首次目标价: 8.5 元
首次评级: 增持
当前价格: 6.84 元
资料来源:Wind,湘财证券研究所
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金融街 沪深300
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重要声明 :本公司及其关联机构、雇员对上述信息的来源、准确性及完整性不作任何保证.在任何情况下,报告中的信息或所表达的意见仅供参考,并不构成所述证券买卖的出价或征
价.本公司及其关联机构、雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责.我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这
些公司提供或争取提供投资银行业务等服务.本报告版权归湘财证券所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用等.
伏行业:震荡中孕育新的机遇
金融街最近一年走势:
金融街:战略明细,财务安全
调研报告 公司评级:增持(首次) 2010.09.10
事件:
我们于 9 月9日对金融街进行了实地调研,与公司领导就行业和公司发展问
题进行了沟通.
投资要点与关注:
战略方向:立足京津、拓展其他重点城市;聚焦商业地产,平衡持有物业与
开发业务的比重:
公司目前业务重点分布于京津地区,京津地区权益项目储备占比近 50%.我
们认为公司和京津两地政府长期的较好地合作关系将使公司未来的业务发展
重点仍然放在京津两地.公司未来将在立足京津的同时不断拓展全国其他重
点城市的核心区域.
公司商业地产的本质特点不会改变,未来的发展仍将是以商业地产为主,辅
以住宅建设.由于持有性物业周转率较低,公司会参照盈利水平来平衡出售
业务和持有物业的比例.目前来看,公司开发业务收入占总营收的比重在 82%
附近(10 年中期),持有项目营收占比较低并不能说明公司商业地产属性的弱
化,而是公司在持有类物业和销售类项目之间的平衡.
财务状况健康,调控影响小于同业;融资渠道多样:
公司目前基本没有未付地价款.截至 6 月末,公司持有货币资金 97 亿,资产
负债率 65%,净负债率 33%,现金占借款总额的比例为 64%,现金占短期以
及一年内到期借款的比例超过 150%.由于 10 年公司计划投入较大,计划年
内竣工 100 万平米,投入 280 亿元,并且未调整年初目标,因此上述指标在 2
季度较 1 季度略有下降,不过仍然处于非常健康的财务安全水平.
公司目前融资渠道较多样,且都很畅通.未来也会注意融资渠道的创新,适
时发展 REITs 或｛被屏蔽｝融资.
今年结算保持平稳增长,后续可结资源丰富:
公司目前共有权益可售面积 750 万平米(扣除了南昌项目),10 年新增 3 幅土
地,计190 万方建面.我们预计公司 10 年主要有北京的融景城、金色漫香林,
天津的环球金融中心津门和津塔项目,重庆的融城华府和惠州项目参与结算.
收购的西单美晟广场今年将基本完工,不过完成竣工备案预计要 11 年.南昌
项目由于已经出售,今后将不再参与公司项目结算.我们预计公司 10、11 年
将分别结算 38 万和 50 万平米,分别实现营收 76 亿元和 99 亿元.公司 09 年
实现销售面积 85 万平米,结算面积为 35 万平米,已售未结资源丰富,10
年业绩保证能力很强.
给予公司"买入"评级,综合 RNAV 为10.64 元/股,目标价 8.5 元:
我们预计公司 10~12 年将分别实现 EPS 为0.64 元、0.79 元和 0.99 元.截至
湘财证券研究所
房地产
杨森: Tel: 021-68634518-8990
E-Mail: ys2875@xcsc.com
张化东: Tel: 021-68634518-8051
E-Mail: zhd3063@xcsc.com
徐广福: Tel: 021-68634518-8626
E-Mail: xgf2388@xcsc.com
2
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2010.09.10 金融街(000402.SZ)调研报告
9 月9日,股票现价 6.84 元,对应未来 3 年PE 分别为 10.61X、8.69X 和6.93X.
目前公司 RNAV 为10.64 元,对比股价折价 30%多.我们认为,即使考虑进
公司持有物业周转率较低的折价,股价也低估明显.综合考虑市场环境因素,
我们首次给予公司"增持"评级,给予目标价 8 元.
