扬州莱茵西湖置业有限公司
资产评估报告书
中锋评报字【2007】第056号
评估机构名称:北京中锋资产评估有限责任公司 报告提交日期:二 ○ ○ 七 年 七 月 十 日
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目
录
一,绪言 ..........................................................................................................................................3 二,委托方与资产占有方简介.......................................................................................................3 三,评估目的...................................................................................................................................5 四,评估范围及其说明...................................................................................................................5 五,评估基准日............................................................................................................................... 6 六,评估原则...................................................................................................................................6 七,评估依据...................................................................................................................................7 八,评估价值类型...........................................................................................................................9 九,评估方法...................................................................................................................................9 十,评估过程................................................................................................................................. 11 十一,评估结论.............................................................................................................................12 十二,特别事项说明.....................................................................................................................13 十三,评估基准日期后重大事项.................................................................................................16 十四,评估报告法律效力.............................................................................................................16 十五,评估报告提出日期.............................................................................................................17
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资产评估报告书备查文件目录 重要提示 关于《资产评估报告书备查文件》使用范围的声明 备查文件 1,资产评估结果明细表 2,资产占有方2007年4月30日审计报告 3,委托方和资产占有方企业法人营业执照复印件 4,产权证明文件 5,委托方及资产占有方承诺函 6,资产评估人员和评估机构承诺函 7,资产评估机构资格证书复印件 8,评估机构营业执照复印件 9,评估人员资格证书复印件
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扬州莱茵西湖置业有限公司 资产评估报告书摘要
中锋评报字【2007】第 056 号 特别声明:以下内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅 读资产评估报告书全文,并关注报告中披露的特别事项说明.
北京中锋资产评估有限责任公司接受莱茵达控股集团有限公司委托,根据国 家关于资产评估的有关规定,本着独立,客观,科学,公正的原则,按照公认的 资产评估方法,对莱茵达控股集团有限公司拟重组上市公司,定向增发股票为目 的所涉及的扬州莱茵西湖置业有限公司资产及相关负债进行了评估,以提供莱茵 达控股集团有限公司持有的扬州莱茵西湖置业有限公司100%股权价值参考意 见.提供委估资产必要资料并保证所提供资料的真实性,合法性,完整性,恰当 使用评估报告是委托方和相关当事方的责任,我们的责任是对该部分资产及负债 在2007年4月30日这一评估基准日前述特定目的下的价值进行分析, 估算并发表专 业意见. 本次评估的价值类型为市场价值. 本次评估采用的基本方法为成本加和法.在具体资产中分别采用剩余法,市 场比较法,基准地价系数修正法等评估方法.在评估过程中,北京中锋资产评估 有限责任公司对指定评估范围内的资产和负债进行了必要的勘查核实,实施了必 要的资产评估程序并形成以下评估结果: 经评估,截至2007年4月30日止,扬州莱茵西湖置业有限公司纳入评估范围的 总资产账面价值为17,402.84万元,调整后总资产账面价值17,402.84万元,评估值 17,672.13万元,增值269.29万元,增值率为1.55%;负债账面价值为12,551.85万元, 调整后账面价值12,551.85万元,评估值12,551.85万元,无增减值变化;净资产账面 值为4,850.98万元,调整后净资产账面值4,850.98万元,在保持现有用途持续经营 前提下净资产的评估值为5,120.28万元,增值269.29万元,增值率为5.55%.具体评 估结果如下:
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金额单位:人民币万元 项目 流动资产 长期投资 固定资产 其中:在建工程 建筑物 设备 无形资产 其中:土地使用权 其它资产 资产总计 流动负债 长期负债 负债总计 净资产 账面价值 调整后账面值 17,358.51 17,358.51 0.00 0.00 8.08 8.08 0.00 0.00 0.00 0.00 8.08 8.08 0.00 0.00 0.00 0.00 36.25 36.25 17,402.84 17,402.84 5,550.65 5,550.65 7,001.21 7,001.21 12,551.85 12,551.85 4,850.98 4,850.98 评估价值 17,628.67 0.00 7.22 0.00 0.00 7.22 0.00 0.00 36.25 17,672.13 5,550.65 7,001.21 12,551.85 5,120.28 增减值 270.16 0.00 -0.86 0.00 0.00 -0.86 0.00 0.00 0.00 269.29 0.00 0.00 0.00 269.29 增值率 1.56 -10.68
-10.68
0.00 1.55 0.00 0.00 0.00 5.55
莱茵达控股集团有限公司持有的扬州莱茵西湖置业有限公司100%股权的评 估价值为人民币5,120.28万元(人民币伍仟壹佰贰拾万零贰仟捌佰元). 本资产评估报告有效期为一年,自评估基准日2007年4月30日起至2008年4月 29日止.超过2008年4月29日,需聘请中介机构对委估资产重新进行评估. 本报告专为委托方用于本报告所列明的评估目的而作.评估报告使用权归委 托方所有,未经委托方同意,不得向他人提供或公开本报告书.除依据法律需公 开的情形外,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上.
