东财0903《民法》第二部分(物权概述)拓展资源
物权法关于物权概述部分的相关规定解读
对不动产实行统一登记
登记应当在登记机关办理,但是长期以来,由于 我们长期以来将登记作为行政机关的职权而不是一种公示方法,从而造成了登记机关与行政机关的设置与职能合一的问题.由于多个行政机关负责对不同的不动产加 以管理,由此形成了多头登记的现象,如土地由土地管理部门管理,建设用地使用权登记也在土地管理部门进行;林木由林业管理部门管理,有关林木所有权的登记 在林业管理部门进行;房屋由建设部门管理,产权登记也在该部门进行.但如果将登记作为公示方法对待,则原有的登记体制便显出许多的弊端.具体来说:
第一,过分扩张行政权力,不适当介入民事关 系.由于登记部门与行政主管部门合一,登记部门在审核登记的过程中,不自觉的将登记作为一种行政管理的手段,对当事人的登记申请设置不合理的,甚至是超出 了其职权范围的条件.例如,有的登记部门忽略了《合同法》中合同效力只能由人民法院审查的规定,对当事人之间变动不动产物权的合同的效力进行审查,以合同 内容不真实,不合法为由拒绝办理登记.
第二,登记程序与登记规则不统一.每个主管部门都可能根据自身的需要建立不同的登记规则.例如,同样是不动产物权的转让,在土地管理部门办理的登记叫变更登记;而到房管局就叫移转登记.再如,在土地登记中,实地察看是必经程序;而房屋登记中,只是必要时才进行实地察看.
第三,不利于当事人办理和查阅登记,增加了交 易成本,损害了交易安全.一方面,不同的登记主管部门之间争登记管辖权的现象仍然存在,例如,对于商品房预售登记,按照有关规章,不仅要到建设部门登记, 甚至还要到土地管理部门再登记一遍.同一事项要到两个部门分别登记两次,人为增加了不必要的交易成本.另一方面,登记旨在对物权及其负担加以公示,从而维 护交易安全,节约交易成本,但是多头登记就迫使当事人要分别到不同的部门去查阅登记.例如,要买一套商品房,不仅要到房管局查阅登记,看是否对房屋进行了 抵押;还要到土地局看土地上是否有抵押.这种做法不仅增加了当事人的交易成本,而且为恶意隐瞒房屋已经办理抵押,实施欺诈,大开方便之门.
为了克服这些避短,上海,深圳,广州等地已经逐渐将房地登记合一,为不动产登记制度的统一提供了经验.
《物权法》明确将登记作为物权的公示方法来对 待,大大淡化了其行政管理手段的色彩;同时《物权法》对登记机关的审查义务,登记错误的赔偿责任,异议登记,更正登记以及预告登记等主要登记类型,都进行 了比较明确的规定.尤其是《物权法》明确强调"国家对不动产实行统一登记制度.统一登记的范围,登记机构和登记办法,由法律,行政法规规定."在法律,行 政法规对不动产统一登记的范围,登记机构和登记办法作出规定前,《物权法》授权地方性法规依照《物权法》的有关规定作出规定.这就为登记制度的统一奠定了 法律基础.
登记制度的统一,有利于减轻人民群众负担,简化办事程序,降低登记成本,提高登记效率,这对于维护房地产市场健康发展具有重要意义.
不动产物权变动登记方可生效
所谓不动产是指依其自然性质不能移动,或者一 经移动必然毁损其经济价值的物.按照有关法律的规定,不动产包括土地以及房屋,林木等地上定着物.而所谓不动产物权变动,就是指不动产所有权以及在不动产 上设立的各种用益物权和担保物权,其设立,变更,转让和消灭的总称.具体来说物权设立就是权利人取得了物权.变更指权利内容及客体的发生了变化,比如说一 栋房屋其中一间倒塌,显然所有权人的权利客体(房屋)发生了变化,从而使对房屋的所有权发生了变更;再比如,双方在设定一项以通行为内容的地役权后,又协 商增加了排水的内容.转让则是权利人直接将其权利通过赠与,买卖等方式转移给他人.而消灭则是指由于权利客体的灭失等原因而导致物权的丧失.例如房屋因为 火灾被烧毁,房屋所有权自然也就消灭了.
《物权法》规定,"不动产物权的设立,变更, 转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外."这就是说,第一,对于在不动产上设定的物权来说,原则上其设立,变 更,转让和消灭都要进行登记,才能发生设立,变更,转让和消灭物权的效力.例如,老张把一套房屋卖给小李,双方只签订书面的买卖合同,并不能认为小李就取 得了房屋的所有权.必须双方到房屋登记部门办理了移转登记,把房屋所有权移转到小李名下,小李才能真正取得房屋的所有权.如果双方还没有办理移转登记,即 便小李已经支付了全部价款,房屋仍然属于老张;假如老张又把房屋卖给老王,且办理了移转登记,小李无权要求老王把房屋交还给自己,而只能要求老张承担违约 责任,让他返还价款,赔偿相应的损失.之所以如此,主要是为了维护交易安全,节约交易成本.在上一案例中,如果不把登记作为买受人取得物权的条件,那就意 味着小李只要签完合同就能够取得房屋的所有权,而老王对此通常是一无所知的,他在向老张付款之后可能才发现自己根本无法得到房屋.在这种情况下,人们购买 房屋等不动产时就需要花费很大的成本,请人调查这栋房屋究竟是不是出卖人的,从而大大增加交易成本,甚至使交易无法进行.这显然不利于市场的发育.

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