这个资料分类的并不明显 资料的分类一,知识类 1)买美国房产的目的和好处:资本回报率高等 2)基本概况和步骤:是否需要美国身份,可否用于移民 3)看房和找代理:怎么出国,签证等 4)买房和付款贷款:签约,怎么汇款付款,怎么贷款 5)打理房产和出租:房屋修理,房屋出租管理公司 6)卖房:怎么卖 7)南加州各郡和城市简介:华人比较多的城市介绍 8)南加州各学校:大学,中学,社区大学简介,所在城市 9)成功案例:个人成功的例子,体会等二,新闻类 1)美国购房热 2)购买美房的投资分析,经济学家观点等 几个资料的样本: 一,知识类 1)买美国房产的目的和好处:资本回报率高等 http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/103379.shtml 『房产观澜』 [经验交流]我为什么要到美国去买房投资? 作者:jame54321 发表日期:2008-7-7 22:44:00 今年6月,我在深圳刚刚通过一家国内的网站做置业咨询,买了一栋18万美元的房子.为什么我最终选择美国投资房产呢?大体理由有三点: 一是投入资金不多,投资回报高,稳定可靠 我认为现在美国次贷危机影响美国楼市并已将其推入低谷,所以我决定现在出手.我买的这栋别墅在市中心华人聚居区,属于高尚住宅区,先不论将来升值空 间,单是出租其净回报率已能达到8%左右(已扣除房产税、管理费等等费用),并且我在美国出生的小儿子将来因为我交了房产税可免去从小学到高中毕业的所有 学费.我的争行资信比较好,所以取得美国银行7%的低利率贷款. 二是美国的房子有永久产权,后代可继承 美国的房子设计居 住年限很长,许多百年以上的房子因保养得当,无论外观还是内部都十分完好.而且我买的不只是房子,还有房子及周边的土地,即使房子不在,这块土地也永远属 于我和我的后代.世界对中国越来越开放,目前美国已允许国人到美国旅游,可以预见在不久的将来国人也能在世界各国来去自如,在美国留一处资产是一种睿智的 选择,为孩子将来留学或为旅游渡假的居所. 三是要均衡投资 股市楼市,中国人还能投资什么?除了美金,目前人民币对其他一 揽子货币却是在贬值的.为了保持现在手中人民币的价值,最好的出路之一就是让人民币走到国际金融市场中去.投资美国房产不仅我可见收益,更能够避免因人民 币可能大幅贬值所带来的损失.大家都知道人民币对美元目前是升值,但幅度已减少,美元毕竟是国际通用货币,其抗风险能力比人民币要强大得多.(例如越南 07年的货币对美元是升值的,但08年对美元却大幅贬值,我国的人民币将来又如何?)购买美国房产,我买房子借了美国银行70%的钱,也就是用我30%的 钱去抵御那不可预见的100%人民币汇率下降风险. 正是有这些理念我买了这栋别墅. 2)基本概况和步骤:是否需要美国身份,可否用于移民 http://blog.sina.com.cn/s/blog_503867a30102dtr9.html 如何在美国买房投资这一二年,眼看越来越多的中国人涌进美国投资房地产,相对中国日益 高涨的房价,美国的房价竟然低过中国,实在是稀奇的事.在大洛杉矶边缘地区一些新开发的城市,2000多尺的独立洋房,25-30万美金,一个月的租金可 以达到2000美金.扣除地税管理费,收益在5%-7%.越来越多的中国人把投资的眼光放到了美国.常有客人网友问我个中所以然,我索性花了点时间访问相 熟的房产经纪,归纳如下以供参考. 美国的房子类型有独立屋[Residential single- family homes]、产权公寓[Apartment]、连体别墅[Condominiums and Townhouse]、商用地产 (Commercial properties). 外国人在美国的房产,如果是出租,每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%,如果一年的个人所得为5%-7%,即这5-7%的20%要交税.扣除房子 的折旧费,一般3.5%左右的20%为实际交税的费用.[美国国税局定义的外国人,不是正常意义上的外国公民,而是一年中在美国居住时间未超过183天的 外国人.所以如果非美国国籍也无绿卡的外国人,若长期居住在美国,则不算是"外国人".] 如果房产卖掉,则需要交房子获利的33%.比如20万买入的房子40万卖出,则当中的差价20万为利润,这20万的33%,$66000就是要交的税. 美国关于"预扣税"[Tax Withheld]有专门的法案——外国人房地产投资税务法案1980(The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980).