合自己的情况,是否有拿出这么大的土地集中或者分散地建设公租房,如果没有大量的供应量,可不可做分散的.有丰富的租赁市场,怎么样完善对存量租赁住房的管理情况下面,做到保障和市场平衡,制订政策要考虑的.
第二个政府主导社会参与,保障住房,是政府义不容辞的责任,政府一定要起主导的作用,社会动员最大的力量来参与,怎么调动他们的积极性.在政府的主导下,刺激我们的社会力量的积极性来建设参与保障房的建设,从几个方面来做.社会力量参与保障房的建设,目前已经是有很多的先例和个案,刚才主持人给大家显示的万科的楼盘,也这是案例在开发区有时代公寓,为开发商的员工建立公租房,这也是案例.
另外在我们的村民用土地来建租赁房.还有其他的社会力量,把城中村的房屋改造成公租房出租给别人.也是社会力量参与.这些做法实际上需要保护需要,鼓励,需要支持.我们还可以再做的是土地方面.
我们在土地供应方面要列入到供地计划来,有供地计划的保障,土地的选址一定要靠近城市,交通便利,配套完善的地区,还有家庭的就业,就医,教育等等.
同时对我们的工业的存量的土地,在条件允许的情况作为公租房,保障的房,上海有一些做法可以借鉴,三旧改造的时候把一些土地建设保障房.另外一部分是可以作为其他的商业用地作为经营,这是平衡我们的收益.同时结合我们土地,有很多闲置的土地,这些位置也不错,建设保障房也是好的选择,我觉得可以对用地方面做探索.
同时从房源来看,我们采取这样的尝试.在商品房用地配件,这是可以选择的模式,上海,北京有这样的先例.我们在三旧改造项目中,工业土地的出让有7%可以拿来作为建房,强制配件员工的宿舍.同时对地的企业,通过住房的改造,提高城市允许的情况下面,城市规划允许的情况面,提高我们的就业住房的容积率,剩下的可以组公租房.
建设保障房是政府义不容辞的责任.保障房资金投入量大,政府还要考虑一定程度上对财政贴息,来支持我们的金融机构的投资,包括保险机构,保险资金,还有其他的社会基金,或者是相应的中长期的贷款资金,投入到保障性的住房建设,政府考虑一些贴息和垫息.
大量的保障性住房下面的商业配套设施实际上通过这样的渠道,使得我们的资金可以得到相应的回收.这是可以想到的,未来的模式,不管怎么样,保障建设方面,政府的主导不可以改变,社会的参与一个可以保障房的建设,提升企业社会责任,社会的价值.同时从物质上面放说保障房收益稳定,风险较低的特点.足够的政策支持下面,可以作为企业发展的一个方向.这也是一个可以选择的方向.从保障房的建设,需要政府,社会共同的力量来完成.我们希望在目前的大的背景下面,保障房越来越好,幸福的广东,幸福的广州指日可待.
【王韶】谢谢陈老师.陈老师的观点是创新土地供应方式,多渠道解决保障性住房建设用地不足的问题,第二个观点是通过新建配件收购得等多种渠道积极扩大保障性住房房源.第三个落实支持保障性住房运行中的相关税费优惠问题.第四个观点采用财政贴息方式,支持社会力量从商业银行等金融机构融资用于建设保障性住房.第五个观点,创新公租房融资机制,开展新的投资融资渠道.谢谢.今天我们会场大名鼎鼎的黎先生来来,我非常愿意倾听对陈老师的观点你有什么样的问题.
【黎振伟】这么多人我关注新加坡的政府租屋.安居房的建设不是企业怎么出钱的问题,安居房怎么让老百姓去住.如何做商业配他,如何做社会的配套非常的重要,这点上我觉得在中国的建设过程中不要忽略这个问题,安居房都是在没有配套,如何让十几万人都愿意住进去,这是非常大的课题.如果这个问题出现很大浪费,没有人住,这个浪费不得了的,如何更有效.我们要借鉴香港的屋村的配套.
注视我觉得我们会长是市场研究的专家,他从80年代就开始研究了.
【蔡穗声】我们知道对一个商业公司来说,47回收成本,回收投资这个项目不是成功的商业项目,只是对社会做贡献而已.我们就考虑一个问题,要发动企业参与这个项工作,就失去了大规模推进的可能性,动员大家做慈善事业,这种推进我感觉有问题.怎么解决,陈教授谈了很多的意见.4千万成本,1千万都是地价,这块是否扭去 万科在楼盘的建设中,管理中没有享受任何的税收优惠,跟商业楼盘一样做.贷款能不能公基金,或者政府贴息,商业银行赚钱了,银行业不能亏本,这个行不行 选址问题,大家认为选址要多样,靠近中心区,我的看法恐怕不现实,要考虑土地成本的,怎么办要配套,金沙洲离市中心不远,为什么还有意见呢配套不完善,我们要做好配套在请他们做.还有开发公司的小区里面,万汇楼跟世纪花城公用一些资源,因为业主反对,香港同样也有,参观一个小区,政府有意开发商政府放一起,也有问题.这个需要大家讨论的.我就谈这么多.
【王韶】整个会议的气氛慢慢出来了.第三个议题大家更加关注.我们回顾一下新的国八条里面,里面有一个要求,对各地市政府的要求,各市在今年第一季度末向社会公布我们今年新政商品住房的控制目标,但是没有找到很好的办法.今天就专门作为会议的议题,请一些专家帮我们出出主意,下面有请华南理工大学建筑学院教授,房地产研究所所长,王教授.请各位看看大屏幕,看看其他人是怎么讲的,
怎么确定住房价格控制目标,我认为是八条中最难的一个.高了老百姓不满意,低了自己也不满意.
地方政府都在纠结中,房价控制目标定高了,中央不满意,定了秋后算帐,完不成就会问责.
黎文江他认为房价控制5-10%就好.我也会请他帮我解答一下.
还有暨南大学的胡钢教授说涨幅11%可能性较大,不会超过12%.请王幼松演讲.
【王幼松】关于这方面的研究,和市场重要的目标我们也对广东省持续有一些报道,或者参与一些分析.提到议题里面,各个城市怎么能够确定今年关于新的架构目标控制在什么水平比较合理,这个问题即跟政策有关,跟市场有关.我只能谈个人的观点.