评估机构法人代表: 注册资产评估师: 注册资产评估师: 北京中锋资产评估有限责任公司 二○○七年七月十日于北京
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中锋评报字【2007】第056号
一,绪言 北京中锋资产评估有限责任公司接受莱茵达控股集团有限公司的委托, 根据 国家关于资产评估的有关规定,本着独立,客观,科学,公正的原则,按照公认 的资产评估方法, 对莱茵达控股集团有限公司拟重组上市公司, 定向增发股票为 目的所涉及的扬州莱茵西湖置业有限公司资产及相关负债进行了评估, 以提供莱 茵达控股集团有限公司持有的扬州莱茵西湖置业有限公司100%股权价值的参考 意见.提供委估资产必要的资料并保证所提供资料的真实性,合法性,完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任, 我们的责任是对该部分资产及 负债在2007年4月30日这一评估基准日前述特定目的下的价值进行分析,估算并 发表专业意见. 依据评估目的,确定本次评估的价值类型为市场价值. 本次评估采用的基本方法为成本加和法. 在具体资产中分别采用剩余法, 市 场法,成本法等评估方法.在评估过程中,北京中锋资产评估有限责任公司对指 定评估范围内的资产和负债进行了必要的勘查核实,实施了必要的资产评估程 序.现谨将资产评估情况及评估结果报告如下:
二,委托方与资产占有方简介 (一)委托方——莱茵达控股集团有限公司 企业名称:莱茵达控股集团有限公司(简称"莱茵达控股") 法定代表人:高继胜 成立日期:1995 年4 月20 日 住所:杭州市西湖区杭大路9号聚龙大厦西座11楼 注册资本:10,000 万元
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经营范围为:房地产开发经营;实业投资;批发,零售:纺织原料,金属材 料,化工原料(除化学危险品及易制毒化学品),建筑材料,汽车(除小轿); 服务:仓储,计算机系统集成工程,计算机软件设计,服务,物业管理; 莱茵达集团股权结构:高继胜出资7,500 万元,占总股本的75%;高靖娜出 资2,500 万元,占总股本的25%. (二)资产占有方——扬州莱茵西湖置业有限公司 1,基本情况 企业名称:扬州莱茵西湖置业有限公司(简称"扬州西湖") 住所:扬州市扬子江北路541号 法定代表人姓名:高继胜 注册资本:5000万元人民币 实收资本:5000万元人民币 公司类型:有限公司(法人独资) 经营范围:房地产开发经营(暂定贰级资质);室内装潢;物业管理;房产 中介服务;金属材料,建筑装饰材料销售;商业用房经营管理. 2,公司概况 扬州莱茵西湖置业有限公司由莱茵达控股集团有限公司投资 (注册资本5000 万元人民币)于2006年3月16日正式成立(暂定房地产开发资质贰级),负责开 发的房地产项目为"瘦西湖唐郡"项目.项目位于扬州市蜀岗——瘦西湖风景区西 侧,西临扬子江北路,北至平山堂东路,东至瘦西湖风景区,南与扬州税务学校 交界. 3,执行的会计制度 扬州西湖执行《企业会计准则》,《企业会计制度》的有关规定,会计年度 为公历1月1日至12月31日,以人民币为记账本位币,以权责发生制为记账原则, 以历史成本为计价基础. 4,经营业绩
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企业2006年经审计后资产负债及2007年4月的资产负债状况如下表: 单位:元
项目名称 流动资产 长期股权投资 固定资产 无形资产 递延资产 其他资产 资产总计 流动负债 长期负债 负债总计 所有者权益合 2007 年 4 月 30 日 173,585,108.82 0.00 80,788.52 0.00 362,453.81 0.00 174,028,351.15 55,506,463.25 70,012,061.25 125,518,524.50 48,509,826.65 2006 年 12 月 31 日 130,498,371.54 0.00 86,833.34 0.00 0.00 0.00 130,585,204.88 81,553,085.33 0.00 81,553,085.33 49,032,119.55