在1980年之前,外国人在美国投资房地产,转手出售获利之后,由于本身不在美国,不报任何所得税(Capital Gain)美国国家税务局(IRS)也无计可施无办法追缴.因此制定了对于外国人在美国进行房地产投资的税务规定,就是"预扣税". 外国人房地产投资税务法案中指出"外国个人或者是公司在出售位于美国的房地产时,需要预先缴纳房款的10%作为其做的税之预留款项,这笔款项是可以被退回 的".在美国出售房地产不管是否盈利都将被预扣成交价的10%,这笔钱由过户公司扣留然后交给美国国家税务局.年底卖主如实申报必要税收,美国国税局扣除 税收后再退回剩余部分.如果年终卖主没有报税,美国国税局会扣留这笔预扣税. 并非所有的外国人在美出售房产都需要被扣除预扣税,有一定的豁免情况.如果卖方的房产是作为自住或出售价格不超过30万美金,而且买方也将房子作为自住用途,那么预扣税是可以被豁免的. 美国买房过程可分为以下步骤: 1、确定买房的城市和地区;不同城市不同社区房价不一,好学区附近的房价会比普通学区的贵,靠海的城市房价会贵,新开发的城市相对价格便宜点.买房前要做足功课. 2、选经纪人美国各个城市都有无数的房产经纪人,对于房地产他们更专业更有经验,好的经纪人不仅信息面广,也可以为你把关按照你的需求寻找适合你的房子.经纪人为买主的服务是免费的.一般是卖主付买卖双方经纪人的佣金. 3、预审贷款你需要填一份买主经济状况表.经纪人会根据你的经济状况推荐你向贷款公司要贷款预审批准书.你可以自己选择贷款公司,不妨多比几家,寻找最适合的.贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限.买主经济状况表或贷款预审批准书是报价合同的附件之一. 4、选房看房经纪人会根据你的要求为你寻找适合的房子.如果看到满意的,可自己开车去看周围的环境,进行初选.初选过关,再约经纪人带你去看内部. 5、签署合同选定满意的房子,经纪人进行市场分析帮你确定要价,准备报价合同.除了价钱定金,经纪人还会建议你选择一些附加条款,以保证你在必要时能合法取消合同,拿 回定金.卖主可能会拒绝你的报价,或者还你一个价.你可以拒绝还价,或提高你的报价.如果双方达成协议,合同就签字生效了. 6、检查房屋在加州除了房屋检查,常做的有白蚁检查[$95],修理费[$500].条款的有效期为7天.在7天内,买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求 卖主出钱维修处理.经纪人会向你推荐良好口碑且有执照的检查师.检查结果出来后,经纪人会为你把关,指出哪些是卖主的责任,并为你跟卖主谈判. 7、付款非美国人在美国买房用贷款比较麻烦,一般建议用现金购买.可多人多次汇款,每人一年的汇款额度是5万美金,如果30万美金的房子,用6个人的名义汇款到美国一般没问题. 8、购买保险加州法律规定买房时必须购买火险[火灾保险],买房负责保险费$600-1000一年. 9、交接过户在南加州买房在政府注册的加州土地管理局成立的地产公证处过户.其费用为1%,由买卖双方对半付. 10、乔迁搬家过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主,过户后买主就可搬家.在过户搬家前4-5天联系水电气公司,问清要做的事.过户搬家当天再去电确认将水电气转到买主 名下.有的公司要你提供仪表数字,有的公司会自己去读仪表.电话,电视,网络服务可能要提前10到20天预约,搬家公司或租车公司也要提前两周预约. 二,新闻类 1)美国购房热经济不景气 华人购买力未降反升 现金抢购商业地产越来越多华人投向商业地产,大量购入价值上千万元的大型仓储以及颇具规模的公寓楼. 巴沙迪那市中心黄金地段拥有30户单位的住商两用五层公寓,上周刚被华资以1050万元现金收购. 这幢被地产业者称为A级楼盘、A级地段的房产建于2004年,共有28户公寓和2户商业店铺.该楼距巴市老城购物中心和交通要道210、134高速公路都只有几个街区之隔. 出售该地产的经纪伯克(Andrew Berk)表示,华人买主对房子本身优劣和地段好坏非常挑剔,漂亮的院子和景观非常重要,价格高低则不是考量关键因素.从事航空航天器材配件进口生意的华商岳先生(Yue,音译),5月刚在蒙特利公园市商业区购得3万平方尺大型仓库.伯克说,洛杉矶长堤港的进口量全美最大,仅20尺货柜每年进口1400万个,很多来自中国.他分析,「这麽多货物进口,南加华商对大型商业仓库的需求自然也年年增大.」 