西班牙之财政情况持续恶化,一旦寻求援 助,以西班牙的经济规模,潜在的资金需求将 十分大.更有分析认为,欧洲金融稳定机制 (EFSF)加上仍未运作的欧洲稳定机制(ESM) 加起来的5,000亿欧元资金,亦不足以应付其资 金需要,逼使欧央行改变原本反对入市之立 场. 欧央行官员近日频频释出救市的讯息;欧央 行官员诺沃特尼日前表示应考虑给ESM颁发银 行牌照.欧洲央行总裁德拉吉亦表示,将采取 一切措施维持欧元区的完整性,包括降低成员 国政府过高的借贷成本,意味 欧央行或准备 买入西班牙及意大利国债,压低财政疲弱国的 借贷成本,市场信心得到提振,使西班牙及意 大利国债债息近日亦从高位大幅回落. 虽然欧债危机并非单单加大援助力度就能解 决的问题,更需要的,是欧元区要作出制度上 的改变,令财政状况改善,回复其可持续性, 但欧央行入市,可望稳定市场信心,对风险资 产短线仍然有利. 购入南欧国债已逾2000亿欧元 欧央行目前可以使用的工具之中,可能性最 大的,应为债券购买计划(SMP) .事实上,自2010年5月以来,欧央行已累计买入逾2,000亿欧 元的南欧国家债券,在短期内对稳定金融市场 起了一定的作用.不过,过去几个月欧央行已 暂停了此计划,随 欧债危机再度恶化,欧央 行重启计划的可能性不低. 至於在买债的做法上,欧央行更可选择以设 定某些目标,如维持部分财政疲弱国相对於德 国同年期国债的息差於某一水平以下,限制了 投资财政疲弱国国债的风险,从而吸引投资 者,不过,这便变相欧央行作出无限买债的承 诺,这将會是难以作出的决定. 除重启债券购买计划外,欧央行亦可选择推 出第三轮长期再融资计划(LTRO)又或是进一 步下调利率,然而,在推出了两轮长期再融资 计划后,对金融市场的效用似乎已有所递减, 加上此计划需要透过银行系统实施,惟西班牙 及意大利部分银行自身亦陷入危机,这将减低 压低财政疲弱国借贷成本之成效. 减息未必能刺激存款消费或投资 另外,在目前欧元区利率已降至历史低位, 惟欧洲投资者仍 重避险的情况下,减息未必 能刺激投资者将存款用於消费或投资,因此, 从欧央行的角度而言,重启买债计划应是较为 可取的方案. 虽然欧央行态度改变,但入市计划仍需要德 国的支持才能成功,而德国上周五(27日)亦 连同法国发表联合声明,称将采取一切措施维 持欧元区的完整性,然而,德国仍有官员继续 反对欧洲央行买债,声称这造成货币和财政政 策的界 模糊,欧元区之政治争拗继续成为解 决欧债危机之绊脚石. 市场一致看好回归前景,於94至97年间香 港楼价急升7成,令港人供楼占工资比率创下 历史新高.回归后,董特首决心帮助港人上 车,毅然提出年产85,000个单位的宏大目 标,希望10年内让半数以上港人拥有自置居 所,一举解决殖民地政府的高地价政策.但 碰上98年全球金融风暴和2003年香港沙士疫 症,本港楼市每况愈下.2002年11月政府推 出所谓「孙九招」 ,主旨是暂停拍卖、取消勾 地和铁路招标一年及即时叫停居屋计划.但 这连串暂停行为已严重减少未来住宅供应, 种下日后经济回升击起楼价上升的祸根. 以非常手段去叫停楼价向下的势头,董建 华政府的短暂措施是可以理解的.但当曾荫 权上台后,特区政府碰上全球低息环境和信 贷放鬆时代,本港楼市成为炒家乐园,大中 小住宅价格齐升,近年更升破97年高位,使 市民上车梦变成愈走愈远,加深人民怨气. 