当月资金来源出现负增长 房价指数继续回落 —— 3月全国房地产行业综述 本刊评论员 3月份,全国两会在北京召开.5日的政府工作报告中给出了房地产调控思路:"针对不同城市情况分类调控""抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展".这是近10年来政府工作报告首次未强调"房地产调控"工作的重要性,而且只字未提"房价",显示出中央政府不再把降低房价作为行政调控的目标.报告大篇幅阐述了住房保障机制的完善,将以全体人民住有所居为目标,加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上.并推进公租房和廉租房并轨运行.年内基本建成保障房480万套.同时,强调了政策性住房融资的问题,"创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持." 3月16日,国务院公布《国家新型城镇化规划(2014-2020)》.规划充分把握"以人为本"的重点原则,形成"人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹"的发展脉络.以人为本,有序推进农业转移人口市民化,推动房地产市场需求,规划首次提出了常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率两个指标,通过一系列举措推进农业转移人口享有城镇基本公共服务;优化城镇化布局,着力发展中小城市,房地产业现新机遇,将逐步减少新增建设用地计划指标,重点控制东部地区,尤其是京津冀、长三角、珠三角三个城市群的新增建设用地规模,京津冀协同发展战略将打造京津保三角核心区,保定将作为畿辅节点城市,利用地缘优势,谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区;国家新型城镇化规划指出将建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局,有效保障城镇常住人口的合理住房需求. 2014年3月份,房地产开发投资增速稳中有降;企业开发资金来源增速由正转负;商品房销售面积继续下探;3月份,全国房价指数持续低位运行,滑落至96.4. 高层动态 3月26日,不动产登记工作第一次部际联席会议在京召开,会议明确,土地、房屋等不动产权利涉及千家万户,要保持工作的连续性和平稳过渡.不动产统一登记工作不影响现有的各类不动产权证书效力;统一的不动产权利证书颁发后,不会强制更换新的证书,而是通过产权变动后的变更登记逐步替换,"不变不换",不增加企业和群众负担. 政策出台情况 3月10日,财政部印发《关于做好公共租赁住房和保障房并轨运行有关财政工作的通知》,要求整合地方政府资金来源、做好租赁补贴发放工作、准确填列政府收支分类科目、盘活政府存量资金和严格资金使用管理. 3月11日,南京市政府办公厅发布《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》,对房地产市场的调控和管理提出了七条意见,简称"宁七条".《通知》提出按季度分解控制房价涨幅;未来五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上,其中90平方米以下户型占比达到50%以上;实施"限地价、竞配建"的土地拍卖措施. 3月14日,北京市住建委出台《关于进一步加强廉租住房与公租房并轨分配及运营管理有关问题的通知》.从4月1日起,北京廉租房和公租房将正式实现房源分配统一、租金标准统一、退出管理标准统一,承担家庭租金不发生变化. 3月21日,广州住房公积金管理中心公示《广州住房公积金个人贷款实施办法》(征求意见稿)及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》(征求意见稿).其中提出,本市户籍的,申请贷款时已连续缴存住房公积金24个月以上(含24个月);非本市户籍的,申请时已连续缴存住房公积金36个月以上(含36个月).还规定了三种情况下不能使用公积金贷款,首次提出已使用过公积金贷款购房的,将不得再申请公积金贷款. 市场运行状况 房地产开发投资:2014年1-3月,全国房地产开发投资15339亿元,同比增长16.8%,与上年同期相比回落3.4个百分点.