他指出,比起主流商人喜欢租仓库,华商则更倾向于买仓库.尽管这几年美国经济不景气,但华商的购买力不但未受影响,反而年年上升. 他表示,这两年接触的买家八成是华资.最让主流地产经纪吃惊的是,不少华资都是付现金. 文章来源: 世界日报 于2012-05-31 06:25:35 2)购买美房的投资分析,经济学家观点等买房不是抗通胀最好手段 到美国去买房 "美国纽约的写字楼价格,现在只有上海浦东区写字楼价格的一半,而人均工资却是上海的七倍." 目前,房价增长速度已经超过了通胀速度,因而在中国买房对抗通胀,并不是最明智的选择——就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候,谢国忠再次抛出了他的"悲观"论调.谢国忠,著名的"悲观主义"金融预言家,中国股市和楼市的唱空者.虽然其"悲观"的言论很多人不爱听,但不得不承认,在过去的十多年里,谢国忠准确预测到了亚洲金融危机、美国衰退、中国股市和楼市的逆转及石油泡沫破灭.这些预测均在市场被认为是最好的时候 cleetah:谢对上海楼市的判断是阶段性的准确,对股市大体准确,资本市场说好听的话,都是有所图的,股评家说股票好,他希望你去高位接盘,房产商,中介说房子好,是希望卖掉产品,虽然也有特例,但多数不外如此.如今,中国楼市的小阳春俨然成了大阳春,价格连续飙升,"地王"频现.就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候,谢国忠再次抛出了他的"悲观"论调.而这一次,在揭露中国楼市泡沫之下真相的同时,他更是提出了"去美国买房"的"另类"观点 cleetah:美国房价我年初建议过朋友去投资,但大家被连续4年的下跌所吓住,抑或想买但担忧不好管理,最终没有行动,现在加州基本持稳,还小有上涨. 建筑在"故事"之上的中国楼市 《浙商》:我有朋友参加了今年8月的房地产博鳌论坛,回来跟我说,今年这届论坛的情况和去年相比,实在是相差太大了.去年参加的人很少,大家都垂头 丧气 的,而今年大家都喜笑颜开.论坛上一个主流的声音,就是觉得中国的房地产再涨个10年、20年都没有问题,因为中国的人口太多了,中国的刚性需求太大了. 不知您怎么看这样的观点?谢国忠:中国楼市有个最大的特点,就是喜欢"讲故事".所谓的刚性需求,政府保房地产,这些都是"故事".楼市大涨需三个因素,一个是巨大的需求, 主要和人口挂钩;一个是人民收入大幅提高,这个主要靠工资;还有一个则是资金链和银行的利息、信贷相关.现在中国楼市的大涨只有一个因素,就是资金链,完 全是靠银行里的钱支撑起来的.只要银行里面还有钱,那就什么"故事"都能讲.《浙商》:为什么说刚性需求是在"讲故事"呢?谢国忠:很简单,中国楼市刚性需求的后劲来自哪里?主要来自城市化进程中那些进城的农民.但问题是,这些农民买得起城市里的房子吗?根本买不起,连 白领都不一定买得起,别说农民了.就算他们买得起,这还是一个"故事",因为目前中国的城市化已经达到了50%,它可以持续到75%的样子,接下来,由于 人口老龄化的原因,农村人口将减少,因而中国城市人口会增加3亿人. 而目前,城市居民人均占有住房面积为28平方米,也就是说,将会有大概84亿平方米的需求.现在,中国已经完成了超过20亿平方米的建设,每年的建筑生产 能力有15亿平方米,却只能卖出去8亿平方米.其实,中国房地产已是一个很成熟的行业了,早已过了上升期,高点也已经被逾越,所以产能过剩的危机绝对会在 未来爆发出来. 《浙商》:但是很多人认为土地是有限的,不可能造那么多房子,到那个时候,物以稀为贵,房价还是会居高不下. 谢国忠:这又是一个"故事".20年前,我去日本,发现那里的房价特别高,问朋友为什么,朋友就拉着我到东京街上,指着那些高楼大厦说:"你看看, 哪里还有地造房子啊?"但现在呢,日本的地价跌了80%-90%.这告诉我们,说没有地,那是在"讲故事".中国完全可以通过盖高楼和围海造地的方式来扩 大土地供应量,尤其是围海造地,才几十美元一平方米,很便宜 cleetah:96-99年底我在深圳工作,特别是香港回归后,一些香港同事茶余饭后的谈资就是自己买的900伬豪宅(80多平方米在香港确属豪宅)又涨价多少,大家浑然不知一次剧烈的下跌就在身边虎视眈眈. 买房不是对抗通胀的最好手段 《浙商》:您刚刚说,目前中国房价的大涨只基于资金链这一因素,也就是说,其实楼市是一场"虚火",根基是很脆弱的?那现在是什么样的理念在支撑着这一"虚火"?谢国忠:应该说,中国资产市场价格是完全靠升值预期来支撑的.