曾特首并没有 眼根治楼价上升的基本问 题,只推出SSD额外税种、收紧楼按比率和 限制楼花期内转手,这些措施成功驱走炒家 但同时大幅减少楼盘供应,使楼市继续「乾升」 ,持续的楼宇需求推高价格. 从这些历史中,大家不难明白楼市上升的 基本原因是社會和经济各项因素所产生的刚 性居住要求未能得到适当土地供应量去消 化,政府的短期行政手段只能拖慢楼价升 势,但缺盘情况使楼价持续乾升上车更遥遥 无期.既然前两届政府已犯下眼光短浅的毛 病,梁特首应吸取历史教训去彻底根治香港 人的住屋问题. 面对市民「上车难」的困局,梁特首於出 席7月中首次立法會特首答问大會时,立刻 宣布首二宗房屋政策,以实际行动回应广大 市民的诉求.首先特区政府會於每年抽出 5,000名白表申请者,在居屋第二市场购买 未补价居屋单位,日后如在公开市场再出售 时才补回地价.这次政策主要愿望是主动帮 助每年5,000家庭更容易「上车」 ,但其政策 成效则要视乎这些居屋业主愿意放盘. 从现实情况以考量,这些居屋业主全是十 年前购入单位,财政压力不大令他们放盘意 慾不高.这些业主已步入中年,收入趋向稳 定,另外家庭规模也应随之增大,各项主观 条件鼓励他们放盘上游到私楼市场,但十年 间私楼升幅远远高於居屋幅度,令他们「上 私楼车」变得困难.如果单靠特区政府这项 政策,从现实情况去考量5,000个名额能否 达标仍然是未知之数. 特区政府另外一宗政策是资助非政府机构 如东华三院、青年协會、女童军总會等兴建 青年宿舍.首轮目标是提供3,000个住宿单 位,有关建筑费开支约10亿元.申请人主要 来自18-35岁以下在职单身青年和小量已婚 夫妇,入息上限建议约1.7万元(夫妇计双 倍),总资产净值限额上限约为26.5万元,但 申请人不能拥有香港住宅物业. 租金方面,当局拟收取同区同质量单位租 金的5成至6成,租约开始2年,总租住期上 限5年.这些青年宿舍地处市区或新市镇中 心区,又租金有四 至五成折扣,应该 會受青年人欢迎, 低廉租金可帮助他 们剩下首次置业的 首付金额,但这项 政策本身不能帮助 平抑楼价上升的势 头.试想如果楼价 仍然五年内持续上 升,省下4至5成市 值租金未必能帮助 支付首期上车. 这些推出的政策 可以收到短期的功 效,但未能根治楼 价上升的核心问题,问题根源仍是 持续的土地供应量.特区政府应考虑复建居 屋,持续供应住宅用地,修改流拍的铁路沿 线土地再推出市场,研究「港人港地」政策,落实优化推首次置业按揭优惠政策,落 实激活二手居屋市场,增建公屋以减短轮候 时间等等.特区政府应明白以往的三级式住 宅市场(即公屋、居屋、私楼)是 之有效, 恢复三级市场的正常供应量才是 「长治久安」 的. 市民应给政府充足时间去改革房屋政策, 希望新政府能短期去解决十年遗留问题是不 现实的.在充足特区财政储备下,梁特首应 「大刀阔斧」进行改革,我们支持你! 财智 论坛 B4 责任编辑:黎永毅 2012年7月31日(星期二) 美国联储局自2011年10月开始推行规模4,000亿 美元的扭转操作(OT),卖出3年期以下的公债,买 进期限6至30年的长期公债.这项方案在今年6月 底到期.现时市场预期联储局将进一步推出第三 轮量化宽鬆政策(QE3),估计是进一步延迟加息周 期和购买房贷抵押债券,继续推低长息,有利楼 市复苏.由於现时通胀预期有所纾缓,加上就业 市场疲弱,联储局推出QE3的机會逐步上升.但 今次QE3究竟會以哪种方式出现呢? 