其中,商品住宅完成投资10530亿元,同比增长16.8%,同比回落4.3个百分点;办公楼投资增长20.8%,同比回落23.3个百分点. 其中,3月份当月,全国完成投资7383亿元,同比增长14.2%,与上月相比增幅减慢5.0个百分点.其中,住宅完成投资5104亿元,同比增长15.2%,增幅比上月减慢3.2个百分点,办公楼完成投资408亿元,增长13.7%,减慢13.6个百分点. 资金来源:2014年1-3月,房地产开发企业本年资金来源达27831亿元,同比增长6.6%,增幅比上月下降5.8个百分点.其中,国内贷款增长最快,实现6226亿元,增长20.4%;利用外资最慢,下降33.9%.在其他资金来源中,个人按揭贷款实现3161亿元,同比增长0.1%. 其中,3月份当月,房地产开发资金来源新增7467亿元,同比下降7.1%,增速比上月减慢19.4个百分点.其中,国内贷款新增1313亿元,增长6.4%,增速比上月减慢18.4个百分点;个人按揭贷款新增1045亿元,同比下降5.0%,增速较上月减慢63.8个百分点. 土地购置:2014年1-3月,房地产开发企业土地购置面积为5990万平方米,同比下降2.3%,涨幅与上年同期相比回升19.6个百分点.土地成交价款为1556亿元,增长11.4%. 3月份当月,房地产开发企业购置土地面积为1928万平方米,同比下降16.9%,增幅较上月减慢23.5个百分点.当月土地成交价款为556亿元,同比增长16.3%. 从土地平均购置价格来看,2014年1-3月,房地产企业购置土地平均价格为2598元/平米,同比上涨14.1%,涨幅有所回升,比1-2月涨幅加快11.9个百分点. 新开工面积:2014年1-3月,全国商品房新开工面积为29090万平方米,下降25.2%,与上年同期相比,增速回落22.5个百分点.其中,商品住宅新开工面积为21238万平方米,下降27.2%. 3月份当月,商品房新开工面积为12397万平方米,下降21.9%,增速较上月加快5.5个百分点.其中,商品住宅新开工面积为8959万平方米,下降23.8%,加快5.8个百分点;办公楼新开工面积为473万平方米,下降13.8%;商业营业用房新开工面积为1478万平方米,下降17.4%. 市场销售:2014年1-3月,全国商品房累计销售面积20111万平方米,同比下降3.8%.其中,商品住宅实现销售面积17825万平方米,同比下降5.7%. 3月份当月,商品房销售净增9645万平方米,同比下降7.5%,增速较2月当月减慢7.5个百分点.其中,商品住宅实现销售8448万平方米,下降10.2%,减慢9.0个百分点. 从销售额上看,2014年1-3月商品房销售额实现13263亿元,同比下降5.2%.其中,商品住宅实现销售额11075亿元,下降7.7%%,增幅同比回落76.6个百分点. 从待售面积看,3月末全国商品房待售面积为52163万平方米,比2014年2月增加766万平方米,同比增长22.9%,增幅较上月提升0.2个百分点.其中,商品住宅待售面积为34665万平方米,同比增长23.2%,增幅较上月回升0.3个百分点. 房屋价格:2014年1-3月,全国商品房平均销售价格为6595元/平方米,同比下降100元,涨幅回落1.5%.其中,商品住宅平均房价为6213元/平方米,同比下降133元,涨幅回落2.1%. 3月份当月,商品房平均销售价格为6400元/平米,同比上涨41元,涨幅为0.6%,涨幅较上月提升4.3个百分点.其中,商品住宅平均销售价格为6025元/平米,同比下降28元,涨幅回落0.5%,涨幅较上月提升0.1个百分点. 房价指数:3月份,房价涨幅总体平稳,不同城市涨幅扩大缩小之势互现,一线城市北、上、广、深现在依然是全面上涨的状态.预计2014年全国商品房成交均价将继续回升,但增幅比2013年有所降低.主要原因有两个方面:一是一、二线城市房价涨幅将有所放缓.2013年部分城市提前透支了明后年的涨幅.二是三、四线城市供应量仍然较大,人口导入速度较慢,支撑房价上涨的因素偏少,房价上涨空间不大. 表1-1 近期各月新建商品住宅价格指数走势情况 从70个大中城市商品住宅销售价格上看,环比下跌城市个数比上月持平,仍为4个,分别为海口、温州、宜昌和韶关;而上涨城市个数比上月减少1个,为56个,其中南京、厦门、北京、长春、郑州和乌鲁木齐等城市涨幅居前,最高涨幅为0.6%. 