第一个,我认为说穿了,从经济学的角度,这个价格是供求关系的平衡,或者是一个交叉点.刚才有的专家在发言的时候也说过,我们现在的房地产市场不是很成熟,离市场的要求有一定的差距的.有差距的条件下面,有的政府不断地出现一些新的措施来进行调控,来进行管理.在这个过程里面,我们毕竟要走的是两条腿来解决居民的居住问题.在这个过程里面,市场的部分毕竟要遵循一定的经济规律.政府管理架构的时候,从国外的经验来看,利用强硬的政策是适得其反.这是我个人的观点.
第二个供求关系,调控价格来调控市场.我们政府以前采用的办法都是,我觉得这个路子觉得商榷的,总是想办法增大供应,从这个角度来思考问题,这种思考是有欠缺的,因为我们的资源有限的,我们的人口众多,从发展最近的20年的房地产的蓬勃发展的情况来看,我们取得很大的成就.从全国的平均数据来看,人均居住面积远远超过了很多西方发达国家,包括日本,日本不到20平米,我们将近30平米.这个建设的量很大,而且未来为了控制价格,稳定市场还要提高靠资金,土地维持后续的增长的话,我认为是不可持续的,所以思路上要有所转移,适当地抑制需求.
我们关于商品住宅空置率的问题,我们采集到的数据初步分析的结果在广州市,在广东省,在全国有一定的现象,商品住宅的空置率是很高,越高档的楼盘,越豪华的住处,空置率会更加大一些.这种现象对我们整个目前提倡的低碳,可持续,人追求社会的公平,这些理念都是背道而驰的.从未来的情况发展的话,我们认为政府进行市场调控,稳定价格的话,用适当的用抑制需求的办法效果好一些.我们看到今年年初开始,我们在上海和重庆开始征房产税,这种举措在很大程度上对市场的投机需求带来一定的影响.当然我们的力度非常的轻.资料数据看到国外的数据,生活在这个国家,占有社会资源,应该给社会提供一定的税收方面的支持,税收是天经地义的,如果一个家庭或者一个人一下拥有两套或者几套,这种资源是一种浪费,通过税收进行调节,我们大家把它称之为泡沫也好,投机需求也好,对稳定市场,稳定价格是有帮助的.
第三个赞同曹志伟先生谈到的,对于保障性住房这部分的认识,陈琳教授做了说明.对租赁市场,对公租房的市场的价格,政府有很大的价格的制定权,如果经过5年,10年的建设和发展,社会的存量房方面,公租房的市场,就是能够达到20%或者30%的话,稳定销售市场,有很和的举措.关于中间的指标,我们觉得到时提供技术支持,政府对市场过冷,过热的时候,通过租赁房市场的管理,起到间接的管理效果.
第四个最核心的,关于现在的价格如何制订,当然从个人的意愿来讲,房地产价格,如何的波动都对我们的社会带来很大的危害.不管是中央目前的政策,还是我们各个地方的解读,包括业界普遍的共识,以稳定为主.我们的邻国日本在90年代出现大的规模,带来社会的危害,对经济的影响,我们看到后果非常的严重,我们也不希望出现这种情况.
从国内外的形势发展来看,实际上我们的绝对的控制目标,如果一个城市制订到底自己以什么样的房屋价格找一个指标控制出来,这个模型的建立非常的难,而且复杂,考虑的因素非常多,政策的影响,国内外大的形势,当地的社会经济发展水平,GDP的增长,还有居民可支配收入的条件,CPI,固定资产投资,社会的游资,政府的保障等起到作用,当然有一部分可以定型的,有一些进行分析.如果简略给一个观点的话,我觉得给一个量化的指标相对平衡,刚才其他的专家认为,跟我们现在去年同期去年的同期值做一个比较,这样可操作一些.
简单参照GDP,人均可支配收入,一个是可以进行量化,再一个跟我们的房价关联性更密切一些.以两个值扣除通胀的因素,平均的值,现在从政府的管理,我相信更加关注的是它不要涨得过快了,我相信今年2011年,应该是一个正值,不超过两个的均值,以这个两个作为控制指标,是可以操作.如果用个人的观点表述一下,或者对市场的预测,今年的整体房价是平稳,可能稍微有一些走低.还可以陆续后面的因素关联起来,只要正值5%以内是市场可以接受的.从政府的管理层面来讲,是可以交差,或者是达到目标的.
【王韶】谢谢王老师.王老师说控价的目的很复杂.同时王老师用模式作为控制目标也很复杂,用相对值相对简单一些.他个人判断今年是正值,可能是在5%以内,这是大家可以接受的.
谢谢你王老师.
刚才我在PPT里面采用了我们黎大师的观点,黎老师我请教你,5%是怎么来的
【黎文江】不好意思,我没有准备.
【王韶】我给你意外惊喜.
【黎文江】我们的CPI是5%,为什么是10%以下,因为广州的GDP是增长11%.另外根据居民购房的能力,我们看看2月份大家觉得成交萎缩了,广州的成交量46万,均价是1.4万,我们觉得以1.4-1.5万,符合中央国八条的标准是符合的政府的承受能力来说,政府把新建住宅的房价目标,从国八条,新建是什么意思 商品房,限价房,保障房加起来,另外增城,从化的价格加起来,经过平衡,这个价格才符合我们的人均可支配收入,因为人均可支配收入的平均数,包括能够买商品房,能够经适房,限价房,包括买市区,增城,从化,这是政府可以承受,政府可以控制到5-10%,市场是1.4,1.5万,根据2月份的情况是是可以承受的.
【王韶】前端时间我跟专家进行一个讨论,现在请曾英杰上来谈谈.
【曾英杰】谢谢主持人.我说一下,王教授跟黎老师谈到过,这种房价的增长目标的控制,其实我个人感觉是吃力不讨好的事情.我比较赞同黎老师的观点,参考行政区的GDP的余增长数,以及CPI,及广东省为例,黄华华说GDP增长9%,房价假如制订一个目标是4-9之间,稍微跑于CPI.
【王韶】等于没有涨.
