湖南益阳阳光实业有限公司所属阳光大厦资产评估报告书
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资产评估报告书目录

★资产评估报告书摘要 …………………………………………………………… 1
★资产评估报告书 ………………………………………………………………… 2
一,委托方及资产占有方简介 ……………………………………………………2
二,评估目的 ………………………………………………………………………3
三,评估范围和对象 ………………………………………………………………4
四,评估基准日 ……………………………………………………………………4
五,评估原则 ………………………………………………………………………4
六,评估依据 ………………………………………………………………………4
七,评估的价值类型 ………………………………………………………………6
八,评估方法 ………………………………………………………………………7
九,评估过程 ………………………………………………………………………11
十,评估结论 ………………………………………………………………………13
十一, 特别事项说明 ………………………………………………………………13
十二, 评估报告评估基准日期后重大事项 ………………………………………14
十三, 评估报告法律效力 …………………………………………………………14
十四, 评估报告提出日期 …………………………………………………………15
★评估报告备查文件 ………………………………………………………………16

湖南益阳阳光实业有限公司所属阳光大厦资产评估报告书
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湖南益阳阳光实业有限公司所属阳光大厦
资产评估报告书摘要

开元所评报字[2006]第640号

以下内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评
估报告书全文.

湖南开元有限责任会计师事务所接受湖南华天大酒店股份有限公司的委托,根据
国家有关资产评估的规定,本着独立,客观,公正,科学的原则,按照公认的资产评
估方法对湖南益阳阳光实业有限公司所拥有的位于益阳市康富南路 1 号的益阳阳光大
厦(包括房屋建筑物,机器设备,土地使用权)进行了评估.在评估过程中,本所评
估人员遵循必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘,市场调查与询证,对
委估资产在2006年6月30日所表现的市场价值作出了公允反映.委估资产评估值为
6705.87万元,评估结论有效期自评估基准日起一年,即2006年6月30日至2007年
6月29日.


湖南开元有限责任会计师事务所 法定代表人: 杨迪航

中国·长沙 注册资产评估师:

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二〇〇六年七月二十一日 注册资产评估师:
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湖南益阳阳光实业有限公司所属阳光大厦
资产评估报告书

开元所评报字[2006]第640号

湖南开元有限责任会计师事务所接受湖南华天大酒店股份有限公司的委托,根据
国家有关资产评估的规定,本着独立,客观,公正,科学的原则,按照公认的资产评
估方法对湖南益阳阳光实业有限公司所拥有的位于益阳市康富南路 1 号的益阳阳光大
厦(包括房屋建筑物,机器设备,土地使用权)进行了评估.在评估过程中,本所评
估人员遵循必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘,市场调查与询证,对
委估资产在2006年6月30日所表现的市场价值作出了公允反映.现将资产评估情况
及评估结果报告如下:
一,委托方及资产占有方简介
1,委托方:湖南华天大酒店股份有限公司
注册地址:长沙市解放东路300号
企业性质:股份有限公司
注册资本:17284万元人民币
法定代表人: 陈纪明
经营范围:提供住宿,餐饮,洗衣,物业清洗服务;投资汽车出租,文化娱乐产
业;零售香烟; 研制,生产,销售光电高技术产品及相关软件,并提供相关技术服务;
计算机系统集成;经营允许的进出口业务;酒店管理咨询服务等.
企业历史及沿革:湖南华天大酒店股份有限公司系经湖南省体改委湘体改字
(1994)34 号文批准,并经湖南省人民政府湘政办函(1995)210 号文同意,由华天实
业控股集团有限公司独家发起,对华天大酒店改组采取社会募集方式设立的股份有限
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公司.1996年经中国证监会证监发(1996)107号文和证监发字(1996)108号文批准,
于1996年8月8日向社会公开发行A种股票2000万股,注册资本8000万元.1996
年11月16日,经省证监发字(1996)59号文件同意,向全体股东以10:8的比例由
资本公积金转增股本,共计6400万股,转增股本后,公司股份总数14400万股,股本
总额14400万元.1998年10月13日中国证监会以证监字(1998)129号文件同意向
全体股东配售1480万股普通股,其中向国有法人股股东配售400万股,向社会公众股
股东配售1080万股.经配售后,公司股份总数为15880万股,股本总额15880万元.
2000年12月28日,经中国证券监督管理委员会以证监公司字(2000)239号文批准,
向社会公众股股东配售 1404 万股人民币普通股(A 股).经配售后,公司股份总额为
17284万股,股本总额为17284万元,并于2001年4月6日经湖南省工商行政管理局
核准变更登记.
2,资产占有方:湖南益阳阳光实业有限公司
注册地址:益阳市长益路57号
企业性质:有限责任公司
注册资本:1694万元人民币
法定代表人:蔡克勤
经营范围:投资管理益阳华天大酒店及粮油物资经营.
采用的会计制度:执行中华人民共和国企业会计准则和《企业会计制度》及其补
充规定.
二,评估目的
本次资产评估是为湖南华天大酒店股份有限公司拟收购湖南益阳阳光实业有限公
司所拥有的益阳阳光大厦提供于评估基准日的作价参考依据.