损益状况如下:
项目名称 产品销售收入 营业利润 利润总额 所得税 净利润 2007 年 1-4 月份 0.00 -872,685.46 -872,685.46 -184,554.85 -668,130.61
单位:元
2006 年度 0.00 -967,880.45 -967,880.45 0.00 -967,880.45
备注:表中数据经辽宁天健会计师事务所有限公司审计.
三,评估目的 莱茵达置业股份有限公司拟向莱茵达控股集团有限公司非公开发行股票, 莱 茵达控股集团有限公司拟以其拥有的扬州莱茵西湖置业有限公司100%股权资产 作为购买本次非公开发行股票的支付对价,需对该股权资产的市场价值进行评 估,以作为本次非公开发行股票支付对价的价值参考.
四,评估范围及其说明 本次资产评估范围为扬州西湖于评估基准日(2007年4月30日)资产负债表 上列示的资产及负债,具体评估范围如下:
金额单位:人民币万元 资产项目 流动资产 账面价值 17,358.51
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长期投资 固定资产 其中:在建工程 建筑物 设备 无形资产 其中:土地使用权 其他资产 资产总计 流动负债 长期负债 负债总计 净资产
0.00 8.08 0.00 0.00 8.08 0.00 0.00 36.25 17,402.84 5,550.65 7,001.21 12,551.85 4,850.98
五,评估基准日 评估基准日为2007年4月30日,一切资产的评估计价标准均为评估基准日有 效的价格标准,以人民币为货币单位. 由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出公允价值结论, 选择2007 年4月30日作为评估基准日,能够全面反映评估对象资产及负债的整体情况;同 时使评估人员能更好地把握委估资产的基准日状况, 真实反映委评资产基准日的 现时价值. 本次评估的取价标准均为基准日的有效或基准日执行的标准.
六,评估原则 我们对评估范围内的资产进行评估过程中, 依据国家资产评估的法律法规及 规范化要求,在评估程序,取价标准,资产状态确认时遵循以下原则: (一)工作原则 1,真实性原则:真实性原则是指资产评估工作实事求是,尊重科学. 2,科学性原则:科学性原则是指遵循科学的评估标准,以科学的态度制定 评估方案,并采用科学的评估方法进行资产评估. 3,公平性原则:公平性原则指坚持公平,公正的立场,不偏向任何一方,
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以中立的第三者身份客观地进行评估. 4,可行性原则:可行性原则是指根据评估对象的特点和性质,以及当时所 具备的条件,制定切实可行的评估方案,并采用合适的评估方法进行评估. (二)经济原则 1,预期收益原则:预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产 价值的最基本的决定因素. 2,供求原则:供求原则是假定在其他条件不变的前提下,商品的价格随着 需求的增长而上升, 随着供给的增加而下降. 尽管商品价格随供求变化并不成固 定比例变化,但变化的方向都带有规律性. 3,贡献原则:贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则.它也要求资产 价值的高低要由该资产的贡献来决定. 4,替代原则.替代原则是指根据市场规律,在同一市场上,具有相同使用 价值和质量的商品,应有大致相同的交换价值. 5,估价日期原则:估价日期原则是指假定市场条件固定在某一时点,这一 时点就是评估基准日,或称估价日期,评估值就是评估基准日的资产价值.
