关于对XX市XXX路XX号XXX大厦
价格鉴定结论的补充说明
XXX人民法院
我中心于XXXX年XX月XX日收到贵院转来的,江西XXX有限公司对本中心XXX年X月X日出具的赣价鉴字[xxxx]第xx号《关于XX市XXX路XX号XXX大厦价格鉴定结论书》(以下简称《结纶书》)提出的《异议书》,立即组成专家工作组就《异议书》中提出的几个问题进行了分析论证,并对《结纶书》重新进行了全面的审议和论证,通过审议和论证,综合专家的意见,现就《结纶书》作以下补充说明:
一,关于所选取的价格鉴定市场交易案例说明:由于鉴定对象的特殊性,单项交易面积大,与鉴定对象相类似的市场交易案例,在附近很难找到,在南昌市房产市场上相类似的市场交易案例也比较少,我们所选择的这几个交易案例不可能与鉴证对象完全相同,存在案例的交易价格同鉴定对象之间偏高偏低的现象,但我们在进行各项因素修正时,已客观地分析鉴定对象同交易案例之间的差异因素,客观地对交易案例价格进行了修正.
二,关于价格鉴定方法的说明:由于鉴定对象的纯属商业收益性物业,我们依据国家有权机构颁布的房地产估价国家标准和江西省发展计划委员会印发的《江西省涉案财物价格鉴定操作规程》所规定的价格鉴定方法,我们只能采用市场比较法和收益法来进行价格鉴定,而不能采用成本估价法.
三,关于我们进行价格鉴定整体思路的说明:
(一)对一楼至三楼的价格鉴定思路,通过现场勘察,我们发现除酒店所占用的大堂外,其余一楼至三楼均是按大型的标准化的商场进行设计的,有电动扶梯到三层,有夹层等,因此我们是按其商场用途来进行价格鉴定的,其价值一般都大于作为其它用途的房产;
(二)对四楼至五楼的价格鉴定思路,通过现场勘察,我们发现这两层已通过较为高档的装修,依托酒店,进行娱乐业和服务业的用途,如四层有高档精致的洗浴中心;五层有集棋牌卡拉一体包箱的雅仕俱乐部,欧陆风情的伯顿咖啡厅,宽敞无柱的会议厅;因此我们是按其娱乐业和服务业的用途和实际装饰水平来进行价格鉴证的,因此,其价值一般都大于作为办公用途和其它商务用房的房产;
(三)对六楼至十五楼的价格鉴定思路,通过现场勘察,我们发现这是一个三星级的宾馆,其装修,设施在同级别酒店中较为高档,从它挂牌并且不打折的房价就可以看出其房价高于同级别酒店房价,因此我们是按其现状和用途采用收益法来进行价格鉴定的,其价值一般都大于作为办公用途和其它商务用房的房产;
四,关于价格鉴定结果的综合说明:我们认为,按该房产的设计用途结合现在的实际用途和装饰水平,采用与之相适应的价格鉴定方法,其价格鉴定结论是比较客观的和公正的.我们的这个结论是建立在该房产的设计用途结合现在的实际用途和装饰水平的基础上的,如果改变其设计用途,则我们的这个结论就失去了客观性和公正性.
特此说明
XXX价格认证中心
XXXX年XX月XX日