理论上OT可以持续压低长债利率,又不會增加 联储局的资产负债表规模,引发通胀的可能性较 小.可是,从OT推出至今,看不出对就业与经济 增长上有何帮助.不论是消费借贷或是工商业借 贷,都未见明显增幅,就业增长也与执行前差异 不大.OT既然是卖短债买长债,最显著的影响便 在债券利差上.近期利差再度下跌,很可能表示 市场预测当局将推出OT2.惟联储局手持的短期 债券数量有限,预期OT2的规模较小. OT对金融市场的真正影响,恐怕与联储局想像 的刚刚相反.联储局期待能压抑长期利率,让低 利率持续促进楼市与企业蓬勃发展.不过目前美 国10年债利率已低於1.8%,30年债利率2.9%,这与10年前日本长债利率相同.未来利率续跌的空 间非常有限,但是短债利率已确实被扯高. 两次推OT成效不太大 OT过去曾经实施过两次,但似乎没有太大的成 效,尤其在现时金融工具发达的现代.市场早已 有心理准备,利用各种金融工具与政府作对.这 不仅对债市影响有限,联储局的超低利率政策和 庞大公债持有部分造成不确定性,更同时伤害小 企业信心和就业成长.过去的量化宽鬆政策令人 最担忧的是释放大量资金后所造成的严重通货膨 胀,甚至出现商品市场可能泡沫化的疑虑.然而,目前在全球经济成长动能趋缓,特别是新兴 市场的需求降低,导致商品价格大幅回落之际, 推动实质的经济成长将成为重要焦点,在年底美 国大选压力下,实施QE3的可能性将提升. 让经济自然复苏會更好 联储局其实可采取不同的方案,如:不再推行 公开市场操作或推出QE3或OT2.这些不同方案 所引发的金融投资商机将有所差异,因此我们认 为对於联储局是否推行QE3的判断其实已经等於 是对通货膨胀的判断、或对国际商品与原油价格 的趋势判断.若商品与原物料价格持续高企,则 靠拉高短期利率、压低长期利率的OT可能是较佳 的选择,届时投资者可考虑购买日圆股票与基 金.相反,若商品与原物料价格已下跌,联储局 则可能推出QE3.事实上,若联储局甚麽都不 做,让经济自然复苏,或许是对全球更好的方 法.美国目前就业与楼市均已温和复苏,政府雇 员也大幅裁减超过50万人,已不需要这些揠苗助 长的货币政策了. 在内地,房价到底是涨是跌,中央政府的态度起了决定 性作用.在凯恩斯的经济学理论中,有一个核心的理念, 是「管理预期」 .对於房地产,在一定时候确实需要政府 「管理预期」 ,不能让大家都相信今后房价仍會继续上涨、 无限的上涨.倘若大家预期房价會上涨,纷纷抢购,房地 产泡沫就會越来越大. 中国房贷占家庭收入比例过高 在笔者看来,房价泡沫带来城市家庭高负债.理论上来 讲,房贷占家庭收入的比例最恰当的比例是30%,如果绝 大多数有房贷家庭房贷比例超过50%时,这个国家的经济 就是不健康的. 7月29日上午,独立经济学家谢国忠在厦门大学EMBA鼓 浪屿名家论坛上抛出「千万别买房子,有空房子赶快卖掉」 的观点.他指出如果以房价与收入比算的话,中国的房价 在全世界是最高的,香港的房价也高,但是房价收入比是 15倍,而发达国家只有6倍,但是中国的北京、上海最高已 经达到20倍、30倍. 人口老龄化 房价随需求回落 笔者完全赞同这观点.中国的房价现在已经高得很离 谱.中国的房价也已到世界的最高水平了,无法与普通居 民的收入水平相匹配,这显然不合理.但是随 劳动人口 的下降、人口老龄化的增加,房价必然會有下跌的时候. 