七,评估依据 (一)行为依据 资产评估委托协议书; (二)法规依据 1,《国有资产评估管理办法》国务院1991年11月第91号令; 2,《国有资产评估管理办法施行细则》原国家国有资产管理局1992年7月印 发; 3,《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式的暂行规定〉的通知》财政 部财评字[1999] 91号; 4, 《资产评估操作规范意见 〈试行〉 国家国有资产管理局国资办发[1996]23 》
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号; 5,《中国注册会计师协会关于印发〈注册资产评估师关注评估对象法律权 属指导意见〉的通知》会协[2003]18号; 6,《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001); 7,《中华人民共和国土地管理法》; 8,《中华人民共和国土地管理法实施细则》; 9,扬州市政府及有关部门颁布的法律,法规,规章文件; 10,《资产评估准则-基本准则》; 11,《资产评估职业道德准则-基本准则》; 12,《企业价值评估指导意见(试行)》; 13,其他与资产评估有关的法律法规. (三)重大合同协议,产权证明文件 1, 营业执照,税务登记证; 2, 借款合同,抵押合同; 3, 土地使用权证; 4, 土地使用权出让合同,土地使用权出让金专用收据; 5, 建设用地规划许可证, 建设工程规划许可证或规划设计方案审定通知书; 6,设备的购置发票及相关产权证明文件. (四)取价标准 评估人员采用的取价标准均为评估基准日正在执行的价格标准,具体包括: 1, 扬州市城市规划,土地,房地产等方面的地方性文件; 2, 《慧聪商情》―全国汽车市场,全国家电市场,办公自动化市场; 3, 评估人员实地踏勘,市场调查,收集的相关资料; 4, 其他与评估有关的资料:《资产评估申报表》,会计报表等.
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(五)其他依据 1, 资产占有方评估申报明细表; 2, 实物资产现场勘查表; 3, 公司其他经营资料; 4, 辽宁天键会计师事务所审计报告及盈利预测报告.
八,评估价值类型及定义 参照国有资产管理与评估的有关法规,遵循客观,独立,公正和科学的原则 及其他一般公认的评估原则,我们对评估范围内的资产进行了必要的核查及鉴 定, 查阅了有关文件及技术资料, 实施了我们认为必要的其他程序, 在此基础上, 根据评估目的以及资产状况,确定资产评估的价值类型为:市场价值. 市场价值的内涵: 资产的市场价值指资产在评估基准日时的交换价值. 资产 的交换是在一个适当的市场上公开的交易,在自愿的购买者和出售者之间进行 的,而且买卖双方都是精明,谨慎,没人强迫的.