随着越来越多的人和流动资金被吸入市场,价格被进一步哄抬,不断验证着人们看多的预 期.于是,又有更多的人加入了这场狂欢.现在,一方面是人们对于通胀的恐惧,总觉得钱会变得不值钱,但是房子是不会贬值的.因此,手里一大把钱多半会去选择买房 子;另一方面是银行的海量信贷刺激.只要银行里面还有钱,房价就会被一路炒高,而一旦 没有足够的流动资金来喂饱这头"野兽"之时,泡沫也就破裂了 cleetah:上海的GDP二位数增长光环在经济危机前面显得黯然失色,那么光修桥铺路 远远不够,还需要推高房价地价来促进财政收入(北京财政收入中卖地占了半数,上海估计4成差不多了),走上一条与日本泡沫经济一样的老路. 《浙商》:那么,在通胀的恐惧之下,还可以通过购买房产来对抗通胀吗? 谢国忠:许多人通过购买房产来对抗通胀,从理论上是可行的.但如果房价的增长速度超过了通货膨胀速度呢 cleetah:07年底有不少人准备通过买房买股买矿来对抗通胀,结果上海跌掉了首付–当时3成首付,股票跌去半数,矿产关停并转?现在中国就是 这样的情况.我预计今年四季度的时候,房价会有一个调整,但这不是最后的调整,因为银行还有钱.现在普遍的观点是认为美元要贬值,人民币要涨.如果哪一天 认为人民币要贬值,美元要涨了,就意味着银行没钱了,房价要大跌了. 到美国去买房《浙商》:我记得您在一篇博客中写道:我对中国乐观,对美国悲观.为什么? 谢国忠:我说对中国乐观,对美国悲观,主要是因为中国勤劳,善于积累,一个表现是积极储蓄,这在很大程度上可以避免金融灾难.而美国刚好相反.但是 现在,美国也在经历着变化,从借钱花钱,到赚钱存钱了.我觉得美元已经企稳了,并且将会有一个强势反弹,最主要的依据就是美国的储蓄率在上升,这直接造成 了资金链缺口的下降.其次,迫于通胀压力(大家都看到了,现在油价那么高),我预计美联储将会在今年加息,可能会高达5个百分点,明年还要继续加一到两个 百分点.所以我建议,如果手头有钱的话,应该等明年去美国买房子 cleetah: 加州是亚裔聚居之地,现在房屋价格是06年初高点的60%-70%,大约相当于当地居民收入的4倍左右,硅谷贵一些,但当地收入更高,从绝对价格来看,对中国投资者也是非常有吸引力. 《浙商》:也就是说,美国楼市会有很大的反弹空间? 谢国忠:美国的楼市是被低估的,而中国的楼市则被高估了.现在,美国洛杉矶最好的酒店,从3亿美元跌到了4000万美元,我有个朋友甚至花190万美金就在纽约长岛买了600平方米的房子 cleetah:上海的租金回报率已经为市梦率,需要出租40年甚至更长,才能收回投资,个人觉得赌博成份太大. 另外,从房价和房租回报率上看,在曼哈顿的一个写字楼,价格大概是3000多美金/平方米,差不多只有上海市中心的一半,但是租金回报率却是上海的4倍. 现在中国的房租回报率非常低,历史上看,没有一个国家在房租回报率很低的情况下是没有泡沫的.而美国的房租回报率则要高得多,这表明市场是相对理性的,随 着美元转强,应该会有比较大的反弹空间. 《浙商》:但是为什么美国房价那么低,中国房价那么高,大家却都争着在中国买房呢? 谢国忠:就因为大家觉得美国的房价还要跌,中国的房价还要涨.中国资本市场的情况主要取决于政府政策,因而上涨"一波又一波"的现象在中国楼市和股 市都很常见.我常说,擅长长线投资的巴菲特,到中国就完了.因为中国资本市场,知道什么时候"进"比什么时候"出"更重要.但是眼下资本市场的疯狂不会持 续很长时间,"纠偏"可能发生在今年四季度.明年,由于中国仍有能力释放出更多的流动性,可能会出现另一波热潮.但 长远看来,这是靠不住的.当美元恢复强势时,可能在2012年,中国的房地产市场可能会像在亚洲金融危机期间一样遭遇雪崩 cleetah:上面段落 说道租金,谢用了商业房产来比较,估计有些问题,上海商铺的租金回报率大概6%左右,那么美国有24%吗?在圣地亚哥的公寓出租回报率大概10%,纽约也 是10-15%,独栋别墅不知行情如何?. 《浙商》:那您为什么觉得明年是去美国买房的最佳时机? 谢国忠:现在,美国的房价已经很低了,并且还在跌.明年的时候,美国的利息涨了,但是经济还不好,这就是最低点了,一定要进入.一旦大家都注意到 了,原 来美国的房价那么低,那必然会有大量的资金涌入.到时美元看涨,人民币看跌的观念也会深入人心,那么美国的楼市也要涨了.等着去美国买房吧,记住选择那些 大的城市、地段好一点的地方 cleetah:绝对价格还是便宜了很多,有心投资的多想想,既然外国人能到中国买房,中国人同样可以走出国门,只要有利润,其它都不是门槛.
