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从《新巴塞尔协议》透视商业房地产抵押贷款评估
曲卫东1
摘要:本文从《新巴塞尔协议》出发考察商业房地产抵押贷款的安全性及评估问题,探讨在中国加
入WTO之后针对国际金融业需要如何通过正确的房地产抵押贷款评估来提高我国商业房地产抵押贷
款的安全性,并就此提出政策性建议.
关键词:新巴塞尔协议,商业房地产抵押贷款评估,风险评级
1 对商业房地产抵押贷款的界定
想要探讨商业房地产抵押贷款的安全性首先必须弄清商业房地产贷款的基本概念.何谓商业房
地产抵押贷款 不同的专家从考察问题的不同角度会对商业房地产抵押贷款做出不同的界定.这些
不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提的,银行等发放贷款的金融机构
通过收取贷款利息和手续费获取收益,而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有,经营和收
益的目的.作为抵押用的房地产从所有者角度可以划分为企业拥有并经营的房地产和个人拥有并经
营的房地产.从类型上来看,可以抵押用的房地产包括了从购物中心,写字楼,酒店,住宅到工业
房地产等几乎全部房地产类型.
银行作为主要的贷款发放单位,自有其对商业房地产抵押贷款的理解和界定.国际银行业通过
《新巴塞尔资本协定》2之"巴塞尔银行业监管委员会确定对商业房地产贷款特殊处理的准则——
对新巴塞尔资本协定的补充"3(以下简称"巴塞尔补充规定")对商业房地产抵押贷款做出了如
下权威性的界定:"商业房地产贷款是指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者
(个人或是企业).商业抵押贷款是一种长期金融形式,通常采取长期抵押贷款形式(付款通常最
长为10年).贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的.贷
款将按照确定的利率,采取规则性的与期限相关的资本和利息形式,在25到30年的时期里予以偿
还."这个界定包含几个关键性的内容:第一,贷款是一种商业抵押贷款工具;第二,借款者资信
必须为良好;第三,抵押物必须是能够带来收益的房地产;第四,期限长,付款期可达10年,还
款期可以介于25和30年之间.
通过这个对商业房地产抵押贷款的界定可以得出这样的结论,商业房地产抵押贷款的前提是用
于抵押的房地产必须是收益性房地产.如果个人购买住房用于自己居住,不是以通过出租等经营方
式获取收益为目的,就不能归属于新巴塞尔资本协定关于商业房地产抵押贷款的范畴.
本文探讨的内容将不包含个人住房抵押贷款,因为在我国个人住房抵押贷款是相对安全的贷款
类型.下面将从国际银行业的观点出发,集中探讨商业性房地产抵押贷款的安全性和评估问题.因
为商业性房地产抵押贷款不仅是银行金融业务的主要内容之一,而且其风险也是非常显著的.我国
目前房地产抵押贷款中的不良贷款或者呆帐多产生于商业房地产抵押贷款.借鉴国际银行业关于此
类问题的经验和做法,不仅是我国加入WTO的客观需要,也对解决我国目前不良贷款率较高具有
深远借鉴意义.
2 提高商业房地产抵押贷款安全性措施
影响商业房地产抵押贷款安全性的因素很多,例如政治和政策因素,经济因素,社会因素,自
然因素和国际因素等.本文将探讨范围集中在影响商业房地产抵押贷款的几个重要因素上面.这些
因素包括抵押用商业房地产的贷款价值,评估方法,抵押物风险评级,风险量化和对贷款进行跟踪
1 作者简介:中国人民大学土地管理系副教授,中国人民大学房地产信息中心副主任,工学博士(德国),主要教
学与科研方向为不动产金融,投资分析与评估.Email: quweidong@mpa.com.cn, http://www.quweidong.com.
2 The New Basel Capital Accord, Basel Committee on Banking Supervision, January 2001.

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