在内地,1996年之前人口自然增长率是千分之15左右, 而1996年之后是千分之5左右,一下子减少了三分二.2015 年中国社會将进入老龄化阶段,到2020年人口将會下降. 笔者认为,在「四二一」构成的金字塔家庭情况下,住 房的需求會很少,而且目前中国城市里居民住房自有率达 到了90%以上,农村基本上是百分之百,中国人的自有住 房率已接近世界的最高水平.如果从计划生育政策和中国 人口的老龄化趋势来看中国房地产市场的走势,接下来8年 左右后的时间,内地房地产需求是不大的,价格有相对有 所下降. 另一方面,之前房地产泡沫部分原因是基於外资热钱追 逐人民币升值,流入房地产市场.外资又利用本身税收优 惠,以及早前政府没有限制外资炒房的相关政策,故房地 产可以在短时间内形成泡沫.随 人民币升值预期减弱, 加上国内需求减弱,预计外资对於内地房地产的需求将會 减弱. 在上任未满月前,新任特首公布五招惠民政策,其中「重中之重」的当然 是推出年度5,000个白表申请免补地价购入二手房屋和以十亿元资助非政府机 构兴建青年宿舍.本文试从历任特首政府房屋政策中分析,以史为监,取长 补短,从而分析推出房屋策略的利弊,让特区政府再优化现行政策. 香港有必要恢复三级式住宅市场 美不同方案量宽 投资商机各异 永丰金融集团研究部主管 涂国彬 AMTD尚乘财富策划董事兼行政总裁 曾庆璘 欧央行料入市买债压孳息 随 投资者教育日渐普及,投资者开始掌握权 证流通量和街货量,与其价格表现的密切关系. 我们在过去数周已简单介绍流通量的定义及重要 性,也认识到此数據与发行人开价表现息息相 关.另一重要分析数據——街货量,近年始为市 场注视,它代表了个别权证被市场吸纳的实际数 目,一般来说,街货量愈高,市场的自然调节能 力/供求协调运作愈佳,同时也表示投资情绪或 市场气氛也會逐渐主宰轮价走势. 以往,散户投资者普遍只會以成交量来论英 雄,一窝蜂地追捧高成交的权证,但自从他们认 识到权证的每日街货量变化后,便可利用街货量 的多寡去分析个别权证表现.大家细心观察,不 难发现部分高成交量的权证,其街货量可能颇 低,亦有一些低成交量的权证,拥有极高的街货 量,到底当中有什麽玄机?就这方面,笔者将會 在日后详细探讨. 街货量愈高 发行人销情愈理想 对发行人来说,街货量是实际的销售数據,亦 即是投资者愿意持仓过夜的数量.当然,街货量 愈高,代表发行人的销情愈理想.然而,作为投 资者,街货量的多寡对他们选择权证条款又有何 启示?一些街货量高的权证,除了反映捧场客众 多以外,又是否一定是「好轮」的保证? 权证的街货量愈高,代表其市场持货量已累积 不少,极可能已成为市场焦点,以及众多投资者 谈论的对象.话虽如此,也不一定代表它们的基 本因素或条款吸引力较同类权证优胜,也许只可 反映平日买卖较为热闹,受到市场注视.投资者 入市前,亦要配合其他条件进行综合分析. 轮价较正股 「先行」 风险极高 街货量高的权证,优点当然是买卖极为容易, 一般交投异常活跃,更特别的是,其价格往往反 映出市场情绪起伏,故此这等权证间中會出现偏 离理论价值的情况.例如,当市场一致看好和黄 (0013)的短期表现,部分街货量高的权证可能 因需求剧增而上升,升幅甚至高於合理价格,同时,其价格更可能较正股「先行」 .要紧记,买 入此类权证,涉及极高的投资风险,特别是一些 难以预测的市场因素如市场情绪,往往也非发行 人的能力所能控制的. 