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这个资料分类的并不明显 资料的分类一,知识类 1)买美国房产的目的和好处:资本回报率高等 2)基本概况和步骤:是否需要美国身份,可否用于移民 3)看房和找代理:怎么出国,签证等 4)买房和付款贷款:签约,怎么汇款付款,怎么贷款 5)打理房产和出租:房屋修理,房屋出租管理公司 6)卖房:怎么卖 7)南加州各郡和城市简介:华人比较多的城市介绍 8)南加州各学校:大学,中学,社区大学简介,所在城市 9)成功案例:个人成功的例子,体会等二,新闻类 1)美国购房热 2)购买美房的投资分析,经济学家观点等 几个资料的样本: 一,知识类 1)买美国房产的目的和好处:资本回报率高等 http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/103379.shtml 『房产观澜』 [经验交流]我为什么要到美国去买房投资? 作者:jame54321 发表日期:2008-7-7 22:44:00 今年6月,我在深圳刚刚通过一家国内的网站做置业咨询,买了一栋18万美元的房子.为什么我最终选择美国投资房产呢?大体理由有三点: 一是投入资金不多,投资回报高,稳定可靠 我认为现在美国次贷危机影响美国楼市并已将其推入低谷,所以我决定现在出手.我买的这栋别墅在市中心华人聚居区,属于高尚住宅区,先不论将来升值空 间,单是出租其净回报率已能达到8%左右(已扣除房产税、管理费等等费用),并且我在美国出生的小儿子将来因为我交了房产税可免去从小学到高中毕业的所有 学费.我的争行资信比较好,所以取得美国银行7%的低利率贷款. 二是美国的房子有永久产权,后代可继承 美国的房子设计居 住年限很长,许多百年以上的房子因保养得当,无论外观还是内部都十分完好.而且我买的不只是房子,还有房子及周边的土地,即使房子不在,这块土地也永远属 于我和我的后代.世界对中国越来越开放,目前美国已允许国人到美国旅游,可以预见在不久的将来国人也能在世界各国来去自如,在美国留一处资产是一种睿智的 选择,为孩子将来留学或为旅游渡假的居所. 三是要均衡投资 股市楼市,中国人还能投资什么?除了美金,目前人民币对其他一 揽子货币却是在贬值的.为了保持现在手中人民币的价值,最好的出路之一就是让人民币走到国际金融市场中去.投资美国房产不仅我可见收益,更能够避免因人民 币可能大幅贬值所带来的损失.大家都知道人民币对美元目前是升值,但幅度已减少,美元毕竟是国际通用货币,其抗风险能力比人民币要强大得多.(例如越南 07年的货币对美元是升值的,但08年对美元却大幅贬值,我国的人民币将来又如何?)购买美国房产,我买房子借了美国银行70%的钱,也就是用我30%的 钱去抵御那不可预见的100%人民币汇率下降风险. 正是有这些理念我买了这栋别墅. 2)基本概况和步骤:是否需要美国身份,可否用于移民 http://blog.sina.com.cn/s/blog_503867a30102dtr9.html 如何在美国买房投资这一二年,眼看越来越多的中国人涌进美国投资房地产,相对中国日益 高涨的房价,美国的房价竟然低过中国,实在是稀奇的事.在大洛杉矶边缘地区一些新开发的城市,2000多尺的独立洋房,25-30万美金,一个月的租金可 以达到2000美金.扣除地税管理费,收益在5%-7%.越来越多的中国人把投资的眼光放到了美国.常有客人网友问我个中所以然,我索性花了点时间访问相 熟的房产经纪,归纳如下以供参考. 美国的房子类型有独立屋[Residential single- family homes]、产权公寓[Apartment]、连体别墅[Condominiums and Townhouse]、商用地产 (Commercial properties). 外国人在美国的房产,如果是出租,每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%,如果一年的个人所得为5%-7%,即这5-7%的20%要交税.扣除房子 的折旧费,一般3.5%左右的20%为实际交税的费用.[美国国税局定义的外国人,不是正常意义上的外国公民,而是一年中在美国居住时间未超过183天的 外国人.所以如果非美国国籍也无绿卡的外国人,若长期居住在美国,则不算是"外国人".] 如果房产卖掉,则需要交房子获利的33%.比如20万买入的房子40万卖出,则当中的差价20万为利润,这20万的33%,$66000就是要交的税. 