【曾英杰】已经是高位的情况下,我觉得只要能够稍赢CPI就可以了.经纬行对房地产的判断.广州十区一市,2011年总的供应10万套,今年的供应量比去年有所回升,但是供不应求转向供过于求,房价上涨的动力还是有的,但是外围区域,尤其增城,番禺,花都供应超过1万套,这种价格的环比下滑的压力是存在的.我们2011年的预判,今年的均价是正当上行.谢谢!
【王韶】韩博士说不涨不跌最好.有请韩博士谈谈.
【韩世同】为什么提出不升不降 有人说教授房价会趋降.因为之前房价跟GDP是挂钩的,现在房价涨得这么高,才挂钩,这样缺乏例举.我觉得今年目前的环境下,如果定到零的话,也是没有太大的风险的,保证你的业绩最受老百姓欢迎,也得到中央政府的首肯.全国的政府制订5-10%,这个局面更加好看.
【王韶】按照你的说法,开发商有点发愁.
二,三线城市,大家担心我们那里是否会限购.接下来讨论限购问题,新的国八条里面,国务院建议对于房价上涨过快的地方,要适时推出限购政策.下面请我们的会长谈谈如何选择和把握限购的时机.限购对推进珠三角一体化和城乡统筹有什么影响 现在看各专家怎么说的.
限购政策中,限三限四是不合理,对于农民工和外来人口的其实也是对人才流动的限制,我也知道北京,现在的年轻人谈恋爱,女方问男青年你要交社保纳税吗 如果没有就扯淡.
目前出台的限购令限制了企业人才的流动,建议借鉴新加坡的经验,将限购改为限售.
【蔡穗声】我补充一下所谓三分钟的住房保障问题.谈到企业参与,对贷款有没有优惠.我还要补充一下,既然要商业公司来参与,既然有一个为微利,商业公司在商业运作中有微利的话,建立起对社会资本参与社会保障的激励机制,有这个激励机制,社会资本就愿意进来,就帮政府一个很大的忙.就不要理解为希望开发商赚很多钱,不是可能的,不现实的,不提倡的.
这个话题,下面有徐总谈,他对市场把握更准确一些.我简单说一下.
限购政策我认为是一个行政行为,在房地产20-30当中是没有的.现在限购政策是政府不得以为之的政策,我认为临时性的政策,不是常态,长期的正才.怎么退出,取决于房地产的发展,经济的发展.主持人播放的各个专家的议论,谈到一些副作用,政策实施当中有各方面的反应,积极的因素和消极的因素出来.这些问题在实施中不断消化.在当头之下好象是抑制房价增长,限制消费,主要是矛盾先抓起来了.我对限购政策的理解.
至于目前情况,广州,深圳实施,其他城市有个别的城市房价涨得过快,会进行实施,具体文件没有出来,我们不好猜测.是临时性的行政措施有积极的因素.在广东省推推珠三角一体化的,推动经济转移的推动力,广州,深圳的发展是高水平的,消费业比较集中的,无论经济说,房地产来说,我们看到泛珠三角的城市,相对发展比较慢一些,比如说高明,肇庆,他们的发展缓慢一些.有一些限购政策,有一些城市不同步实施,这些投资,消费会向二,三线城市,甚至四线城市流动,这是好的方向,是我们认为积极的因素.符合珠三角一体化,逐步均衡化的趋势.
最后我说一个观点,我认为是比较提倡我们的房地产的思路和观点,从城市房地产走向区域房地产,我们知道一体化会快了,轨道交通部分开通了,2013年还有两年的时间,有更多的城市覆盖,2015年九个城市实现联通.珠三角的进程加快,我觉得限购政策对珠三角一体化进程,推动二,三线城市房地产发展是有积极的意义的.这是我的观点.
【王韶】蔡会长,你给我省了很多时间啊.今年刚开年,我跟徐总就控价目标做了很多的探讨.今天有请徐建平来谈谈.
【徐建平】大家很好,关于限价的问题,在座的人都看到前面的趋势,在政策一出台的当天晚上,我们已经有市场的同事开了一个晚会.政策的出台有市场的消化量的缩减.中粮是做市场营销和顾问工作,我想把房地产政策对房地产市场的影响,我做一个简单的描述.从四点方面来讲.
第一个,限购是在供求关系上,计划经济的所有是限购,上海的时候肥皂都要限购.供应不足所带来的限购.这次房地产政策对限购,把以往的重点,政府在调控从供给进行大量的讨论,从消费的角度,从政策的角度.现在明令把消费直接削减下来,把供求关系强硬进行调整.
这种限购,应该讲在长期效果,房地产是多重属性的产品,不但生活的必需品,还是金融产品,投资产品.所有强制性的调控,我同意蔡会长的说法,所有的调控都是短期的行为.中国的经济要持续发展,中国要保持8%的GDP的增长持续10年,所以会造成后续城市发展规模,老百姓质量的提升,以及社会不公对其他方面产生影响.强制调节供求关系,还是要注意商品房房价产品,是什么属性的产品.
我们认为有很大的预期,我们的判断由时间换空间,其实政府一直在供应量进行调整,从土地供应量还是保障房的供应量进行了调整,由于土地跟保障房供应量的不足,所以造成市场的预期达不到目的,造成商品房的房价上涨,所以商品房的架构出现问题.商品房的限购令把保障房的供应量提升起来,平衡市场的供应结构,来调整价格.也能够调节不同层次的需求比例.
通过时间换空间,拉开供应结构,平衡下来.
第三个,限购,把目前的限购,把市场的活跃资金,大家知道在房地产活跃金分两块,只要非本行业的资金进场,会通过这个行业的发展,中国各大行业进入房地产市场.全国各大行业,民企,国企都跨越到房地产行业,这个行业应该来讲,目前这个行业不太景气的情况下,开发资金会进行转移.
投资性的资金,原来做房地产的投资,转移到其他的投资.这两笔资金由于限购转移到其他的行业,甚至到民生行业.对基础性的生活必需品,造成它的涨价.