风险提示:管理层出台严厉的税收政策和加息.
主要财务指标 2008 2009 2010E 2011E 2012E
营业收入 5595 6231 8213 10680 14690
YoY(%) 33% 11% 32% 30% 38%
归属母公司净利润 1039 1366 1952 2384 2989
YoY(%) 42% 31% 43% 22% 25%
ROE 7.1% 8.8% 10.7% 11.3% 12.2%
EPS 0.34 0.45 0.64 0.79 0.99
P/E 19.92 15.16 10.61 8.69 6.93
P/B 1.42 1.33 1.13 0.98 0.85
EV/EBITDA 10.95 7.01 4.98 4.11 3.19
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2010.09.10 金融街(000402.SZ)调研报告
图1:公司土地储备地区分布 图2:公司 2009 年主营业务分部
资料来源:公司公告,湘财证券研究所
图3:金融街财务安全性很好
资料来源:公司公告,湘财证券研究所
京津, 323.17,
43%
其他, 426.09,
57%
京津
其他
房地产
84%
物业租赁
5%
物业经营
4%
土地出让收
入7%
房地产
物业租赁
物业经营
土地出让收入
-60.00%
-40.00%
-20.00%
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%
80.00%
净负债率 资产负债率
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2010.09.10 金融街(000402.SZ)调研报告
表1:金融街预测与估值表
资产负债表 2008 2009 2010E 2011E 2012E 利润表 2008 2009 2010E 2011E 2012E
流动资产 21,066 33,379 37,619 45,683 51,228 营业收入 6,231.49 8,213.05 10,180.49 13,332.45
现金 7,298 13,189 20,483 15,958 20,298 营业成本 3,797.12 4,270.78 5,293.85 6,932.87
应收账款 603 540 1,002 887 1,601 营业税金及附加 755.41 846.87 1,076.87 1,364.30 1,782.23
其他应收款 736 609 777 1,151 1,228 营业费用 132.32 164.76 195.00 250.55 332.39
预付账款 1,452 220 479 918 500 管理费用 300.04 325.87 470.13 553.69 728.50
存货 10,924 18,550 14,601 26,491 27,324 财务费用 22.52 290.43 237.55 269.97 453.52
其他流动资产 52 272 277 277 277 资产减值损失 223.11 -109.68 0.00 0.00 0.00
非流动资产 6,432 8,975 9,114 9,697 10,361 公允价值变动收益 -65.22 778.43 778.43 778.43 778.43
长期投资 311 312 312 312 312 投资净收益 74.23 190.94 0.00 0.00 0.00
固定资产 1,700 1,643 1,581 1,507 1,429 营业利润 1,885.49 2,741.14 3,226.56 3,881.36
无形资产 700 684 736 755 790 营业外收入 53.67 36.46 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 3,721 6,336 6,485 7,123 7,830 营业外支出 7.57 4.49 0.00 0.00 0.00
资产总计 27,499 42,354 46,733 55,380 61,589 利润总额 1,917.46 2,741.14 3,226.56 3,881.36
流动负债 6,908 12,348 11,654 15,075 15,731 所得税 378.26 543.40 776.83 914.40 1,099.97
短期借款 1,647 2,720 2,720 3,970 2,720 净利润 1,374.06 1,964.31 2,312.16 2,781.39
应付账款 1,572 1,501 2,404 2,317 3,811 少数股东损益 -0.53 8.42 12.03 14.16 17.03
其他流动负债 3,689 8,127 6,530 8,787 9,200 归属母公司净利润 1,365.64 1,952.28 2,298.00 2,764.36
非流动负债 5,772 14,063 16,388 18,816 21,205 EBITDA 2,175.92 3,061.36 3,579.96 4,418.68
长期借款 5,315 7,714 10,114 12,513 14,913 EPS 0.42 0.55 0.64 0.66 0.79
其他非流动负债 457 6,348 6,274 6,303 6,292 主要财务比率 2008 2009 2010E 2011E 2012E
负债合计 12,679 26,410 28,041 33,891 36,936 成长能力
少数股东权益 266 428 440 454 471 营业收入 32.76% 11.37% 31.80% 23.96% 30.96%