只要细心观察,我们不难看到一些街货量极 高,被市场吹捧为个别正股的指标权证,其表现 却往往跟正股走势背道而驰,到底原因可在?这 主要是由於市场供求力量失衡,即使股价上升, 但持货人一窝蜂地沽货离场,其引伸波幅也會出 现大幅波动. 相反,当正股出现大幅调整,一些热门认购证 的价格可能不跌反升,也许是因为投资者普遍认 为正股短线向上的动力较大,而选择继续持有, 甚至增持,间接为股证价格带来支持.倘若正股 最终扭转跌势而上升,投资者将會因 股证的杠 杆效应,获得更多的回报,这正是权证较正股先 行的另一例证. 总的来说,街货量可被视为市场情绪放大器, 或可将市场对个别权证甚至相关正股的未来走势 显示出来.至於投资者查核街货量的途径及其应 用方法,下周再谈. (以上资料只供参考,并不构成任何投资建议) 权证街货量 反映市场情绪 点 百家观 山西省政协委员、特许测计师、中国房地产估价师 张宏业 内地房价八年后會下降 时富金融策略师 黎智凯 中银国际证券股票衍生产品执行董事 雷裕武 图为毗邻香港仔南避风塘的居屋渔安苑. 资料图片 美联储局會否推QE3备受关注. 法新社 图为欧洲央行总部大楼. 新华社 如果以房价与收入比算的话,中国的房价在全世界是最高 的. 资料图片
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西班牙之财政情况持续恶化,一旦寻求援 助,以西班牙的经济规模,潜在的资金需求将 十分大.更有分析认为,欧洲金融稳定机制 (EFSF)加上仍未运作的欧洲稳定机制(ESM) 加起来的5,000亿欧元资金,亦不足以应付其资 金需要,逼使欧央行改变原本反对入市之立 场. 欧央行官员近日频频释出救市的讯息;欧央 行官员诺沃特尼日前表示应考虑给ESM颁发银 行牌照.欧洲央行总裁德拉吉亦表示,将采取 一切措施维持欧元区的完整性,包括降低成员 国政府过高的借贷成本,意味 欧央行或准备 买入西班牙及意大利国债,压低财政疲弱国的 借贷成本,市场信心得到提振,使西班牙及意 大利国债债息近日亦从高位大幅回落. 虽然欧债危机并非单单加大援助力度就能解 决的问题,更需要的,是欧元区要作出制度上 的改变,令财政状况改善,回复其可持续性, 但欧央行入市,可望稳定市场信心,对风险资 产短线仍然有利. 购入南欧国债已逾2000亿欧元 欧央行目前可以使用的工具之中,可能性最 大的,应为债券购买计划(SMP) .事实上,自2010年5月以来,欧央行已累计买入逾2,000亿欧 元的南欧国家债券,在短期内对稳定金融市场 起了一定的作用.不过,过去几个月欧央行已 暂停了此计划,随 欧债危机再度恶化,欧央 行重启计划的可能性不低. 至於在买债的做法上,欧央行更可选择以设 定某些目标,如维持部分财政疲弱国相对於德 国同年期国债的息差於某一水平以下,限制了 投资财政疲弱国国债的风险,从而吸引投资 者,不过,这便变相欧央行作出无限买债的承 诺,这将會是难以作出的决定. 除重启债券购买计划外,欧央行亦可选择推 出第三轮长期再融资计划(LTRO)又或是进一 步下调利率,然而,在推出了两轮长期再融资 计划后,对金融市场的效用似乎已有所递减, 加上此计划需要透过银行系统实施,惟西班牙 及意大利部分银行自身亦陷入危机,这将减低 压低财政疲弱国借贷成本之成效. 