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三,评估范围和对象
本次评估范围和对象是湖南益阳阳光实业有限公司所拥有的位于益阳市康富南路
1号的益阳阳光大厦(包括房屋建筑物,机器设备,土地使用权).本次评估范围的资
产评估前账面值为6202.38万元,其中:房屋建筑物5025.21万元,机器设备973.72
万元,土地使用权 203.45万元(详见各类资产清查评估明细表).
四,评估基准日
本项目的评估基准日为2006年6月30日.
上述评估基准日是在尽可能与评估目的实现日接近的条件下,与委托方协商确定
的,符合"选定与评估目的的实现日期尽可能接近的财务报告日期作为评估基准日"
的原则.
本次评估一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准.
五,评估原则
根据国家资产评估的有关规定,我们在评估工作过程中严格遵循真实性,公平性,
科学性,可行性和简易性的工作原则,以及资产贡献原则,替代原则,供求原则和估
价日期原则等经济原则.
六,评估依据
(一)法规依据
1,国务院[1991]第91号令《国有资产评估管理办法》;
2,国务院国资委令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》;
3,中国资产评估协会于1996年发布的《资产评估操作规范意见(试行)》;
4,财政部财评字[1999]91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
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5,国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估
监督管理工作意见的通知》(国办发[2001]102号)及中华人民共和国财政部令(第14
号)《国有资产评估管理若干问题的规定》;
6,财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基
本准则》的通知(财会[2004]20号);
7,中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意
见》的通知(会协[2003]18号);
8,《中华人民共和国土地管理法》;
9,《中华人民共和国城市房地产管理法》;
10,《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001);
11,其他与资产评估有关的法律,法规等.
(二)行为依据
本所与湖南华天大酒店股份有限公司签订的资产评估业务约定书.
(三)产权依据
1,房屋所有权证,国有土地使用证;
2,重要设备的购买合同,发票.
(四)取价依据
1,1999年《湖南省建筑工程预算定额》及省建设厅和定额站发布的配套文件;
2,2001年《湖南省建筑工程概算定额》;
3,2002年《湖南省统一安装工程预算定额》及配套文件;
4,湖南省近几年《定额与造价》;
5,"湘建价计(2005)04号" 《湖南省建设工程造价管理总站关于发布各市,州
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建设工程定额人工工资单价的通知》;
6,益阳市物价局,益阳市房地产管理局"益价房字(1999)第 134 号"《关于公布
我市城区1999年度房屋重置价格的通知》;
7,计价格(2002)10号国家计委,建设部"关于发布《工程勘察设计收费管理规定》
的通知";
8,益阳市人民政府文件"益政发[2004]14号《益阳市人民政府关于益阳中心城区
用地和工程报建及房产登记(交易)中有关行政事业性和服务性收费问题的通知》;
9,湖南省物价局,湖南省财政厅文件"湘价费[2001]261号"《关于重新发布建设
系统行政事业性收费项目及标准的通知》;
10,湖南省物价局,湖南省财政厅文件"湘价费[2006]92号" 《湖南省物价局,
湖南省财政厅关于防空地下室易地建设费和公用人防工程维护费征收范围和标准的通
知》;
11,评估范围内主要建筑物的竣工图纸及竣工结算资料;
12,原城乡建设环境保护部《房屋完损等级及评定标准》;
13,益阳市人民政府文件"益政发[2002]9号"《益阳市人民政府关于更新益阳市
中心城区国有土地基准地价的通知》;
14,2006年《中国机电产品报价手册》;
15,北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》(第二版);
16,评估人员实地勘查,调查收集的相关资料;
17,评估人员向有关生产厂家及经营商取得的询价依据;
18,其他.
七,评估的价值类型
根据此次评估目的等相关条件,评估的价值类型确定为市场价值,其定义为:指
资产在评估基准日公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下,资产可能实现的交换
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价值的估计值.

