B50 地产 资政
2010 年 7 月 30 日 星期五
编辑: 张经纬
美编: 王超
校对: 何易刚
组版: 曾雪芹
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叶檀: 房贷调控不能迷恋行政力量
本轮调控中, 只看到银 监 会忙前 忙后 ,出台各 种 通知, 文件, 但央行货 币政 策调整却显得四平八稳. 按照常理, 抑制房价要 调 利率,提 高存 款准备 金 率 .央行 确实 调了存 款准 备金率, 月 2 日,央行宣 5 布 上调商 业银 行的存 款准 备金率 0.5 个百分点, 离历 史 最 高 点 17.5% 仅 一 步 之 遥.但此后, 无论房价高也 罢, 也罢, 行没出手. 低 央 农 产品价 格上 涨,通胀 预 期增加, 对于加息的呼吁 , 央行同样动作不大. 确实难处理.加息, 怕 伤 了实体 经济 ,导致房 地 产硬着陆; 不加息, 资层 游 出 不穷,在 农产 品,房 地 产 ,大宗商 品上 折腾出 一 个又一个泡沫. 这是典型的滞胀症状, 是 最考验 货币 决策者 勇气 的时候. 很少有人敢冒天下 之大不韪, 在泡沫破灭之前 就 刺破泡 沫. 美国人 也不 行.上世纪 70 年代美国出 现滞胀, 在尝试了冻结物价 等种种手段之后, 最后祭出 连续加息的法宝. 前美联储 主席保罗 沃尔克因此成为 金融史上的传奇人物, 他将 利 率 从 10.5% 一 路 调 升 到 20%的历史高位, 才让美国 走出痛苦而漫长的滞胀期. 即便如此,争议依然不断, 有 人至今 认为 ,即使不 加 息, 美国生产率的提高在当 时 刚好让 美国 完成一 轮经 济周期. 中国与美国不同, 央行 不 加息,转 由央 行与银 监 作者简介: 叶檀 《每 日经 济新闻》 首席评 论员, 评 论版主编, 现居上海.她同时也是著名的财经评论员. 被网友称为最炙手可热的女评论员,复旦大学历史系 博士, 专攻政治史与经济史. ■名 词 ■本地消息
什么是公租房
公共租赁房,是解决 新就业职工等夹心层群体 住房困难的一个产品.公 共租赁住房不是归个人所 有,而是由政府或公共机 构所有,用低于市场价或 者承租者承受得起的价 格 ,向新 就业 职工出 租 , 包括一些新的大学毕业 生,还有一些从外地迁移 到城市工作的群体. 在 2009 年 3 月 11 日 的住房和城乡建设部新闻 发布 会上,有 记 者问 : 对 既买不起经济适用房又不 够廉租房条件的"夹心 层" 政府又如何解决 住 , 建部副部长齐骥给出的回 答是:要加快公共租赁房 的建设.公共租赁房归政 府或公共机构所有,用低 于市场价或承租者能承受 得起的价格向新就业职工 出租.这场对话是第一次 将"夹心层"的苦涩如此 高规格地铺陈于公共视野 之中,也第一次给出了清 晰的解决路径. 公共租赁住房是一个 过渡性的解决方法.就是 这部分群体不属于低收 入,但是他们目前通过市 场确实解决不了自己的住 房困难.因此,政府提供 给他们一定的帮助,过一 段时间,当这部分群体有 支付能力了,他们就离开 公共租赁住房,到市场购 买或承租住房. 由住房城乡建设部等 七部门联合制定的 《关于 加快发展公共租赁住房的 指导意见》 6 月 12 日正 于 式对外发布,旨在解决城 市中等偏低收入家庭的住 房困难.
会 出手,多 数时 候 由 银监 会出面, 进行行政调控. 目前对于土地储备贷 款 ,银监会 要求 商 业 银行 根据政府信用和财政状 况, 重新核定授信 额度 ; 商 业 银行还 需确 保贷 款 不被 挪 作他用 ,确保 土 地 拍卖 或 协议转 让收 入优 先 偿还 贷款.加上 "三个办法一个 指引 " 使土地 衍生 的金融 , 杠杆被降到最低. 对房产开发贷款, 银监 会 要求银 行加 强对 开 发商 资 本充足 率和 自有 资 金的 审 查标准 ,把握 贷 款 的额 度限制.
就在各方推测刺激政 策 重 新 开 闸 时 , 月 20 日 7 下 午,银 监会通 报 了 当 下 三 大信 贷风险 敞 口, 指 出 在房价下降 30%,利率上 升 108 个基点的前提下, 样 本 银行 房地产 不良 贷 款率 会上升 2.2 个百分点. 迄今 为 止,银 监会的 检 查 从未 停 止,各 家银行 对 房 地产 相 关的 三类贷 款摸 底 告一 段落, 从下半年 开始, 监 银 会 将对 房地产 贷款 组 织 例 行的现场检查. 房地产其他融资渠道 未能逃脱监管. 月初, 7 银监 会 向各 信托公 司发 出 了 房
地产投资压力测试的通知. 行政调控压力之下, 房 地产金融杠杆急剧下降. 房 贷杠杆从去年的 10 倍快速 地下降到 5 倍以下, 开发商 的流动 性和 购 买 行为 大 幅 度下降. 在货币政策无法独立 的情况下, 行政调控收到奇 效, 银监会因此越来越走到 前台. 在特殊情况下实行特 殊之举, 行政调控是金融机 构市场 化程 度 不 足时 的 补 漏之举, 但如果因此迷恋行 政调控, 那么 , 币政 策的 货 独立性必然受到影响. 叶檀博客

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