美国关于"预扣税"[Tax Withheld]有专门的法案——外国人房地产投资税务法案1980(The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980).在1980年之前,外国人在美国投资房地产,转手出售获利之后,由于本身不在美国,不报任何所得税(Capital Gain)美国国家税务局(IRS)也无计可施无办法追缴.因此制定了对于外国人在美国进行房地产投资的税务规定,就是"预扣税". 外国人房地产投资税务法案中指出"外国个人或者是公司在出售位于美国的房地产时,需要预先缴纳房款的10%作为其做的税之预留款项,这笔款项是可以被退回 的".在美国出售房地产不管是否盈利都将被预扣成交价的10%,这笔钱由过户公司扣留然后交给美国国家税务局.年底卖主如实申报必要税收,美国国税局扣除 税收后再退回剩余部分.如果年终卖主没有报税,美国国税局会扣留这笔预扣税. 并非所有的外国人在美出售房产都需要被扣除预扣税,有一定的豁免情况.如果卖方的房产是作为自住或出售价格不超过30万美金,而且买方也将房子作为自住用途,那么预扣税是可以被豁免的. 美国买房过程可分为以下步骤: 1、确定买房的城市和地区;不同城市不同社区房价不一,好学区附近的房价会比普通学区的贵,靠海的城市房价会贵,新开发的城市相对价格便宜点.买房前要做足功课. 2、选经纪人美国各个城市都有无数的房产经纪人,对于房地产他们更专业更有经验,好的经纪人不仅信息面广,也可以为你把关按照你的需求寻找适合你的房子.经纪人为买主的服务是免费的.一般是卖主付买卖双方经纪人的佣金. 3、预审贷款你需要填一份买主经济状况表.经纪人会根据你的经济状况推荐你向贷款公司要贷款预审批准书.你可以自己选择贷款公司,不妨多比几家,寻找最适合的.贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限.买主经济状况表或贷款预审批准书是报价合同的附件之一. 4、选房看房经纪人会根据你的要求为你寻找适合的房子.如果看到满意的,可自己开车去看周围的环境,进行初选.初选过关,再约经纪人带你去看内部. 5、签署合同选定满意的房子,经纪人进行市场分析帮你确定要价,准备报价合同.除了价钱定金,经纪人还会建议你选择一些附加条款,以保证你在必要时能合法取消合同,拿 回定金.卖主可能会拒绝你的报价,或者还你一个价.你可以拒绝还价,或提高你的报价.如果双方达成协议,合同就签字生效了. 6、检查房屋在加州除了房屋检查,常做的有白蚁检查[$95],修理费[$500].条款的有效期为7天.在7天内,买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求 卖主出钱维修处理.经纪人会向你推荐良好口碑且有执照的检查师.检查结果出来后,经纪人会为你把关,指出哪些是卖主的责任,并为你跟卖主谈判. 7、付款非美国人在美国买房用贷款比较麻烦,一般建议用现金购买.可多人多次汇款,每人一年的汇款额度是5万美金,如果30万美金的房子,用6个人的名义汇款到美国一般没问题. 8、购买保险加州法律规定买房时必须购买火险[火灾保险],买房负责保险费$600-1000一年. 9、交接过户在南加州买房在政府注册的加州土地管理局成立的地产公证处过户.其费用为1%,由买卖双方对半付. 10、乔迁搬家过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主,过户后买主就可搬家.在过户搬家前4-5天联系水电气公司,问清要做的事.过户搬家当天再去电确认将水电气转到买主 名下.有的公司要你提供仪表数字,有的公司会自己去读仪表.电话,电视,网络服务可能要提前10到20天预约,搬家公司或租车公司也要提前两周预约. 二,新闻类 1)美国购房热经济不景气 华人购买力未降反升 现金抢购商业地产越来越多华人投向商业地产,大量购入价值上千万元的大型仓储以及颇具规模的公寓楼. 巴沙迪那市中心黄金地段拥有30户单位的住商两用五层公寓,上周刚被华资以1050万元现金收购. 这幢被地产业者称为A级楼盘、A级地段的房产建于2004年,共有28户公寓和2户商业店铺.该楼距巴市老城购物中心和交通要道210、134高速公路都只有几个街区之隔. 出售该地产的经纪伯克(Andrew Berk)表示,华人买主对房子本身优劣和地段好坏非常挑剔,漂亮的院子和景观非常重要,价格高低则不是考量关键因素.从事航空航天器材配件进口生意的华商岳先生(Yue,音译),5月刚在蒙特利公园市商业区购得3万平方尺大型仓库.伯克说,洛杉矶长堤港的进口量全美最大,仅20尺货柜每年进口1400万个,很多来自中国.