从同比价格指数上看,房价同比下降的城市数量本月未增减,为1个,仍是温州;而上涨的城市个数也与上月持平,仍为69个,涨幅最高的城市为上海,上涨15.5%,其次有:厦门、广州、北京、深圳等城市,涨幅均超过10%. 景气指数:2014年3月份,全国房地产开发景气指数继续下滑,回落至96.4,与上月相比下降0.51个点,与2014年3月相比,减少1.16个点. 月度点评 3月3日-3月13日,全国政协第十二届全国委员会第二次会议和第十二届全国人民代表大会第二次会议相继召开,国务院总理李克强作政府工作报告.对房产税扩围问题,报告提出"做好房地产税立法相关工作".在土地问题上,提出"慎重稳妥进行农村土地制度改革试点".在城镇化方面,首次提出了"着重解决好现有'三个1亿人'问题".在住房保障机制方面,提出"创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持".同时提出针对不同城市情况分类调控,抑制投机投资性需求.对于金融改革,将全面放开利率市场化. 近期,杭州、常州等城市的部分楼盘采取力度较大的降价促销,部分三、四线城市楼市交易疲软,房价松动,引发外界对部分开发商资金链骤紧、房地产市场可能转向的猜测.同时,多家银行暂停房地产企业贷款的消息不断发酵,兴业银行、交通银行与中信银行等纷纷卷入"停贷"风波.但多家银行已陆续发布公告回应,称未暂停房地产项目贷款,未调整相关信贷政策.市场之所以如此敏感,源于大家对于房地产未来资金链断裂以及由此引发的深度衰退的担忧.中长期来看,由于中国经济已进入减速换挡期,货币信贷投放将趋缓,未来一段时期全面深化改革也将加大短期经济波动,支持房地产业快速发展的动力减弱;政策方面,税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实,长效机制完善促进行业环境转变;需求方面,过去多年量价快速增长使得需求透支,人口老龄化和城镇化速度放慢等因素,行业风险进一步积聚,未来房地产理性回归势在必行.
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更新时间：2014-08-06
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当月资金来源出现负增长 房价指数继续回落 —— 3月全国房地产行业综述 本刊评论员 3月份,全国两会在北京召开.5日的政府工作报告中给出了房地产调控思路:"针对不同城市情况分类调控""抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展".这是近10年来政府工作报告首次未强调"房地产调控"工作的重要性,而且只字未提"房价",显示出中央政府不再把降低房价作为行政调控的目标.报告大篇幅阐述了住房保障机制的完善,将以全体人民住有所居为目标,加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上.并推进公租房和廉租房并轨运行.年内基本建成保障房480万套.同时,强调了政策性住房融资的问题,"创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持." 3月16日,国务院公布《国家新型城镇化规划(2014-2020)》.规划充分把握"以人为本"的重点原则,形成"人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹"的发展脉络.以人为本,有序推进农业转移人口市民化,推动房地产市场需求,规划首次提出了常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率两个指标,通过一系列举措推进农业转移人口享有城镇基本公共服务;优化城镇化布局,着力发展中小城市,房地产业现新机遇,将逐步减少新增建设用地计划指标,重点控制东部地区,尤其是京津冀、长三角、珠三角三个城市群的新增建设用地规模,京津冀协同发展战略将打造京津保三角核心区,保定将作为畿辅节点城市,利用地缘优势,谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区;国家新型城镇化规划指出将建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局,有效保障城镇常住人口的合理住房需求. 