第四个,限购对我们房地产的影响会怎么样 我想分成长期的影响,和短期的影响来说,长期影响我们分三个层面,政府的层面,行业的层面,消费的层面,长期的影响,对政府来说,保障房作为政府的政策,长期的实行下去,我们曹总讲的观点我是非常的认同.因为我们在92年的时候,我们就在新加坡,对新加坡的居屋市场进行研究.93年跟香港的房地产协会进行交流.也是中国人为主的两个地区,他们在民生方面,在保障性住房方面做了出色的社会效果.让我们从中学到很多千分之.也就是说廉租房和公租房作为政府保障性住宅的主体,对市场的调节力是最大.这两个工作做得不太满意的原因有两个,第一做得太迟了,第二要做大量的投入,而投入的来源不充分,我们能够做到达到目标的能力之间有距离,这个距离怎么克服,我们前面也讲到.
长期的影响当中,对行业有什么样的影响 对房地产的影响非常的深远.第一个影响,政府对房地产行业的调节决心,是坚定的,政府对房地产行业的调整是有多重手段的,所以说从事房地产行业的所有的我们在座的同行人都要知道,因为这个市场并不是完全的市场,而是一个在政府指导下的房地产行业的市场,所以政府从事房地产行业决心和调整手段是很明确的.
对消费者的影响是什么 政府在解决消费者消费房地产产品的关心度越来越有经验,各个层次在消费领域获得不同层次的补贴,或者是他所得到的需求和满足之间还有时间的结束性,政府解决各个层次的问题是能够得到解决的.
短期影响,也是分三个层面.政府对于调控房地产目前的政策来说没有终结,后面还有后续的手段.但是对于这个手段,政府有两种是很明确的.第一个有限城市,有限城市是各省的省会城市,还有房价上涨过快的城市,不是全部城市.第三限购,政府的目标是商量型,不是一刀切的,这个指标大家可以商量,但是大家提出的商量依据和理由由政府各个部门你们来提出来.短期的影响,对我们行业的影响,我看也有三个方面,第一个,所有的房地产开发商,在2011年的投资额会下降,今年的新增开工量会减少,再建工程会减缓,购买土地会慎重.
对行业的第二个影响,所有的现在的开发商在后续在今年,房地产执行,限购的时候资金的缺口大量通过其他的渠道获得,会给明年的价格,房地产市场价格会造成成本上的压力,他们的成本增加,所以未来的反弹情况,可能一旦松解会迅速反弹.第三是消费者.短期的影响对消费者来说不是最佳的入市时期,房地产资金缺口大,需要有一些工程需要支付的时候,厂家的压力比较大,有大量的促销出现.整个今年第一个销售旺季,是房地产资金回笼的机会,所以有很多的促销出现,消费者要想在短期内买到好的价格的话,就在这个时机.
对限购对房地产的影响,我就谈谈这四个观点.
【王韶】刚才几位资深的记者,房地产的资深记者黄穗诚说他有一些话想说.
【黄穗诚】"经济发展目标"不仅指GDP房价控制目标最高应为20%
"合理确定本地区年度新建住房价格控制目标""要根据当地经济发展目标,人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力".那么,各市应如何根据上述三个方面的情况,制定今年新建住房价格控制目标呢
"人均可支配收入增长速度"今年广东城镇居民人均可支配收入预期目标已确定是增长10%.
"居民住房支付能力"应是看入楼市购房的成交价与成交量.从目前情况看,广州中心城区和周边区域在售楼盘看楼人流量仍不少,而且基本上开盘后销售的比例都能达到开发商预期.根据流动性过剩的影响,通胀进一步发展,以及商品住房待售面积量不大的现状,广州楼市的房价从总体上不仅不会大跌,反而会在目前价位上有所上涨.
"要根据当地经济发展目标"是个很重要的依据,会直接影响各地"合理确定本地区年度新建住房价格控制目标"的具体数额.而"落实住房保障和稳定房价工作"又是个整体,因为经济适用房建设资金与土地出让金挂钩,两者是相辅相成的.
"当地经济发展目标",有人说是指GDP(国内生产总值,是指在一定时期内,一个国家或地区的经济所生产出的全部最终产品和劳务的价值).如果是GDP的话,那么,为什么国办发[2011]1号文不直接提GDP呢 这会更省事.国办发[2011]1号文提出"要根据当地经济发展目标"确定本地区年度新建住房价格控制目标,恐怕是会有更深的涵义.
GDP指标不能衡量社会成本,尤其是环境成本,不能衡量增长的代价和方式,不能衡量效益,质量和实际国民财富,不能衡量资源配置的效率,以及不能衡量分配,更不能衡量诸如社会公正,快乐和幸福等价值判断.
谈到"十二五"时期经济社会发展主要目标,中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议是这样表述的:"经济平稳较快发展.价格总水平基本稳定,就业持续增加,国际收支趋向基本平衡,经济增长质量和效益明显提高.
经济结构战略性调整取得重大进展.居民消费率上升,服务业比重和城镇化水平提高,城乡区域发展的协调性增强.经济增长的科技含量提高,单位国内生产总值能源消耗和二氧化碳排放大幅下降,主要污染物排放总量显著减少,生态环境质量明显改善.
城乡居民收入普遍较快增加.努力实现居民收入增长和经济发展同步,劳动报酬增长和劳动生产率提高同步,低收入者收入明显增加,中等收入群体持续扩大,贫困人口显著减少,人民生活质量和水平不断提高.
社会建设明显加强.覆盖城乡居民的基本公共服务体系逐步完善,全民受教育程度稳步提升,全民族思想道德素质,科学文化素质和健康素质不断提高.社会主义民主法制更加健全,人民权益得到切实保障.文化事业和文化产业加快发展.社会管理制度趋于完善,社会更加和谐稳定.
改革开放不断深化.财税金融,要素价格,垄断行业等重要领域和关键环节改革取得明显进展,政府职能加快转变,政府公信力和行政效率进一步提高.对外开放广度和深度不断拓展,互利共赢开放格局进一步形成."
2011年3月5日,十一届全国人大四次会议政府工作报告提出:"今年国民经济和社会发展的主要预期目标是:国内生产总值增长8%左右;经济结构进一步优化;居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右;城镇新增就业900万人以上,城镇登记失业率控制在4.6%以内;国际收支状况继续改善.总的考虑是,为转变经济发展方式创造良好环境,引导各方面把工作着力点放在加快经济结构调整,提高发展质量和效益上,放在增加就业,改善民生,促进社会和谐上."