九,评估方法 (一)方法的选择和确定 根据国家评估有关法规和本次资产评估目的确定的价值类型及委估资产类 型,遵循独立,客观,科学,公正的工作原则及持续经营,替代性,公开市场等 评估原则, 本次资产评估采用的基本方法为成本加和法. 在具体资产中分别采用 剩余法,基准地价系数修正法,成本法等评估方法. (二)流动资产 流动资产包括货币资金,预付账款,其他应收款,存货. 1,货币资金 对于现金进行库存盘点, 根据盘点结果和现金出入库记录, 推断确认基准日 账面值的准确性,以核实后的数额为评估值;对银行存款进行函证了解,以核实
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后的数额确定评估值. 2,预付账款及其他应收款 评估人员对预付账款和其他应收款等大额往来款项进行了函证. 对于其他应收款,通过核实原始凭证,具体了解往来款项的发生时间,款项 回收情况,欠款人资金,信用状况的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定 评估值; 对具有法院破产判决书或自然人死亡证明的坏账, 以及有关财政部门和 税务部门批准予以核销的坏账, 评估人员在核查有关文件后, 以零值确认评估值. 坏账准备评估为零. 对于预付账款, 在审查核实的基础上, 以所能收回的相应货物能够形成的资 产或权利的价值确定评估值. 对于能够收回相应货物的, 按核实后的账面值作为 评估值; 对于有确凿证明表明收不回相应货物, 也不能形成相应资产或权利的预 付账款评估为零. 3,存货 由于资产占有方为房地产开发企业, 存货中产成品和在产品为房地产开发项 目,根据评估对象规划设计指标(要点),评估基准日实际开发程度,资料收集 情况等相关条件,对各类存货在核实数量,品质的基础上,分析剩余法(假设开 发法),市场比较法,基准地价系数修正法等评估方法的适用性,恰当选择一种 或多种评估方法. 对同一评估对象采用多种评估方法时, 对形成的各种初步结论 进行分析, 在综合考虑不同评估方法和初步结论合理性及所使用数据的质量和数 量的基础上,形成合理评估结论做为存货评估值. (三)固定资产-电子设备 电子设备主要为办公室的空调, 电脑等办公设备和会议桌, 沙发等办公家具, 该类电子设备的更新换代较快, 价格呈下降的趋势, 但由于扬州莱茵西湖的电子 设备购买时间较短,故成新率普遍较高. 本次评估采用重置成本法进行评估. 设备的重置价值是根据评估目的实现后 的资产占有者,在评估基准日自行购置,建造或形成该项资产,投入使用并达到 正常生产状态所需发生的全部费用.具体公式如下:
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评估值=重置全价×成新率 1,重置全价的确定 重置全价=设备购置价+运杂费(需安装调试的设备考虑安装调试费) 2,设备成新率的确定 采用年限法并考虑电子设备更新速度快的特点综合确定. (四)递延所得税资产 其它资产全部为递延所得税资产, 评估时主要采用核实法进行评估, 经查阅 相关合同及原始财务凭证进行核实,以清查调整后账面价值作为评估值. (五)负债 评估范围为扬州西湖整体资产评估涉及的所有负债,为流动负债和长期负 债.包括应付账款,其他应付款,应付福利费,应交税金,长期借款,递延所得 税负债等. 评估时主要采用核实法进行评估, 经查阅相关合同及原始财务凭证进 行核实,以企业未来可能承担的实际负债作为评估值.
十,评估过程 我公司接受评估委托后, 随即选派资产评估先遣人员, 配合企业进行资产评 估前期准备工作, 制订资产评估工作计划. 前期准备完成后组织评估工作组进驻 现场开展资产评估工作.于2007年7月10日出具正式资产评估报告. 我们根据资产评估的有关原则和规定, 对评估范围内的资产进行了价值分析 及估算, 并对委托方及资产占有方提供的财务会计资料进行了查验, 整个评估工 作分为四个阶段: (一)评估前期准备工作阶段 本阶段的主要工作是:在与委托方充分协商后,达成委托关系,并明确了评 估目的,评估对象和范围,选定了评估基准日;根据资产评估工作的需要,向资 产占有单位布置资产评估申报表, 协助企业进行资产清查及申报工作; 同时收集 资产评估所需文件资料,制订资产评估工作方案和计划.