股本 2,481 2,481 3,027 3,481 3,481 营业利润 22.46% 37.53% 45.38% 17.71% 20.29%
资本公积 8,247 8,216 7,670 7,670 7,670 归属于母公司净利润 42.34% 31.39% 42.96% 17.71% 20.29%
留存收益 3,825 4,818 6,771 8,322 10,690 获利能力
归属母公司股东权益 14,553 15,515 18,251 21,035 24,181 毛利率(%) 49.96% 39.07% 48.00% 48.00% 48.00%
负债和股东权益 27,499 42,354 46,733 55,380 61,589 净利率(%) 18.58% 21.92% 23.77% 22.57% 20.73%
现金流量表 2008 2009 2010E 2011E 2012E ROE(%) 7.14% 8.80% 10.70% 10.92% 11.43%
经营活动现金流 -546 1,100 5,491 -6,916 4,750 ROIC(%) 8.02% 10.90% 17.71% 11.21% 14.36%
净利润 1,039 1,374 1,964 2,312 2,781 偿债能力
折旧摊销 0 0 83 83 84 资产负债率(%) 46.11% 62.36% 60.00% 61.20% 59.97%
财务费用 23 290 238 270 454 净负债比率(%) 69.26% 44.73% 51.21% 53.00% 51.78%
投资损失 -74 -191 0 0 0 流动比率 304.98% 270.32% 322.81% 303.04% 325.64%
营运资金变动 0 0 2,218 -10,368 686 速动比率 146.82% 120.10% 197.51% 127.31% 151.95%
其他经营现金流 -1,534 -373 988 786 746 营运能力
投资活动现金流 -281 -33 -506 -646 -726 总资产周转率 27.05% 17.84% 18.44% 19.94% 22.80%
资本支出 327 171 0 0 0 应收账款周转率 10.41 10.90 10.66 10.78 10.72
长期投资 53 11 454 628 691 应付账款周转率 1.95 2.47 2.19 2.24 2.26
其他投资现金流 99 150 -52 -19 -35 每股指标(元)
筹资活动现金流 10,424 7,494 2,309 3,038 315 EPS(摊薄) 0.34 0.45 0.64 0.76 0.91
短期借款 404 1,073 0 1,250 -1,250 每股经营现金流 -0.18 0.36 1.81 -2.28 1.57
长期借款 2,235 2,399 2,399 2,399 2,399 每股净资产(摊薄) 4.81 5.13 6.03 6.95 7.99
普通股增加 1,403 0 546 454 0 估值比率
资本公积增加 6,541 -31 -546 0 0 P/E 19.92 15.16 10.61 9.01 7.49
其他筹资现金流 -159 4,053 -91 -1,066 -834 P/B 1.42 1.33 1.13 0.98 0.86
现金净增加额 0 0 7,294 -4,525 4,340 EV/EBITDA 10.95 7.01 4.98 4.26 3.45
资料来源:公司公告,湘财证券研究所
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2010.09.10 金融街(000402.SZ)调研报告
湘财证券投资评级体系
买入:未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15%以上;
增持:未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%至15%;
中性:未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%;
减持:未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%以上;
卖出:未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15%以上.
市场比较基准为沪深 300 指数.
重要声明
本研究报告仅供湘财证券有限责任公司的客户使用.
本报告由湘财证券有限责任公司研究所编写,以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息
为基础,但不保证所载信息之精确性和完整性.湘财证券研究所将随时补充、修订或更新有
关信息,但未必发布.
在任何情况下,报告中的信息或所表达的意见仅供参考,并不构成所述证券买卖的出价或征
价.本公司及其关联机构、雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负
责.投资者应明白并理解投资证券及投资产品的目的和当中的风险.在决定投资前,如有需
要,投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择.
在法律允许的情况下,我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行
交易,并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务.
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