从上述表述看,仅用"GDP"显然不能反映"当地经济发展目标"丰富内涵.
用"GDP"来表述"当地经济发展目标",还存在一个问题,就是,目前在社会上有不少人老是说房价增幅不能超过GDP增幅,而根据"当地经济发展目标""合理确定本地区年度新建住房价格控制目标""切实将房价控制在合理水平",则房价增幅会超过GDP增幅.因此,国办发[2011]1号文不是说不允许房价上涨,而是要求"切实将房价控制在合理水平",不允许"新建住房价格出现过快上涨势头".
根据经济发展目标确定的新建住房价格控制目标会高些
广州经济社会发展主要目标,中共广州市委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议是这样表述的:到2015年,经济发展方式转变取得重大进展,高端要素集聚,科技创新,文化引领和综合服务功能显著增强,综合性门户城市地位明显提升,国际商贸中心和世界文化名城建设成效显著,国家中心城市建设迈上新台阶.经济发展质量和效益显著提升.经济结构战略性调整取得重大成效,以服务经济为主体的现代产业体系基本建立,产业高端化发展态势基本确立,节能减排成效显著,全市生产总值年均增长11%左右,第三产业增加值占生产总值的比重达到65%左右.自主创新能力显著增强.创新人才队伍不断壮大,自主创新体系进一步完善,科技综合实力位居国内大城市前列,全社会研究与开发经费占全市生产总值比重达到3%左右,初步建成国家创新型城市.宜居城乡建设取得更大进步.城市规划建设管理现代化水平大幅提升,枢纽型基础设施支撑功能进一步强化,城市综合承载力显著增强.生态环境质量明显改善,"花园城市"基本建成,资源节约型和环境友好型社会初步形成.城乡居民生活水平显著提高.发展的协调性明显增强,城乡一体化格局基本形成,城市化水平居国内前列.城乡居民收入与经济发展同步增长,生活质量和水平显著提高.社会建设全面加强.覆盖城乡居民的基本公共服务体系基本建立,社会保障和就业水平稳步提高,医疗卫生,教育,文化,体育等公共服务得到切实改进,城乡人民道德素质,科学文化素质和健康素质不断增强.社会管理更加人性化,精细化,社会更加和谐稳定.改革开放进一步深化.重要领域和关键环节改革取得突破,社会主义民主法制更加健全,服务型政府建设成效明显,到2014年率先基本实现建设法治政府目标.对外开放广度和深度进一步拓展,城市国际化水平大幅提高.到2020年,国家中心城市功能全面增强,全球资源配置能力和国际竞争力显著提升,基本建成面向世界,服务全国的现代化国际大都市.
广州市如何确定新建住房价格控制目标
2011年,国家继续实施积极的财政政策.保持适当的财政赤字和国债规模.实施稳健的货币政策.保持合理的社会融资规模,广义货币增长目标为16%.
广州市根据上述经济社会发展主要目标,"切实将房价控制在合理水平"这个指标稍定高些较为合理,会对经济发展目标平稳发展有处,只要不出现过快增长像去年猛涨翻番的情况便可以了.
广州的房价将随着流动性过剩的影响,全国经济通胀进一步发展,以及广州商品住房待售面积量不大,经济适用房建设资金与土地出让金挂钩的情况(将保障性住房建设资金在土地出让净收益中的提取比例从目前的10%提高至1.3%,并在此基础上逐步建立土地出让收入溢价部分阶梯累进提取机制),从总体上不仅不会大跌,反而会在目前价位上有所上涨.
各地级市如何确定新建住房价格控制目标
各地级市根据当地经济发展目标来确定"本地区年度新建住房价格控制目标""切实将房价控制在合理水平".这个"合理水平"指标,房价不过高,上涨不过快的各地级市,也应根据当地经济发展目标来确定,鉴于经济发展水平与发达地区存在差距,经济目标是要跨越式发展,故此,稍定高些较为合理(其实,有些地区近年来总是希望房价能体现本地经济水平,但房价却总是上不去).部分城市限房价,给了一些经济稍落后的城市(比如广东省东西两翼地区)加速发展的机遇.这对缩少经济落后城市与经济发达城市差距,对推进珠三角一体化和城乡统筹发展,实现各地级市经济发展目标有好处.遏制部分城市房价过快上涨而在这些城市限房价,对一些经济稍落后的城市不限房价使之成为投资热土,起到吸引投资拉动经济发展的效果,形成机不可失,时不再来的机遇,多年来盼望的提升本区域经济的愿望,有望能加速实现.
实施"合理水平"指标稍定高些,关键是要抓好保障性住房建设
从前几年起,中央便决定一手抓楼市调控,一手抓保障性住房建设,确保民生居住需求不受经济发展引发的房价攀升影响.
"落实住房保障和稳定房价工作"是个整体,因为经济适用房建设资金与土地出让金挂钩,两者是相辅相成的.
【王韶】刚才黄记者重新发表了对控价目标的意见.刚才回到蔡会长跟徐会长的谈的议题.新形势,新思路,这是我参加去一个会议的主题.这个题目非常好,新形势是这么理解的,现在的宏观调控,房地产的日子不好过.珠三角一体化已经成为事实,珠三角一体化改变了珠三角九个市在时间和空间上的距离.珠三角九个市,人际交流,商贸旅游频繁.在两个形势下面,我们对今后房地产今后的发展必须要思考,要改变.改变一不是小的市场,还是区域的大市场.以前我们理解房地产是不动产,珠三角一体化下面房地产是可以流动的,可以去东山,可以去肇庆,可以去深圳,不一定在广州.这就是珠三角一体化下面带来的思考.还有一个,我们广州,深圳还有即将限购的城市,对于房价这块会受到投资需求,改善性需求得到压制.这样的话,由于肇庆,还有江门等相对于广州,深圳,珠海城市比较低的,我们讲的洼地效应,广州,深圳的客户就会分流到肇庆,江门这些地方去,这个时候对于这些地方是机会,我们房协也考虑到这个,下个月20-24号举办2011年房地产博览会,参展的企业是多的.在这样的情况下面,我们的行业协会,我们的企业就需要一种积极的姿态,要给社会一个信心.到时候我们各位去看看,我们的房协准备了很多的节目,欢迎大家去看看.