他分析,「这麽多货物进口,南加华商对大型商业仓库的需求自然也年年增大.」 他指出,比起主流商人喜欢租仓库,华商则更倾向于买仓库.尽管这几年美国经济不景气,但华商的购买力不但未受影响,反而年年上升. 他表示,这两年接触的买家八成是华资.最让主流地产经纪吃惊的是,不少华资都是付现金. 文章来源: 世界日报 于2012-05-31 06:25:35 2)购买美房的投资分析,经济学家观点等买房不是抗通胀最好手段 到美国去买房 "美国纽约的写字楼价格,现在只有上海浦东区写字楼价格的一半,而人均工资却是上海的七倍." 目前,房价增长速度已经超过了通胀速度,因而在中国买房对抗通胀,并不是最明智的选择——就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候,谢国忠再次抛出了他的"悲观"论调.谢国忠,著名的"悲观主义"金融预言家,中国股市和楼市的唱空者.虽然其"悲观"的言论很多人不爱听,但不得不承认,在过去的十多年里,谢国忠准确预测到了亚洲金融危机、美国衰退、中国股市和楼市的逆转及石油泡沫破灭.这些预测均在市场被认为是最好的时候 cleetah:谢对上海楼市的判断是阶段性的准确,对股市大体准确,资本市场说好听的话,都是有所图的,股评家说股票好,他希望你去高位接盘,房产商,中介说房子好,是希望卖掉产品,虽然也有特例,但多数不外如此.如今,中国楼市的小阳春俨然成了大阳春,价格连续飙升,"地王"频现.就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候,谢国忠再次抛出了他的"悲观"论调.而这一次,在揭露中国楼市泡沫之下真相的同时,他更是提出了"去美国买房"的"另类"观点 cleetah:美国房价我年初建议过朋友去投资,但大家被连续4年的下跌所吓住,抑或想买但担忧不好管理,最终没有行动,现在加州基本持稳,还小有上涨. 建筑在"故事"之上的中国楼市 《浙商》:我有朋友参加了今年8月的房地产博鳌论坛,回来跟我说,今年这届论坛的情况和去年相比,实在是相差太大了.去年参加的人很少,大家都垂头 丧气 的,而今年大家都喜笑颜开.论坛上一个主流的声音,就是觉得中国的房地产再涨个10年、20年都没有问题,因为中国的人口太多了,中国的刚性需求太大了. 不知您怎么看这样的观点?谢国忠:中国楼市有个最大的特点,就是喜欢"讲故事".所谓的刚性需求,政府保房地产,这些都是"故事".楼市大涨需三个因素,一个是巨大的需求, 主要和人口挂钩;一个是人民收入大幅提高,这个主要靠工资;还有一个则是资金链和银行的利息、信贷相关.现在中国楼市的大涨只有一个因素,就是资金链,完 全是靠银行里的钱支撑起来的.只要银行里面还有钱,那就什么"故事"都能讲.《浙商》:为什么说刚性需求是在"讲故事"呢?谢国忠:很简单,中国楼市刚性需求的后劲来自哪里?主要来自城市化进程中那些进城的农民.但问题是,这些农民买得起城市里的房子吗?根本买不起,连 白领都不一定买得起,别说农民了.就算他们买得起,这还是一个"故事",因为目前中国的城市化已经达到了50%,它可以持续到75%的样子,接下来,由于 人口老龄化的原因,农村人口将减少,因而中国城市人口会增加3亿人. 而目前,城市居民人均占有住房面积为28平方米,也就是说,将会有大概84亿平方米的需求.现在,中国已经完成了超过20亿平方米的建设,每年的建筑生产 能力有15亿平方米,却只能卖出去8亿平方米.其实,中国房地产已是一个很成熟的行业了,早已过了上升期,高点也已经被逾越,所以产能过剩的危机绝对会在 未来爆发出来. 《浙商》:但是很多人认为土地是有限的,不可能造那么多房子,到那个时候,物以稀为贵,房价还是会居高不下. 谢国忠:这又是一个"故事".20年前,我去日本,发现那里的房价特别高,问朋友为什么,朋友就拉着我到东京街上,指着那些高楼大厦说:"你看看, 哪里还有地造房子啊?"但现在呢,日本的地价跌了80%-90%.这告诉我们,说没有地,那是在"讲故事".中国完全可以通过盖高楼和围海造地的方式来扩 大土地供应量,尤其是围海造地,才几十美元一平方米,很便宜 cleetah:96-99年底我在深圳工作,特别是香港回归后,一些香港同事茶余饭后的谈资就是自己买的900伬豪宅(80多平方米在香港确属豪宅)又涨价多少,大家浑然不知一次剧烈的下跌就在身边虎视眈眈. 买房不是对抗通胀的最好手段 《浙商》:您刚刚说,目前中国房价的大涨只基于资金链这一因素,也就是说,其实楼市是一场"虚火",根基是很脆弱的?那现在是什么样的理念在支撑着这一"虚火"?