减息未必能刺激存款消费或投资 另外,在目前欧元区利率已降至历史低位, 惟欧洲投资者仍 重避险的情况下,减息未必 能刺激投资者将存款用於消费或投资,因此, 从欧央行的角度而言,重启买债计划应是较为 可取的方案. 虽然欧央行态度改变,但入市计划仍需要德 国的支持才能成功,而德国上周五(27日)亦 连同法国发表联合声明,称将采取一切措施维 持欧元区的完整性,然而,德国仍有官员继续 反对欧洲央行买债,声称这造成货币和财政政 策的界 模糊,欧元区之政治争拗继续成为解 决欧债危机之绊脚石. 市场一致看好回归前景,於94至97年间香 港楼价急升7成,令港人供楼占工资比率创下 历史新高.回归后,董特首决心帮助港人上 车,毅然提出年产85,000个单位的宏大目 标,希望10年内让半数以上港人拥有自置居 所,一举解决殖民地政府的高地价政策.但 碰上98年全球金融风暴和2003年香港沙士疫 症,本港楼市每况愈下.2002年11月政府推 出所谓「孙九招」 ,主旨是暂停拍卖、取消勾 地和铁路招标一年及即时叫停居屋计划.但 这连串暂停行为已严重减少未来住宅供应, 种下日后经济回升击起楼价上升的祸根. 以非常手段去叫停楼价向下的势头,董建 华政府的短暂措施是可以理解的.但当曾荫 权上台后,特区政府碰上全球低息环境和信 贷放鬆时代,本港楼市成为炒家乐园,大中 小住宅价格齐升,近年更升破97年高位,使 市民上车梦变成愈走愈远,加深人民怨气. 曾特首并没有 眼根治楼价上升的基本问 题,只推出SSD额外税种、收紧楼按比率和 限制楼花期内转手,这些措施成功驱走炒家 但同时大幅减少楼盘供应,使楼市继续「乾升」 ,持续的楼宇需求推高价格. 从这些历史中,大家不难明白楼市上升的 基本原因是社會和经济各项因素所产生的刚 性居住要求未能得到适当土地供应量去消 化,政府的短期行政手段只能拖慢楼价升 势,但缺盘情况使楼价持续乾升上车更遥遥 无期.既然前两届政府已犯下眼光短浅的毛 病,梁特首应吸取历史教训去彻底根治香港 人的住屋问题. 面对市民「上车难」的困局,梁特首於出 席7月中首次立法會特首答问大會时,立刻 宣布首二宗房屋政策,以实际行动回应广大 市民的诉求.首先特区政府會於每年抽出 5,000名白表申请者,在居屋第二市场购买 未补价居屋单位,日后如在公开市场再出售 时才补回地价.这次政策主要愿望是主动帮 助每年5,000家庭更容易「上车」 ,但其政策 成效则要视乎这些居屋业主愿意放盘. 从现实情况以考量,这些居屋业主全是十 年前购入单位,财政压力不大令他们放盘意 慾不高.这些业主已步入中年,收入趋向稳 定,另外家庭规模也应随之增大,各项主观 条件鼓励他们放盘上游到私楼市场,但十年 间私楼升幅远远高於居屋幅度,令他们「上 私楼车」变得困难.如果单靠特区政府这项 政策,从现实情况去考量5,000个名额能否 达标仍然是未知之数. 特区政府另外一宗政策是资助非政府机构 如东华三院、青年协會、女童军总會等兴建 青年宿舍.首轮目标是提供3,000个住宿单 位,有关建筑费开支约10亿元.申请人主要 来自18-35岁以下在职单身青年和小量已婚 夫妇,入息上限建议约1.7万元(夫妇计双 倍),总资产净值限额上限约为26.5万元,但 申请人不能拥有香港住宅物业. 租金方面,当局拟收取同区同质量单位租 金的5成至6成,租约开始2年,总租住期上 限5年.这些青年宿舍地处市区或新市镇中 心区,又租金有四 至五成折扣,应该 會受青年人欢迎, 低廉租金可帮助他 们剩下首次置业的 首付金额,但这项 政策本身不能帮助 平抑楼价上升的势 头.