八,评估方法
本次评估的资产包括房屋建筑物,机器设备,土地使用权,各项资产评估方法如
下:
(一),房屋建筑物
评估对象为酒店及配套房屋建筑物,难以找到市场成交案例,故不宜用市场法评
估.本次评估采用成本法,估算公式为:
评估净值=评估原值×成新率
(1),房屋的估算
A,房屋评估原值的估算
估算公式为:
评估原值=建安工程综合造价+前期及其他费用+资金成本+开发利润
a.建安工程综合造价:
由于工程于2001年竣工,工程竣工结算资料较齐全,故用经审计后的客观合理的
工程竣工结算值结合建材价格和人工工资变化加以调整得到建安工程综合造价.
b.前期及其他费用的取费标准和依据:
序
号
项目 征收标准 取费基数 依据
1 规划,勘察设计费 2% 工程综合造价 计价格(2002)10号
2 城市基础设施配套费 6%
土建,水电安装工程
造价
湘价费(2001)261
号
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序
号
项目 征收标准 取费基数 依据
3 工程质监费 0.2%
土建,水电安装工程
造价
湘价费(2001)261
号
4 劳保基金 3.5% 工程综合造价
1800元
/m2
地面首层建筑面积
5 人防易地建设费
1800元
/m2
地面以上总建筑面积
的5%
湘价费(2006)92
号
6 新型墙体材料基金 6.9元/m2建筑面积
7 工程建设监理费 1.5% 工程综合造价 建设部(1992)479号
8
建设单位管理费及其
他
2.5% 工程综合造价 综合考虑
c.资金成本:假定资金在建设期内均匀投入,按评估基准日国家公布的贷款利率
计算,贷款利率:6月以下为5.40%,6月-1年为5.85%,1-3年为6.03%,3-5年为6.12%;
其计算公式为:
资金成本=(建安工程综合造价+前期及其他费用) /2×贷款利率×正常工程建设
期
d.开发利润
开发利润=(建安工程综合造价+前期及其他费用)×开发利润率
开发利润率按当地同类房地产的平均开发利润率确定.
B,房屋成新率的估算
估算公式为:
成新率=使用年限法成新率×权重1(0.4)+打分法成新率×权重2(0.6)
a.使用年限法成新率的估算
使用年限法成新率=(建筑物经济耐用年限-建筑物已使用年限)/ 建筑物经济
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耐用年限×100% 或=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) ×100%
b.打分法成新率的估算
评估师对房屋建筑物逐一进行实地勘察,对建筑物的各部位质量作出鉴定并进行百
分制评分;根据建筑物各部位在总体结构中的重要程度,估算其分项评分在总体打分
法成新率中的权重系数,权重系数合计为1;以各分项的评分乘以相应的系数,得出该
分项打分法成新率的评估分,汇总后得出总体打分法成新率.
成新率=(结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分得分×B)/100
×100%
式中:G:结构部分权重;S:装修部分权重;B:设备部分权重
(2),构筑物及其他附属物的估算
A,构筑物及其他附属物评估原值的估算
估算公式为:
评估原值=工程造价+前期及其他费用+资金成本+开发利润
a.工程造价
因工程竣工结算资料较齐全,故用经审计后的客观合理的工程竣工结算值结合建
材价格和人工工资变化加以调整得到建安工程综合造价.
b.前期及其他费用的取费标准和依据:
序
号
项目 征收标准 取费基数 依据
1 勘察设计费 2.0% 工程造价 计价格(2002)10号
2 建设工程监理费 1.5% 工程造价 建设部(1992)479号
3 建设单位管理费 2.0% 工程造价 综合考虑
4 合计 5.5% 工程造价
c.资金成本:与房屋评估方法相同.
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d.开发利润:
开发利润=(工程造价+前期及其他费用)×开发利润率
开发利润率与房屋的开发利润率相同.
B,构筑物及其他附属物成新率的估算
与房屋评估中使用年限法的成新率估算方法相同.
(二),机器设备
本次评估按重置成本法进行估算.估算公式为:
评估净值=评估原值×成新率
1,评估原值的估算:
评估原值=设备购置价+运杂费+安装调试费+资金成本+其他费用
其中:
设备购置价:按评估基准日市场价格行情确定;
运杂费:根据设备的体重,运距以及包装难易程度,按设备购置价的0%-5%估算;
安装调试费:根据设备安装的复杂程度,按设备购置价的0%-25%估算;