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(二)现场评估阶段 根据资产评估的有关原则和规定, 对评估范围内的资产进行了评估, 具体步 骤如下: 1,听取有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍; 2,对企业填报的资产评估申报表进行征询,鉴别,并与企业有关财务记录 数据进行核实; 3,根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实,对资产状况进行察看, 记录;并与资产管理人员进行交谈,了解资产的使用,管理状况; 4,根据委估资产的实际状况和特点,制订各类资产的具体评估方法; 5,查阅委估资产的财务会计资料,设备购置发票以及其他相关资料; 6,调阅技术文件,维修记录等有关资料; 7,与使用人员进行座谈,了解设备使用及保养情况; 8,开展市场调研,询价工作; 9,对企业实物资产及债权债务进行评估,测算其评估价值. (三)评估汇总阶段 根据各专业组对各类资产的初步评估结果, 进行汇总分析工作, 并根据汇总 分析情况,对资产评估结果进行交换意见,修改和完善. (四)提交报告阶段 根据评估工作情况, 起草资产评估报告书, 向委托方提交资产评估报告书初 稿,根据委托方意见,进行必要的修改,在实施三级审核后,向委托方提交正式 资产评估报告书,同时对工作底稿进行归档.
十一,评估结论 在实施了上述资产评估程序后,形成以下评估结论: 经评估,截至2007年4月30日止,扬州莱茵西湖置业有限公司纳入评估范围
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的总资产账面价值为17,402.84万元,调整后总资产账面价值17,402.84万元,评估 值17,672.13万元,增值269.29万元,增值率为1.55%;负债账面价值为12,551.85万 元,调整后账面价值12,551.85万元,评估值12,551.85万元,无增减值变化;净资 产账面值为4,850.98万元,调整后净资产账面值4,850.98万元,在保持现有用途持 续经营前提下净资产的评估值为5,120.28万元,增值269.29万元,增值率为5.55%. 具体评估结果如下:
金额单位:人民币万元 项目 流动资产 长期投资 固定资产 其中:在建工程 建筑物 设备 无形资产 其中:土地使用权 其他资产 资产总计 流动负债 长期负债 负债总计 净资产 账面价值 A 17,358.51 0.00 8.08 0.00 0.00 8.08 0.00 0.00 36.25 17,402.84 5,550.65 7,001.21 12,551.85 4,850.98 调整后账面值 B 17,358.51 0.00 8.08 0.00 0.00 8.08 0.00 0.00 36.25 17,402.84 5,550.65 7,001.21 12,551.85 4,850.98 评估价值 C 17,628.67 0.00 7.22 0.00 0.00 7.22 0.00 0.00 36.25 17,672.13 5,550.65 7,001.21 12,551.85 5,120.28 增减值 D=C-B 270.16 0.00 -0.86 0.00 0.00 -0.86 0.00 0.00 0.00 269.29 0.00 0.00 0.00 269.29 增值率% E=D/B×100% 1.56 -10.68
-10.68
0.00 1.55 0.00 0.00 0.00 5.55
评估结论详细情况见资产评估明细表(另册).
莱茵达控股集团有限公司持有的扬州莱茵西湖置业有限公司100%股权的评 估价值为人民币5,120.28万元(人民币伍仟壹佰贰拾万零贰仟捌佰元). 以上评估结果中, 评估增减值事项是评估人员根据基准日资产及负债清查核 实后的实际状况而给出的估值意见. 企业在进行账务处理时, 需按国家有关规定 程序,进行相应的报批.