2014年3月份,房地产开发投资增速稳中有降;企业开发资金来源增速由正转负;商品房销售面积继续下探;3月份,全国房价指数持续低位运行,滑落至96.4. 高层动态 3月26日,不动产登记工作第一次部际联席会议在京召开,会议明确,土地、房屋等不动产权利涉及千家万户,要保持工作的连续性和平稳过渡.不动产统一登记工作不影响现有的各类不动产权证书效力;统一的不动产权利证书颁发后,不会强制更换新的证书,而是通过产权变动后的变更登记逐步替换,"不变不换",不增加企业和群众负担. 政策出台情况 3月10日,财政部印发《关于做好公共租赁住房和保障房并轨运行有关财政工作的通知》,要求整合地方政府资金来源、做好租赁补贴发放工作、准确填列政府收支分类科目、盘活政府存量资金和严格资金使用管理. 3月11日,南京市政府办公厅发布《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》,对房地产市场的调控和管理提出了七条意见,简称"宁七条".《通知》提出按季度分解控制房价涨幅;未来五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上,其中90平方米以下户型占比达到50%以上;实施"限地价、竞配建"的土地拍卖措施. 3月14日,北京市住建委出台《关于进一步加强廉租住房与公租房并轨分配及运营管理有关问题的通知》.从4月1日起,北京廉租房和公租房将正式实现房源分配统一、租金标准统一、退出管理标准统一,承担家庭租金不发生变化. 3月21日,广州住房公积金管理中心公示《广州住房公积金个人贷款实施办法》(征求意见稿)及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》(征求意见稿).其中提出,本市户籍的,申请贷款时已连续缴存住房公积金24个月以上(含24个月);非本市户籍的,申请时已连续缴存住房公积金36个月以上(含36个月).还规定了三种情况下不能使用公积金贷款,首次提出已使用过公积金贷款购房的,将不得再申请公积金贷款. 市场运行状况 房地产开发投资:2014年1-3月,全国房地产开发投资15339亿元,同比增长16.8%,与上年同期相比回落3.4个百分点.其中,商品住宅完成投资10530亿元,同比增长16.8%,同比回落4.3个百分点;办公楼投资增长20.8%,同比回落23.3个百分点. 其中,3月份当月,全国完成投资7383亿元,同比增长14.2%,与上月相比增幅减慢5.0个百分点.其中,住宅完成投资5104亿元,同比增长15.2%,增幅比上月减慢3.2个百分点,办公楼完成投资408亿元,增长13.7%,减慢13.6个百分点. 资金来源:2014年1-3月,房地产开发企业本年资金来源达27831亿元,同比增长6.6%,增幅比上月下降5.8个百分点.其中,国内贷款增长最快,实现6226亿元,增长20.4%;利用外资最慢,下降33.9%.在其他资金来源中,个人按揭贷款实现3161亿元,同比增长0.1%. 其中,3月份当月,房地产开发资金来源新增7467亿元,同比下降7.1%,增速比上月减慢19.4个百分点.其中,国内贷款新增1313亿元,增长6.4%,增速比上月减慢18.4个百分点;个人按揭贷款新增1045亿元,同比下降5.0%,增速较上月减慢63.8个百分点. 土地购置:2014年1-3月,房地产开发企业土地购置面积为5990万平方米,同比下降2.3%,涨幅与上年同期相比回升19.6个百分点.土地成交价款为1556亿元,增长11.4%. 3月份当月,房地产开发企业购置土地面积为1928万平方米,同比下降16.9%,增幅较上月减慢23.5个百分点.当月土地成交价款为556亿元,同比增长16.3%. 从土地平均购置价格来看,2014年1-3月,房地产企业购置土地平均价格为2598元/平米,同比上涨14.1%,涨幅有所回升,比1-2月涨幅加快11.9个百分点. 新开工面积:2014年1-3月,全国商品房新开工面积为29090万平方米,下降25.2%,与上年同期相比,增速回落22.5个百分点.其中,商品住宅新开工面积为21238万平方米,下降27.2%. 3月份当月,商品房新开工面积为12397万平方米,下降21.9%,增速较上月加快5.5个百分点.