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信贷助推房价,房贷风险可控
—房地产业与银行业关系研究
民生精品---专题研究报告/银行业 2010 年 08 月 16 日
民生证券研究所
分析师:卢婷 执业证书编号:S0100108090657 电话:(8610) 85127655 Email: luting @mszq.com 地址:北京市东城区建国门内大街 28 号 民生金融中心 A 座 16 层 100005
报告摘要:
银行与房地产存在双向影响 对于房地产业与银行之间的关系,目前研究者关注点主要在: (1)房 地产价格与银行信贷规模之间的关系; (2)房地产价格与银行资产质 量和银行盈利能力之间的关系.房地产是典型的资本密集型行业,银 行贷款是房地产企业的主要资金来源之一.因此,房地产业与银行之 间存在密不可分的关系. 信贷注入是推升房价的重要因素之一 研究表明银行信贷与房地产价格之间存在同向关系. 就我们的模型来 看,选取全部贷款总额作为变量,银行信贷规模与房价之间存在正相 关的关系.信贷注入是推升房价的重要因素之一,贷款对房价的影响 较大,但房价对信贷规模的影响程度相对较小. 国际经验表明房价对实体经济,银行盈利影响重大 从国际经验看,房地产价格对实际 GDP 增长有正向作用.在房地产 价格下跌期间,银行不良资产率上升,盈利能力下降.但是美国和香 港的数据表明,地产贷款中,个人按揭贷款的违约率和损失率低于全 部贷款,而商业地产的违约率高于贷款的平均水平,损失率与平均水 平持平.在香港大量出现的负资产中,按揭违约率并没有大幅上升, 负资产中最终损失的比率并不大. 房价下跌情景与银行资产质量测算 与国际同业相比, 我国银行业在房地产业上的贷款投放占比仍然处于 较低水平.如果房地产业贷款不良率上升 120bp,考虑到房地产贷款 在上市银行全部贷款中占比平均 24%的水平,上市银行 2010 年净利 润增速为-4.34%. 结论:房价对银行影响深远,但近期无需过分担忧 今年房地产相关贷款不良率大幅上升的可能性不大, 地方政府债务风 险暴露的可能性也较小. 考虑到地方融平台贷款以及明后年的房地产 风险暴露,今年可能会加大拨备计提,从而使得行业净利润增速降至 20%左右,更接近我们年初中性假设下得到的业绩预测结果.
一年该行业与沪深 300 走势比较
银行
15%
沪深300
0%
-15%
-30%
09-07
09-10
10-01
10-04
10-07
相关研究
重点公司盈利预测与财务指标
重点公司 兴业银行 宁波银行 民生银行 EPS 2009A 2.66 0.58 0.45 2010E 2.7 0.78 0.5 2011E 3.23 0.98 0.58 2009A 16.70% 9.40% 53.40% 净利润增长率% 2010E 20.60% 33.30% 11.20% 2011E 19.60% 26.60% 15.10%
资料来源:民生证券研究所
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专题研究/银行业
投资要点:
投资逻辑
1, 房地产与银行之间存在双向影响. 影响机制的一个方面是房价上升推升信贷增长, 另一方面是信贷增长可能会进一步推升房价. 我们通过实证检验, 证明信贷注入是推升房 价的原因之一. 2, 这种影响得到了国际经验的验证. 多个国家数据表明, 房地产价格上涨对实际 GDP 有正向作用, 而房地产价格变动对银行资产质量和盈利能力影响较大. 甚至, 房价与股价, 房地产股价与银行股价之间都存在密不可分的关联. 3,回到我国目前的情况上来.由于我国房地产相关贷款占比不到 20%,较之国际同 业水平并不算高, 同时尚没有发展基于房地产信贷的衍生金融产品, 所以总体上看银行风 险可控.分类别看,开发贷的风险大于按揭贷款风险,但近年内暴露的可能性较小.
有别于大众的认识
1,市场目前对房地产与银行之间的关系认识比较宽泛,而我们的报告更加深入的剖 析了银行信贷规模,银行资产质量,银行盈利能力与房地产业的关系. 2,对房价与信贷规模之间的关系进行实证分析,检验证明信贷注入是推升房价的原 因之一. 3,通过比较国际经验,我们认为在房价下跌 30%的假设下,预计我国房地产贷款不 良率上升幅度不会超过 120bp,资产质量好于市场预期.

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