谢国忠:应该说,中国资产市场价格是完全靠升值预期来支撑的.随着越来越多的人和流动资金被吸入市场,价格被进一步哄抬,不断验证着人们看多的预 期.于是,又有更多的人加入了这场狂欢.现在,一方面是人们对于通胀的恐惧,总觉得钱会变得不值钱,但是房子是不会贬值的.因此,手里一大把钱多半会去选择买房 子;另一方面是银行的海量信贷刺激.只要银行里面还有钱,房价就会被一路炒高,而一旦 没有足够的流动资金来喂饱这头"野兽"之时,泡沫也就破裂了 cleetah:上海的GDP二位数增长光环在经济危机前面显得黯然失色,那么光修桥铺路 远远不够,还需要推高房价地价来促进财政收入(北京财政收入中卖地占了半数,上海估计4成差不多了),走上一条与日本泡沫经济一样的老路. 《浙商》:那么,在通胀的恐惧之下,还可以通过购买房产来对抗通胀吗? 谢国忠:许多人通过购买房产来对抗通胀,从理论上是可行的.但如果房价的增长速度超过了通货膨胀速度呢 cleetah:07年底有不少人准备通过买房买股买矿来对抗通胀,结果上海跌掉了首付–当时3成首付,股票跌去半数,矿产关停并转?现在中国就是 这样的情况.我预计今年四季度的时候,房价会有一个调整,但这不是最后的调整,因为银行还有钱.现在普遍的观点是认为美元要贬值,人民币要涨.如果哪一天 认为人民币要贬值,美元要涨了,就意味着银行没钱了,房价要大跌了. 到美国去买房《浙商》:我记得您在一篇博客中写道:我对中国乐观,对美国悲观.为什么? 谢国忠:我说对中国乐观,对美国悲观,主要是因为中国勤劳,善于积累,一个表现是积极储蓄,这在很大程度上可以避免金融灾难.而美国刚好相反.但是 现在,美国也在经历着变化,从借钱花钱,到赚钱存钱了.我觉得美元已经企稳了,并且将会有一个强势反弹,最主要的依据就是美国的储蓄率在上升,这直接造成 了资金链缺口的下降.其次,迫于通胀压力(大家都看到了,现在油价那么高),我预计美联储将会在今年加息,可能会高达5个百分点,明年还要继续加一到两个 百分点.所以我建议,如果手头有钱的话,应该等明年去美国买房子 cleetah: 加州是亚裔聚居之地,现在房屋价格是06年初高点的60%-70%,大约相当于当地居民收入的4倍左右,硅谷贵一些,但当地收入更高,从绝对价格来看,对中国投资者也是非常有吸引力. 《浙商》:也就是说,美国楼市会有很大的反弹空间? 谢国忠:美国的楼市是被低估的,而中国的楼市则被高估了.现在,美国洛杉矶最好的酒店,从3亿美元跌到了4000万美元,我有个朋友甚至花190万美金就在纽约长岛买了600平方米的房子 cleetah:上海的租金回报率已经为市梦率,需要出租40年甚至更长,才能收回投资,个人觉得赌博成份太大. 另外,从房价和房租回报率上看,在曼哈顿的一个写字楼,价格大概是3000多美金/平方米,差不多只有上海市中心的一半,但是租金回报率却是上海的4倍. 现在中国的房租回报率非常低,历史上看,没有一个国家在房租回报率很低的情况下是没有泡沫的.而美国的房租回报率则要高得多,这表明市场是相对理性的,随 着美元转强,应该会有比较大的反弹空间. 《浙商》:但是为什么美国房价那么低,中国房价那么高,大家却都争着在中国买房呢? 谢国忠:就因为大家觉得美国的房价还要跌,中国的房价还要涨.中国资本市场的情况主要取决于政府政策,因而上涨"一波又一波"的现象在中国楼市和股 市都很常见.我常说,擅长长线投资的巴菲特,到中国就完了.因为中国资本市场,知道什么时候"进"比什么时候"出"更重要.但是眼下资本市场的疯狂不会持 续很长时间,"纠偏"可能发生在今年四季度.明年,由于中国仍有能力释放出更多的流动性,可能会出现另一波热潮.但 长远看来,这是靠不住的.当美元恢复强势时,可能在2012年,中国的房地产市场可能会像在亚洲金融危机期间一样遭遇雪崩 cleetah:上面段落 说道租金,谢用了商业房产来比较,估计有些问题,上海商铺的租金回报率大概6%左右,那么美国有24%吗?在圣地亚哥的公寓出租回报率大概10%,纽约也 是10-15%,独栋别墅不知行情如何?. 《浙商》:那您为什么觉得明年是去美国买房的最佳时机? 谢国忠:现在,美国的房价已经很低了,并且还在跌.明年的时候,美国的利息涨了,但是经济还不好,这就是最低点了,一定要进入.一旦大家都注意到 了,原 来美国的房价那么低,那必然会有大量的资金涌入.到时美元看涨,人民币看跌的观念也会深入人心,那么美国的楼市也要涨了.等着去美国买房吧,记住选择那些 大的城市、地段好一点的地方 cleetah:绝对价格还是便宜了很多,有心投资的多想想,既然外国人能到中国买房,中国人同样可以走出国门,只要有利润,其它都不是门槛.