其中,商品住宅新开工面积为8959万平方米,下降23.8%,加快5.8个百分点;办公楼新开工面积为473万平方米,下降13.8%;商业营业用房新开工面积为1478万平方米,下降17.4%. 市场销售:2014年1-3月,全国商品房累计销售面积20111万平方米,同比下降3.8%.其中,商品住宅实现销售面积17825万平方米,同比下降5.7%. 3月份当月,商品房销售净增9645万平方米,同比下降7.5%,增速较2月当月减慢7.5个百分点.其中,商品住宅实现销售8448万平方米,下降10.2%,减慢9.0个百分点. 从销售额上看,2014年1-3月商品房销售额实现13263亿元,同比下降5.2%.其中,商品住宅实现销售额11075亿元,下降7.7%%,增幅同比回落76.6个百分点. 从待售面积看,3月末全国商品房待售面积为52163万平方米,比2014年2月增加766万平方米,同比增长22.9%,增幅较上月提升0.2个百分点.其中,商品住宅待售面积为34665万平方米,同比增长23.2%,增幅较上月回升0.3个百分点. 房屋价格:2014年1-3月,全国商品房平均销售价格为6595元/平方米,同比下降100元,涨幅回落1.5%.其中,商品住宅平均房价为6213元/平方米,同比下降133元,涨幅回落2.1%. 3月份当月,商品房平均销售价格为6400元/平米,同比上涨41元,涨幅为0.6%,涨幅较上月提升4.3个百分点.其中,商品住宅平均销售价格为6025元/平米,同比下降28元,涨幅回落0.5%,涨幅较上月提升0.1个百分点. 房价指数:3月份,房价涨幅总体平稳,不同城市涨幅扩大缩小之势互现,一线城市北、上、广、深现在依然是全面上涨的状态.预计2014年全国商品房成交均价将继续回升,但增幅比2013年有所降低.主要原因有两个方面:一是一、二线城市房价涨幅将有所放缓.2013年部分城市提前透支了明后年的涨幅.二是三、四线城市供应量仍然较大,人口导入速度较慢,支撑房价上涨的因素偏少,房价上涨空间不大. 表1-1 近期各月新建商品住宅价格指数走势情况 从70个大中城市商品住宅销售价格上看,环比下跌城市个数比上月持平,仍为4个,分别为海口、温州、宜昌和韶关;而上涨城市个数比上月减少1个,为56个,其中南京、厦门、北京、长春、郑州和乌鲁木齐等城市涨幅居前,最高涨幅为0.6%. 从同比价格指数上看,房价同比下降的城市数量本月未增减,为1个,仍是温州;而上涨的城市个数也与上月持平,仍为69个,涨幅最高的城市为上海,上涨15.5%,其次有:厦门、广州、北京、深圳等城市,涨幅均超过10%. 景气指数:2014年3月份,全国房地产开发景气指数继续下滑,回落至96.4,与上月相比下降0.51个点,与2014年3月相比,减少1.16个点. 月度点评 3月3日-3月13日,全国政协第十二届全国委员会第二次会议和第十二届全国人民代表大会第二次会议相继召开,国务院总理李克强作政府工作报告.对房产税扩围问题,报告提出"做好房地产税立法相关工作".在土地问题上,提出"慎重稳妥进行农村土地制度改革试点".在城镇化方面,首次提出了"着重解决好现有'三个1亿人'问题".在住房保障机制方面,提出"创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持".同时提出针对不同城市情况分类调控,抑制投机投资性需求.对于金融改革,将全面放开利率市场化. 近期,杭州、常州等城市的部分楼盘采取力度较大的降价促销,部分三、四线城市楼市交易疲软,房价松动,引发外界对部分开发商资金链骤紧、房地产市场可能转向的猜测.同时,多家银行暂停房地产企业贷款的消息不断发酵,兴业银行、交通银行与中信银行等纷纷卷入"停贷"风波.但多家银行已陆续发布公告回应,称未暂停房地产项目贷款,未调整相关信贷政策.市场之所以如此敏感,源于大家对于房地产未来资金链断裂以及由此引发的深度衰退的担忧.中长期来看,由于中国经济已进入减速换挡期,货币信贷投放将趋缓,未来一段时期全面深化改革也将加大短期经济波动,支持房地产业快速发展的动力减弱;政策方面,税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实,长效机制完善促进行业环境转变;需求方面,过去多年量价快速增长使得需求透支,人口老龄化和城镇化速度放慢等因素,行业风险进一步积聚,未来房地产理性回归势在必行.