第五个议题,怎么看待2011年房地产金融形势,房地产企业如何走出资金短缺的困境.我们首先有请中国建设银行广东分行国际金融事业部博士郁文达,在他发表他的意见之前,我为大家准备一些资料.
资产泡沫风险将被通胀风险所替代,货币紧缩政策或许会更严厉.
房地产企业资金链将断 别吓唬人.
对于渴求资金的开发商来说,房地产的私募基金在2011年并非只是一个可望不可及的画饼.
【郁文达】我看了几个观点.我讲三点,一个讲讲社会的融资怎么样
社会融资总量是今年提出新的概念.整个社会一年当中新增的资金量对实体资金的支持,为什么提出这个观念,我们国家货币政策宏观调控的主要目标,通过贷款新增,再贷款的新增,是银行资产负债表的资产方,负债方主要看货币状态和货币流动性.我们通过M2来控制,过去我们一直是用新增贷款规模和M2的增速来控制当年作为中间目标来控制当年货币体放.
去年就发生了一个很大的变化,去年我们7.95%.我们通过其他的瑞资渠道,首先对社会的资金支持程度起到非常大的变化.大概在去年,整个社会融资总量是14万亿,贷款新增7.95万亿,通过信托融资,包括通过私募基金的融资,还有表外融资,这些加起来总量非常大了.去年的工作会议总量作为新的调控目标.今年国务院提出来要保持合理的社会融资总量.
现在谈房地产,专门谈信贷不够了.从社会融资总量来谈房地产,跟房地产相关的融资量.
我谈的概念当中,跟房地产相关的社会融资量就这么几个,第一个是银行融资,去年的银行融资,房地产银行融资新增202亿,市场融资只有150亿元,因为去年的国十条提出来暂缓房地产企业资本市场的融资,所以去年的形势非常好,09年资本市场融资是1100多亿,第三个是信托融资,去年信托融资的总量是3万亿,超过公募基金2500亿的规模.房地产的信托融资280亿,这是第三个.第四个私募基金,私募股权基金,去年是500亿,所以大概在去年我们用于房地产社会融资总量是2300亿,去年社会总融资量14万亿.这是一个概念.
第二个概念我就讲,我们谈这么多,房价也好,限购也好,我们谈的东西都回归到个人住房的贷款角度来,为什么要讲个人住房贷款,是我们的核心指标,我们刚才讲到在银行融资当中,我们去年整个银行融资新增是7.95亿万,去年新增202亿当中.开发贷款新增5000千,个人按揭贷款,购房贷款的是占了1440亿.这个是相当庞大的.我们住房金融,房地产金融严格意义来说应该是房改之后,通过商品货币化来进行拓展.在这里面的核心是什么,购房贷款.开发贷款,土地开发贷款早有了,这个业务早就有了.真正的房地产业务,现在讲的住房性业务就是讲个人购房贷款.个人购房贷款的核心是通过个人未来的收入流抵押给银行,银行给你钱让你买房.没有银行的杠杆,我们的房地产这几年没有这么大的发展.所以这个概念是我们一定要了解的.这是我们讲的下面的核心概念.
融资当中,银行融资,资本市场融资,信托融资,私募股权基金的融资,在所有的融资当中,除了购房贷款这块,反应人们对住房的需求,其他所有的融资,都是反应供给,跟供给的角度来提的.主要是主力的购买的供给,只有按揭贷款才反应为个人的需求.所以我想,在整个社会融资,银信贷当中,我分析银行信贷结构的变化.只有按揭贷款才房价起作用.所以我分析了大概十年的贷款的情况.
作为我们不管是土地开发贷款还是房地产开发贷款,我们所讲的对公贷款的波动对房价没有太大的相关性.只有购房贷款对房价才有相关性,这里面比如说最明显的,实际上这轮的房地产调控遏制部分城市的房价过快上涨,这个房价过快上涨什么原因造成的 就是美国2008年金融风暴爆发造成了整个经济的衰退,经济衰退导致我们保八,推出一系列的刺激政策,在2005年的时候或者更前的时间我们进行宏观调控,包括有很多的政策,其中之一就是个人购房贷款,个人购房贷款三个要素,利率,首付款,期限这是核心的三个要素,所有的调控手段都是在三个要素里面起作用的.
2008年整个经济是什么状态 上半年我们是防止通胀下半年我们是防止衰退.上半年我们加息,提高存款准备金,下半年是降息,降低存款准备金,为了保八,推出房地产的政策,首付款降低20%,利率打七折,这是很明显的政策.2008年的按揭贷款跟2007年比负,2007年增长7000多亿,2008年才增长2000多亿.2008年的房价同比2007年是下跌.2009年我们的按揭贷款是多少 新增1.43万亿.我们房价的走势跟按揭贷款的新增数基本上吻合的.所以我们控制不控制房价,就是你们控按揭贷款.我认为核心是限贷款,真正做到我们的价格也应该降下来.如果我判断整个今年的宏观经济的金融形势,去年贷款规模增长7万亿,今年的规模不超过去年,按揭贷款我估计在目前的限购条件下不可能超过去.今年的房价我们用个人贷款的指标来进行衡量的话,我认为今年的房价不会,至少保持一个平稳的,而且有可能下跌,按揭贷款达不到这个数.谢谢!
【王韶】谢谢郁文达.我了解一些情况,广州的楼盘70%是一次性付款.
【郁文达】这里面排除有一次性付款的.不管讲投资性购房也好,还是投机性购房,核心是按揭贷款,如果没有按揭贷款,他没不了多少.这里面有没有银行的金融杠杆,如果金融杠杆利用多了,必然对银行造成风险.美国的次贷危机也是按揭贷款.
【王韶】谢谢郁文达.我补充介绍一下,我们广东省房地产1-2月份的资金情况.1-2月份,广东房地产企业到位资金1千亿,贷款是200多万,同比下降9.3%.自筹资金同比增长36.4%,贷款出现较大幅度的下降,就这块资金来源的比重下降了6.75个百分点,这显示企业资金的机构发生了变化,也说明了我们房地产企业的资金状况同比去年有紧张的趋势.另外我们从国内银行贷款的情况来看,银行贷款是222.14亿元,同比下降6%多,这说明了我们开发企业从银行融资的渠道受到阻碍,企业的资金压力比较大,其他资金,订金,预售款是284.5亿增长,个人按揭贷款是11.24亿元,同比下降22.3%,跟郁总是一致的.银行的贷款门槛越来越高,企业回笼资金的压力也越来越大.下面请出有关的专家帮我们分析当前的金融情况.
