第8 期 物权法解读 (2007年6月)
1,不登记,房子不算真正属于你
物权法14条规定:不动产物权的设立,变更,转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力.未办理物权登记的,不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力.
解析:登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的.不动产的登记,就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上.比如买房,就要到房屋登记机构登记,这就意味着这套房子属于你了.一旦其他人也要购买这套房屋,一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人,不能再买卖了.如果没有办理登记手续,而开发商又把这套房卖给别人,并且房屋的产权已经登记在别人名下.这时,尽管你与开发商的这份合同是有效的,你可以要求开发商承担违约责任,比如要求开发商赔偿损失,但是你对于那套房子就不能再拥有产权了.
2,拆迁,征地应当给予足额补偿
物权法42条规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位,个人的房屋及其他不动产.
解析:拆迁,征地关系到老百姓切身利益,此次明确规定此前提必须是为了公共利益.而相应的补偿标准也明确,征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费,安置补助费,地上附着物和青苗的补偿费等费用,并且要安排被征地农民的社会保障费用;征收个人住宅的,应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件.同时还规定,任何单位和个人不得贪污,挪用,私分,截留,拖欠征收补偿费等费用.
3,建设用地使用权期满自动续期
物权法149条规定:住宅建筑用地使用权期间届满的,自动续期.
解析:随着住房制度改革,越来越多的城镇居民拥有自己的房屋,而且大量集中在住宅小区内.住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病.我国土地属于国家所有,但住宅的土地使用期限是70年.70年后如何处理并不明确.此次规定,住宅建设用地使用权的期间届满后自动续期.物权法的这一规定,回答了广大群众关于"70年大限到期后,我们的住房怎么办"的疑问,这就从根本上解决了住宅所有权人的担忧.
4,买受人善意取得财产可不归还
物权法 106条规定:受让人受让不动产或者动产时是善意的,就可以取得该不动产或者动产的所有权.
解析:这次物权法特别值得引起重视的是,明确了不动产也同样适用善意取得.实践中,不少人都会把房屋,股权等登记在他人名下.在确立善意取得制度后,这种做法风险极大,因为有了善意取得制度,一旦登记的权利人将房屋出售他人,实际权利人就不能要求他人返还房屋了.很多国家都是规定动产才可以适用善意取得,我国物权法这样规定主要是因为我国房地产交易活跃,登记制度不完善,登记权利人和实际权利人不一致,很容易使交易对方发生判断失误.如果没有善意取得制度,极易导致房屋买受人丧失权利.
比如,夫妻共同买房,但是产权证是丈夫的名字,丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人.别人如果确实不知道这是夫妻共同财产,且支付了合理的房款,就可认为是善意取得.那就可以不必归还该套房屋.至于他们夫妻之间的财产争议,只能由他们自行解决了.
5,拾得遗失物,应当返还权利人
物权法109条规定:拾得遗失物,应当返还权利人.拾得人应当及时通知权利人领取,或者送交公安等有关部门.
112条规定:权利人领取遗失物时,应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用.权利人悬赏寻找遗失物的,领取遗失物时应当按照承诺履行义务.
解析:明确了拾得人或者有关部门可以收取遗失物的保管等必要费用.我们经常能看到有人悬赏寻找遗失物.这种情况下,明确应当按照其承诺向拾得人支付报酬.
6,采光权,通风权受到法律保护
物权法89条规定:建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风,采光和日照.
解析:将阳光权,通风权,采光权等写入物权法,是将公民权利进一步细化.此前有过很多类似案例.例如,两幢房子之间间距狭窄,前幢大楼在屋顶树起大广告牌,影响到了另一幢房子的阳光照射.这时,居民可到法院诉讼,要求前幢大楼拆除广告牌等.根据上述规定,如果建筑物确实妨碍了相邻建筑物的这几项权利,就可以要求合法维权.
7,农村宅基地使用权流转仍未放开
物权法153条规定:宅基地使用权的取得,行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定.
解析:宅基地使用权的问题,物权法坚持了现有的法律规定和国家目前的政策.目前,我国农村社会保障体系尚未全面建立.农民一户只有一处宅基地,这一点与城市居民是不同的.农民一旦失去住房及其宅基地,将会丧失基本生存条件,影响社会稳定.
8,小区车位车库应首先满足业主需要

物权法74条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,车库应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售,附赠或者出租等方式约定.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有.
解析:随着住房制度改革,现代化社区大量出现.因小区内车位,车库的归属问题,以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点.物权法这种规定主要针对现实生活中的一些情况:有的开发商将车位,车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位,车库或者车位,车库严重不足,占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题. 车库,车位不像电梯,楼梯,绿地那样可以共有公用,它一般都是由业主专有和专用的;而且在买房过程中,通常都是和开发商约定,这些约定可能是出售,附赠或者出租.
对于在小区共有道路上停放汽车,并收取相关费用的现象,法律规定,占用业主共有道路停放汽车的车位,属业主共有.这就意味着,开发商,物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费,在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有.
如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路,则损害了无车业主的利益,因此只有让全体业主共同分享停车利益,天平才能得到平衡.
9,三人合伙买车,两人同意即可转卖
物权法97条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外.
解析:共有分为共同共有和按份共有两种,共同共有没有明确的份额,多数存在夫妻等家庭关系中,对于共同共有的处分,就要求全体权利人都同意,而此次规定,按份共有的话,如果要处分,只要2/3以上的权利人同意就可以了.
如三兄弟合买一辆出租车,每人出资1/3,老三开车出了事故后,哥哥们打算把车子转租给别人开,但老三不同意.按照以前,这种情况就不能转租了,但现在只要两个哥哥都同意,车子就可以转租.这一规定,可以适用于按份共有的其他财产.
10,抵押车辆借钱,约定拿车抵债不合法
物权法186条规定:抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人未履行到期债务时抵押财产归债权人所有.
解析:约定债务未履行时抵押财产归债权人所有的条款,在法律上叫作流质抵押条款.这种条款是被禁止的.
这是因为债务人在急需用钱时往往病急乱投医,为了应急,什么条件都不得不答应,实属饮鸩止渴.流质抵押条款在生活中较为常见,极易导致不公平.所以,法律予以了禁止.比如,有人为了应急需向朋友借钱,朋友提出如果一个月后不还钱就可以把他的车子拿走.按照物权法的规定,这种约定是无效的.
11,不动产或者动产被侵占时权利
物权法254条规定:占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿.
解析:生活中,不时会发生邻居妨害房屋使用的行为,比如隔壁邻居装修时,把房子的墙砸出了洞.如果你只是房屋的承租人,而非房屋的主人,这时你能否起诉要求邻居停止这种侵害行为呢 不少人认为不能,但按照上述规定,你同样可以起诉.这是因为物权法不仅保护房东,也同样保护作为房屋占有人的房客.但要提醒,占有人返还原物的请求权,自侵夺发生之日起一年内没有行使的,该请求权消灭.
占有制度在民法中极其重要,对于维护社会生活的安宁,和平与秩序,保护民事权利,促进交易安全等方面具有不可替代的作用.
公民学法守法一点通
历经八次审议的物权法草案在十届全国人大五次会议闭幕会上高票通过,并将于2007年10月1日起施行.这部法律是中国从法律上明确保护私人财产的一项重要举措,这部法律的通过标志着中国民法典向诞生迈出关键一步.本期就本法中与民生相关的一些内容作简要解读.