十二,重要事项说明 1,本报告所称"评估值"系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经 营, 以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下, 为本报告书所列明的特定 目的下的价值分析和估算意见. 2,本项评估是在独立,客观,科学,公正的原则下作出的,本公司及参加
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评估工作的全体人员与委托方及资产占有方之间无任何特殊利害关系, 评估人员 在评估过程中恪守职业道德和规范,并进行了充分的努力. 3,本报告评估结论是对2007年4月30日委估资产在上述特定目的下的价值的 分析和估算,本公司对这一基准日以后该资产价值发生的重大变化不负任何责 任. 4,本次评估所需资料由资产占有方提供,资产占有方应该对所提供资料的 真实性,合法性,完整性承担责任. 5,委托方和相关当事方应当依据评估目的,恰当使用评估报告. 6,本评估结论不应当被认为是评估对象可实现价格的保证. 7,本报告含有若干备查文件,备查文件构成本报告之重要部分,与本报告 正文具有同等法律效力. 8,2006年2月15日扬州西湖以招投标形式取得该块土地,并与扬州市土地管 理局签订了《土地出让合同》,目前已经取得部分《国有土地使用证》.近期在 地质勘察过程中,该项目所开发的扬州223号地块(总建设用地面积为143292平 方米)的东南一隅(占地32930平方米,约四十余亩)发现了重要历史文物--唐朝 瓮城遗址,必须对该地块规划作重大调整,目前考古工作仍在继续,该地块的实 施规划如何调整,有待于专家进一步论证,目前暂无法确定.其他资格文件将根 据项目开发进度陆续办理. 9,因建设资金需要,2007年3月19日,扬州西湖与中国银行股份有限公司扬 州广陵支行签订《人民币借款合同》(编号:2007年广借字第007号),借款金 额柒仟万元.同日借款双方签订《抵押合同》 (编号:2007年广借字第M007号), 对宁扬国用〔2006〕第0170号土地使用证中的73333.6平方米土地使用权设定抵押 权,抵押权人为中国银行股份有限公司扬州广陵支行,抵押期限为2007年3月19 日至2009年3月18日. 10,流动资产评估增值主要原因为: (1)货币资金增值12,986.11元,主要是因为银行存款中有一笔2000万元理财 金,按截至评估基准日的收益率计算评估值,导致评估增值.
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(2)其他应收款增值1,950.00元,原因为评估人员根据该科目核算内容,账 龄长短,资产占有方各项规章制度,以往收款报销记录,各项凭证单据等资料, 确定应收款评估值, 同时将审计机构根据有关准则计提的坏账准备评估为零, 使 其他应收款评估增值. (3)存货增值2,686,632.40元,分析如下: 由于我国国民经济持续, 快速, 健康的增长, 房地产业也得到了空前的发展, 对土地的需求旺盛,土地价格也一直处于上升趋势之中;扬州市是我国荣获2006 年度中国唯一的"联合国人居奖"的城市,经济实力也呈较快速度增长,其土地 价格和房地产价格近几年也一直处于上升趋势之中; 加之扬州市市政投资力度较 大,交通条件进一步改善,环境条件不断改观,人们对扬州市的土地市场和房地 产市场具有良好的预期. 根据扬州市"十一五"规划,"十一五"期间,扬州市经济增长将保持平均 13%以上的速度,并加快推进名城建设,这将为房地产业创造良好的发展环境和 广阔的发展空间.二是市政府将进一步加快富民步伐,多渠道增加居民收入,并 实行积极的政策,促进居民消费,居民潜在的住房改善型需求会进一步释放.按 市区现有人口预测,此项每年增加住房需求80多万m2左右.三是城市化进入高速 发展时期,大量农村人口转移到城市,带来住房需求的持续增长.市区城市人口 每年增加2万人,按人均30 m2计算,每年增加住房需求60万m2.四是名城建设必 需的拆迁和危旧房改造,会带来相应的住房被动性需求.如果每年拆迁40万m2, 危旧房按每年2%自然淘汰,每年将产生被动性住房需求约60万m2.五是随着扬 州交通优势和人居环境品牌效应的凸现,将会集聚更多外来人员来扬打工创业, 吸引更多的客商来扬购房置业,每年能拉动16万m2左右的非本地性住房需求.六 是随着扬州市产业结构的优化升级, 城市产业及结构调整, 服务业将得到快速发 展, 由此将促进非住宅房地产的发展. 非住宅房地产需求将会上升到住宅需求量 的20%左右. 综上所述,造成存货评估增值. 11,机器设备评估减值8,627.93元,减值率10.68%,减值原因主要是电子设备 市场更新较快,整体呈性能上升,价格下降趋势,造成评估净值.