下面有请广州证券有司责任公司研究员刘畅小姐.
【刘畅】大家好.因为今年年初的时候受到邀请,对房地产企业的财务状况做了分析.我们只有拿到2011年的3月份的信息,通过上海,深圳的交易所,还有上市的公司的公开的数据做分析.
今天的主题是面对资金的压力我们的报告一下.我的主题是近4年广东省房地产企业的财务状况精细.第二近期政策对方面企业的造成的资金压力.第三2011年房地产企业预测.第四可以选择的应对策略.
一开始资金链,我们看到资本结构,资产负债率表.从去年的指标来看,经济状况压力不是很大,盈利状况,有下降的趋势.我们可以看到限购的范围会扩大,会造成需求的抑制,直接造成预售款的下降,也是造成房地产企业回笼资金的下降.
加息对企业融资成本增加.
另外我们的预计,成交的萎缩肯定是很明显的,投资的减缓.这两个月,我们看到全国各个城市楼市的成交环比变化,1,2月份对比,2月份的成交下降的,很直接引证房地产企业获得预售款的下降.
我们说一下最后的应对的策略.这是我们的主题.首先我讲一下投资方面,现在资金越来越紧张,投资方面策略方面稳健一点,以前有很多的上市公司拿地,运用财务杠杆运用得多,现在的建议是更加的稳健一点.现在我们可以看到1,2月份的交易数据可以看到,2011年1,2月份的交易是非常的冷清,推地没有完成,还有造成土地的成交面积有大幅度的下降.所以我们看到今年预计在突击市场拍卖这块成交会比较减缓.
第二点怎么应对,我们感觉是定价方面,新增的楼盘定价相对来说更加灵活一点,不要拿得很高,这样可能影响到资金的流转,有一定幅度的调整,降价加快回笼资金,对企业也是有帮助的.
第三点,参加保障房的建设,保障房大家可以看到大量的投资.这个量也比较大.保障房项目利润比较低,但是有一个好处不担心销售,收益比较稳定,只要跟政府打交道,回笼资金比较快,缓解企业的压力
深圳市的光明新区的保障项目已经开工了,万科也是很明显的布局.去年12月份的时候,现在的保障房项目土地准备的5%,在北京,上海,南京,深圳等一线城市增加100万保障房的项目.其他的房地产企业也可以参考的方案.
下一个策略,商业地产的项目,全国前20名的房地产企业基本上参与商业地产的项目,万科是一个例子,他关注住宅地产,我们调研的时候他不是不关注住宅,他们参与商业地产,更容易拿到地,地方政府更容易拿城市综合题的形式来拍卖地,这一方面开发商把地做熟,有助于地价.
商业住宅盈利利率是比较高.大家也比较了解,也是这样的类似情况.参与商业地产可以拿到的成功率,给商业地产的收益相对稳定.商业地产相对住宅地产没有受到宏观调控的关注,住宅这块,关乎民生,影响比较大,经常有政策调控.
另外一方面我们看到之前提到信托基金也是去年流行,很多人找信托来融资.信托,中农,平安等信托基金在去年总共发行了超过1500亿元,对比全年994亿元,所以增幅比较大.所以大家去探讨,缓解基金压力.
另外我们看到在香港上市的公司也是大力发行,通过海外发行的渠道获得资金的帮助.
这几块,不管信托也好,海外搭载也好,这个利息是很高的,7%到10%也是有可能的缓解资金压力,这个要考虑.房地产企业在这几年的利润率会下降,融资成本的提高,宏观调控的压力,但是企业宁愿利润少一点,但是也要保证企业的运营.
主持人:限购令的扩大,压力程度加大,造成开发商的资金短缺,盈利方面的利润率下降,成为一种趋势.谢谢!今天来了金融银行业的朋友比较多,他们有一些观点,跟各位做分享.下面有请中国民生银行朋友谈一下.
民生银行:首先谢谢主持人给民生银行一个机会.刚才郁博士跟刘女士从专业的角度来阐明房地产企业.
从另外一个观点来讲,以下的发言仅代表个人的意见,可能泼冷水,希望大家不要建议.我们国家跟发达国家有一定的差距,区域在发展,城市发展的规划问题,大家一定要注意到我们现在的限购也好,指标也好,包括未来经济增长的目标也好,大家其实想知道核心的目标是什么,国家在调控我们的结构,对于我们现在来的预期经济产生资产泡沫,或者现在形成泡沫所进行的调控.
这个来表来源于什么 我们有很多的房地产企业,包括银行,包括其他的中介结构,给自己的下考核指标是一样的道理,指标是怎么来的 原来我们的发展是大而全的粗放的结构,现在是量化,经济化的指标来考虑,这个指标来源于我们的经济政策,就象郁博士讲的,我们现在的总量M2跟经济贷款投入是这样匹配,但是我们的投放远远不止这么多.原来是粗放型的,大家各管各的,银行管这块,只要把经营指标做完就可以.房地产没有考虑当地的经济和实际情况.你没有配合整个中央政府的目标,我们的投放也好,都是一种过剩的行为.所以我觉得现在说的有一个今年新建住房的价格控制指标,我们讨论20%也好,10%也好也一定是真实的,现在国家意识到我们经过这几年的发展,到了结构调整的周期了,希望大家认识到这点,跟中央,地方政府要统一好节奏.这是我们民生银行简单的观点.谢谢.
【王韶】谢谢接下来我们进入最后一个,也是大家关心也是实在的话题,就是说房地产企业困难是肯定的,但是如何从"困局"中寻求商机,这也是企业最想知道的,请赵卓文.看看其他的专家是怎么说.
目前,可开发的土地有限未来中国地产行业需要依靠商业地产,而商业地产在国内上处于初级阶段,存在广阔的发展空间商业地产必讲大有所谓.