资金成本:对设备价值高,安装建设期较长的设备,方考虑其资金成本;
其他费用:包括基础费,设计费等,视情况考虑.
2,成新率的估算:
在估算设备成新率时,根据各种设备自身特点及使用情况,综合考虑设备的经济
寿命,技术寿命估算使用年限.
①,对于主要设备,如:锅炉,电梯,螺杆式冷水机组等,采用综合分析法,即
以使用年限法为基础,先考虑该类设备综合状况评定耐用年限N,并据此初定该设备的
尚可使用年限n,再考虑设备的利用,负荷,维护保养,原始制造质量,工作环境,故
障率等情况估算以下各成新率调整系数,作进一步调整,综合评定该设备的成新率.
根据以往设备评估实践中的经验总结,数据分类,本所测定并分类整理了各类设
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备相关调整系数的范围,成新率调整系数范围如下:
设备利用系数项目 代号 各系数调整范围
设备利用系数 C1 (0.85—1.15)
设备负荷系数 C2 (0.85—1.15)
设备维护保养系数 C3 (0.85—1.15)
设备原始制造质量系数 C4 (0.90—1.10)
设备工作环境系数 C5 (0.95—1.05)
设备故障系数 C6 (0.85—1.15)
则:成新率K=n÷N×C1×C2×C3×C4×C5×C6×100%
②,对于价值小的设备,如电脑,传真机,空调等办公设备,主要以使用年限法
为主,综合考虑设备的使用维护和外观现状,估算成新率.其计算公式如下:
成新率=(经济使用寿命年限-已使用年限)÷经济使用寿命年限×100%
(三),土地使用权
根据资产占有方提供的资料及评估人员通过现场勘查及市场调查所掌握的资料,
对委估宗地采用基准地价系数修正法评估.公式如下:
临街部分 P商=Pa×KY×KV×Kt×KS×Ka×(∏Kai)+Kf
不临街部分 P商=Pa×(1+∑Ki)×KY×KV×Kt×KS×Ka×(∏Kai)+Kf
式中:Pa — 宗地基准地价
∑Ki — 宗地修正系数表中各修正系数之和
KY — 年期修正系数
KV — 容积率修正系数
Kt — 估价期日修正系数
KS — 宗地面积修正系数
Ka — 宗地形状修正系数
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∏Kai— 商服用地特殊个别因素修正系数
Kf — 开发程度修正额
九,评估过程
我所接受委托后,即选派资产评估人员进驻单位,了解单位基本情况,制定资产
评估前期工作计划,并协助单位进行资产清查工作;随后评估小组进驻现场,开展资
产评估工作.整个评估工作分五个阶段进行:
(一)接受委托阶段
2006年7月,我所接受湖南华天大酒店股份有限公司的委托,于7月中旬选派项
目负责人进驻现场,了解评估项目的情况,并收集了关于此次评估的经济行为文件;
根据调查了解的情况,拟定资产评估实施方案和制订资产评估工作计划;同时,向资
产占有方布置评估申报工作.
(二)资产清查阶段
本次资产清查以资产占有方提供的资产评估申报明细表为准,对委估资产进行现
场核实和鉴定.委估资产均位于益阳市康富南路1号.
建筑物类:评估人员与公司资产清查人员一道以公司填报的评估申报表为依据,
对被评估房屋建筑物等逐项调查,核实,核定;对重要项目详细调查,填写建筑物评
估基础资料表.
机器设备:评估人员和企业资产清查人员一道对机器设备逐台清查和核实,了解
设备安装,维修,保养情况,设备现实功能,性能,等级,工作环境,设备外观,技
术履行状况等,并进行详细记录,为确定设备成新率收集资料和依据.
无形资产-土地使用权:包括两宗土地使用权,评估人员进场后收集有关土地使
用权证书等相关资料,核实其产权,并对土地的四至情况,周围环境,交通状况,地
上建筑物及附着物的状况进行了详细的勘查和了解,并仔细记录.
(三)评定估算阶段
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本阶段主要工作为:确定评估方法,进行评定估算,具体过程如下:
1,根据委估资产的特点和实际状况,确定具体评估方法(具体方法见"八,评估
方法" );
2,通过各种途径(包括查阅作价依据以及市场调研等)开展询价工作;
3,对资产分明细进行评估计算,得出评估结果.
(四)评估汇总阶段
对资产的初步评估结果进行汇总分析工作,编制各类评估结果汇总表,然后根据
汇总分析的情况,对资产评估结果进行合理调整,修改和完善.
(五)提交报告阶段
根据评估工作情况,起草资产评估报告书,报告复核人对评估报告进行重点复核,
并视委托方及资产占有方要求告知评估情况及初步结果,然后,根据委托方和资产占
有方提出的合理意见,进行必要的修改,最后由所领导签发,向委托方提交正式资产
评估报告.