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12,根据国家近年发布的有关文件规定,拟进行土地增值税清缴,但由于扬 州西湖正在开发的"瘦西湖唐郡"项目正处于滚动开发期,整体项目尚未竣工 销售完毕, 无法清缴. 根据江苏省有关规定, 房地产开发企业暂时按商业物业2%, 住宅(包括车库)1%预征(以销售收入为税基).
十三,评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响 1,在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化,应根据原评估方法对资 产额进行相应调整,若资产价格标准发生变化并对资产评估价格发生明显影响 时, 委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值; 但资产价格的调整方法简单, 易于操作时,可由委托方在资产实际作价时进行相应调整. 2,本报告所指期后调整事项系评估基准日至本评估报告提出日期之间发生 的重大事项, 至出具本报告之日, 没有发生对评估结果产生重大影响的期后事项.
十四,评估结论的效力,使用范围和评估结果有效期 1,本评估报告所揭示的评估结论系根据本报告所阐明的原则,依据,前提, 目的,价值类型,评估方法和程序,在所评估资产在评估基准日现有用途,状况 和外部经济环境保持不变的前提下, 所提出的价值估算意见. 当前述原则, 依据, 前提,目的等发生变化时,评估结论一般会失效.评估机构不承担由于这些条件 的变化而导致评估结果失效的相关法律责任. 2,本评估报告所揭示的评估结论仅对被评估资产和委托方实现本评估报告 所列明的目的有效. 3,本评估报告在评估人员及评估机构签字盖章后方具有法律效力. 4,根据国家的现行有关规定,资产评估报告有效期为一年,自评估基准日 2007年4月30日起计算,至2008年4月29日止.超过2008年4月29日,需重新进行资 产评估. 5,本评估报告的使用权归委托方所有.报告书的结论仅供委托方为本报告 书所列明的评估目的使用.未经委托方许可,本公司将不向他人提供或公开.
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十五,评估报告提出日期
本评估报告提出日期为2007年7月10日.
评估机构法人代表:
注册资产评估师:
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北京中锋资产评估有限责任公司 中国北京 二○○七年七月
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关于《资产评估报告书备查文件》 使用范围的声明
本资产评估备查文件仅供主管部门审查资产评估报告书和检查 评估机构工作之用,非为法律,行政法规规定,备查文件的全部或部 分内容不得提供给其他任何单位或个人,也不得见诸于公开媒体.
北京中锋资产评估有限责任公司
二○○七年七月十日
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资产评估结果明细表
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资产占方单位 2007 年 4 月 30 日审计报告
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委托方,资产占有方承诺函
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委托方和资产占有方企业法人营业执照复印件
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资产评估人员和评估机构的承诺函
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评估机构及签字注册资产评估师 承诺函
莱茵达控股集团有限公司: 受贵公司委托,我们对莱茵达控股集团有限公司拟重组上市公司,定向增 发股票为目的涉及的扬州莱茵西湖置业有限公司资产和负债进行了认真的清查 核实,评定估算,并形成了资产评估报告书,在报告中所述假设前提和条件成立 的情况下,我们对资产评估结果承诺如下,并承担相应的法律责任: 1,资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致,未重未漏; 2,对涉及评估的各类资产及负债进行了合理的抽查,核实; 3,评估方法选用恰当,选用的参照数据,资料可靠; 4,影响资产评估价值的因素考虑周全; 5,资产评估价值公允,准确; 6,评估工作未受任何人干预并独立进行.
签字注册资产评估师:
签字注册资产评估师:
北京中锋资产评估有限责任公司
二○○七年七月
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资产评估机构资格证书复印件
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