以做商业地产为主的soho中国销售为例,他去年2010年的销售目标是120亿元但前10个月就完了这个任务是政府的政策帮了这忙.
中国成为社会发展的焦点,城市发展中国发展的焦点,城市综合题成为中国发展的焦点.
房地产市场走向的不确定性和竞争门槛提高,房地产企业抱团联手拿地或者合作开发的方式越来越受到欢迎.万科慢慢向商业地产转变.包括大连万达已经想旅游地产转变.
最后是华夏时报半数信托资金流入房地产,保障房,商业地产成为新的思路.
赵卓文:谢谢主持人,大家好.我想跟大家讲一个故事.在沙皇时代,曾经评定一场叛乱,是自由分子组织的,评定完之后就把首领判处绞刑,大家都去看,意外情况发生了,他上绞刑架的时候,绳子土地断了,如果按照当时的惯例,这是天意.大家沙皇对他说,你看独裁者连造绳索都不会做.沙皇说我们上午再试一试,这次绳索没有断.结果是这样.
在目前政策这么严厉,调控这么严谨,开发商要示弱,我们的开发商要懂得政治,要做一些降房价的措施.我们要做一个让步,在价格方面做一个让步.降房价有这么难,便宜的房子多卖一点,贵的房子少买一点,豪宅装修卖少一点,房价就下来了,开发商要有认知意识.今天来看,我们的让步是房价要适当让步.
第二个要降低两个预期,一个预期是降低利润的预期,第二个我们要降低对开发速度预期.
回到今天的主题,怎么应对,开发商比较适合做三个策略.大家不要看调控,不要怕政策严谨,越调控反而发展得越快.我主张今年的情况下,开发商要想发展的话,一个是全国性发展的策略.
现在要进入全国前十名,基本上销售额300亿,但是一两个城市达到300亿是不可能.所以总体来看要做强是全国发展性策略.
第二应该走二,三线城市扩张的道路.中心城市受打压,控制是难以改变的现实,开发商下二,三线城市,县级城市是可以.
第三,性价比发展策略还是很重要.
我是主张退二进三,第一个是投资类的产品不要扩展.我们的资金泛滥之后,管理层没有控制房地产,必然投资者炒房.第三,重新进入双轨制时代,政府建设保障房的力度非常大,所以中小户型的普通的中小户型会受到很多的压制.你只有量,但是利润会越来越薄.三类可以进,一到两年类,商业办公的楼可以值得期待.第二类高端物业,未来最能对抗风险,需求旺盛.三类是旅游地产,在珠三角有很大很强的发展,企业在这个方面进行渗透.从人均产值,进入一个爆发期,广东的住宅面积占90%,住宅受到现在,旅游地产是一个方向.打破物业经营的发展常态.这方面我是看好的.
最后我想说一个看法,开发商2011年采取什么样的发展方式 我是主张三句话,2011年太复杂了老板也好,企业家没有想好,包括自己,但是灵活经营很重要.第二个稳健发展,土地不断的上涨,资金面比较紧张,作为开发商来说稳健经营是很重要.第三是扩张控制,什么是风险,适当扩张风险就低.
【王韶】我认识他这么多年,第一次听他讲故事;他的观点是开发商要示弱.第二要采取全国的发展,拓展二,三线城市.第三是开发商要做战略性的调整,增加高端住宅业务的开发增加休闲地产,旅游度假产品的开发.下面有请是一个开发商的老总,张建勋.
【张建勋】首先我要说明一下,我不代表我公司,不代表开发商客观来说,本来只带耳朵来,没有带嘴巴来.今天有很多的嘉宾是好朋友,今天我只作为个人,不作为开发商,更不能作为专家,现在专家是一个贬义词.
我今天黄穗诚,他是专家,念了很长的政府工作报告,我就套用一下万庆良市长在政府工作报告中我觉得开发商未来的大概的思路其实刚刚我们赵总的发言给出一些建议,我觉得防套用一些万市长对十一五期间的用词,他是这么说的,他说广州的十一五期间主要的工作是调结构,转方式,促发展,办亚运,惠民生.未来还是调结构,确实我们要调结构,拿地结构,未来产品的结构,未来区域发展的结构都要调整,土地的商业,住宅的比例.中小的产品,别墅,中小户型等等.调区域,一线,二线,三线,调结构.转方式,转营销方式,转我们的创新模式,转我们的盈利方式,转我们的利润方式.促发展,不单促企业的发展,促市场的发展.更要促可持续的发展.惠民生,开发商流什么血液,有人说道德的血液,责任的血液,我觉得更应该是市场的血液.无民生无地产.
【王韶】谢谢张建勋.我们算了一下今天创了一个历史,有18位嘉宾参与今天会议的互动话题,非常的精辟,非常的到位,值得我们学习.如果大家意犹未尽的话,我想你们手里都拿到《广东房地产蓝皮书》,涵盖今天六大主题的内容,内容也是非常的丰富.大家清楚蓝皮书编印了六年,我们想通过蓝皮书让我们的会员,行业更全面,收入地了解房地产的市场状况,帮助我们的会员洞察市场,把握先机.在各个方面的密切的配合下面.蓝皮书终于面市了,编印了六年,可能有一些不足,多一点给一些意见给我.让大家看一下我们自己编的一个短片.
大家看了这个短片,这个短片路了广东房地产蓝皮书这六年以来的历程,这本蓝皮书凝聚广东房地产行业精英们的心血,我们今后继续地编下去,并且要编好每一年都有一个台阶,不断的进步.下面有请主编蔡会长讲两句.
【蔡穗声】重点放在预测这里,今后我们找准预测方面做贵妇,希望机构,专家,大胆预测,敢于预测,有根据的预测.今年我们增加香港,澳门地区作为附录.最后一句话,这本书六年时间今年是第六本,凝聚了广东业界,包括香港,澳门业界广大的业界人士,专家,学者,政府官员的心血,希望我们做得更好更成熟,对业界有更大的指导意义.
【王韶】谢谢蔡会长,现在进行揭幕仪式.
广东房地产市场景气分析会每年开一次,每年的3月份准时开始,今天我们的会议开得比较成功.今天的会议就到这里结束,我们期待明年的3月份再见,谢谢!