十,评估结论
湖南益阳阳光实业有限公司本次申报评估的各类资产评估值见下表.
单位:人民币 万元
序
号
项 目 帐面价值
调整后帐面
值
评估价值 增减值
增值率
(%)
1 房屋建筑物 5025.21 5025.21 4706.27 -318.94 -6.35
2 机器设备 973.72 973.72 1089.89 116.17 11.93
3 土地使用权 203.45 203.45 909.71 706.26 347.14
4 资产总计 6202.38 6202.38 6705.87 503.49 8.12
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十一,特别事项说明
1,本次评估的土地使用权共6293.36m2,其中只有1400m2土地使用权已办理了出
让手续,该部分土地使用权连同其上建筑物(阳光大厦)因资产占有方向银行贷款2800
万元已抵押给中国银行益阳分行;其余4893.36m2土地使用权尚未取得出让土地使用
证,资产占有方承诺在移交资产前办理好所有手续,本次评估是按与已出让的 1400m2
土地使用权相同条件(商业用途,出让,终止日期相同)进行评估的.
2,办公楼和员工宿舍系分别从益阳市粮贸公司和职工个人购入,尚未办理过户手
续;自建房屋尚未办理房屋产权证.
3,房屋建筑物尚有部分工程款未结算完毕,本次评估只评估资产价值,未考虑负
债对资产价值的影响,交易双方应妥善解决负债问题.
4,本评估结果是在委估资产用途不变,持续使用条件下得出的,如果该条件发生
变化,则评估结论不能成立.
5,遵守相关法律,法规和资产评估准则,对评估对象在评估基准日特定目的下的
价值进行分析,估算并发表专业意见,是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并
保证所提供资料的真实性,合法性,完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事
方的责任.
6,委托方及资产占有方对所提供的评估对象法律权属资料的真实性,合法性和完
整性负责;评估人员对委托方及资产占有方提供的评估对象法律权属资料进行了必要
的查验,但并非对评估对象的法律权属提供保证.
十二,评估报告评估基准日期后重大事项
在评估基准日,有效期内资产质量与数量发生变化时,应根据原评估方法对资产
额进行相应调整;若资产价值标准发生变化,对资产评估产生明显影响时,委托方应
及时聘请评估机构重新确定评估值.
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根据我们的初步了解,评估基准日至评估报告提出日之间未发生影响评估结果的
重大事项.
十三,评估报告法律效力
1,被评估资产在可预知的法律许可的范围内处于正常,合理,合法的使用状况.
2,本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则确定的现
行公允市价,没有考虑将来可能承担的抵押,担保事宜,以及特殊的交易方式可能追
加付出的价格等对评估价格的影响,同时,报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化
以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响.当前述条件以及评估中遵循的持
续经营原则等其他情况发生变化时,评估结果一般会失效.
3,本评估报告书依照法律法规的有关规定发生作用.
4,根据国家现行规定,本项目评估结论有效期为一年,自评估基准日 2006 年 6
月30日计算起,至2007年6月29日止.当评估目的在有效期内实现时,要以评估结
果作为底价或作价依据(还需结合评估基准日期后事项的调整).超过一年,需重新进
行资产评估.
5,本项目评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使
用,评估报告的使用权归委托方所有,未经委托方许可,评估机构不得随意向他人提
供或公开.
十四,评估报告提出日期
本报告提出日期为2006年7月21日.



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备 查 文 件

1,委托方营业执照;
2,资产占有方营业执照;
3,国有土地使用证;
4,重要设备的购买合同,发票;
5,部分资产图片;
6,资产评估委托方承诺函;
7,资产占有方承诺函;
8,资产评估机构及注册资产评估师承诺函;
9,资产评估机构资格证书复印件;
10,资产评估机构营业执照复印件;
11,参加评估项目的人员名单及资格证书复印件;
12,资产评估业务约定书.