试想如果楼价 仍然五年内持续上 升,省下4至5成市 值租金未必能帮助 支付首期上车. 这些推出的政策 可以收到短期的功 效,但未能根治楼 价上升的核心问题,问题根源仍是 持续的土地供应量.特区政府应考虑复建居 屋,持续供应住宅用地,修改流拍的铁路沿 线土地再推出市场,研究「港人港地」政策,落实优化推首次置业按揭优惠政策,落 实激活二手居屋市场,增建公屋以减短轮候 时间等等.特区政府应明白以往的三级式住 宅市场(即公屋、居屋、私楼)是 之有效, 恢复三级市场的正常供应量才是 「长治久安」 的. 市民应给政府充足时间去改革房屋政策, 希望新政府能短期去解决十年遗留问题是不 现实的.在充足特区财政储备下,梁特首应 「大刀阔斧」进行改革,我们支持你! 财智 论坛 B4 责任编辑:黎永毅 2012年7月31日(星期二) 美国联储局自2011年10月开始推行规模4,000亿 美元的扭转操作(OT),卖出3年期以下的公债,买 进期限6至30年的长期公债.这项方案在今年6月 底到期.现时市场预期联储局将进一步推出第三 轮量化宽鬆政策(QE3),估计是进一步延迟加息周 期和购买房贷抵押债券,继续推低长息,有利楼 市复苏.由於现时通胀预期有所纾缓,加上就业 市场疲弱,联储局推出QE3的机會逐步上升.但 今次QE3究竟會以哪种方式出现呢? 理论上OT可以持续压低长债利率,又不會增加 联储局的资产负债表规模,引发通胀的可能性较 小.可是,从OT推出至今,看不出对就业与经济 增长上有何帮助.不论是消费借贷或是工商业借 贷,都未见明显增幅,就业增长也与执行前差异 不大.OT既然是卖短债买长债,最显著的影响便 在债券利差上.近期利差再度下跌,很可能表示 市场预测当局将推出OT2.惟联储局手持的短期 债券数量有限,预期OT2的规模较小. OT对金融市场的真正影响,恐怕与联储局想像 的刚刚相反.联储局期待能压抑长期利率,让低 利率持续促进楼市与企业蓬勃发展.不过目前美 国10年债利率已低於1.8%,30年债利率2.9%,这与10年前日本长债利率相同.未来利率续跌的空 间非常有限,但是短债利率已确实被扯高. 两次推OT成效不太大 OT过去曾经实施过两次,但似乎没有太大的成 效,尤其在现时金融工具发达的现代.市场早已 有心理准备,利用各种金融工具与政府作对.这 不仅对债市影响有限,联储局的超低利率政策和 庞大公债持有部分造成不确定性,更同时伤害小 企业信心和就业成长.过去的量化宽鬆政策令人 最担忧的是释放大量资金后所造成的严重通货膨 胀,甚至出现商品市场可能泡沫化的疑虑.然而,目前在全球经济成长动能趋缓,特别是新兴 市场的需求降低,导致商品价格大幅回落之际, 推动实质的经济成长将成为重要焦点,在年底美 国大选压力下,实施QE3的可能性将提升. 让经济自然复苏會更好 联储局其实可采取不同的方案,如:不再推行 公开市场操作或推出QE3或OT2.这些不同方案 所引发的金融投资商机将有所差异,因此我们认 为对於联储局是否推行QE3的判断其实已经等於 是对通货膨胀的判断、或对国际商品与原油价格 的趋势判断.若商品与原物料价格持续高企,则 靠拉高短期利率、压低长期利率的OT可能是较佳 的选择,届时投资者可考虑购买日圆股票与基 金.相反,若商品与原物料价格已下跌,联储局 则可能推出QE3.事实上,若联储局甚麽都不 做,让经济自然复苏,或许是对全球更好的方 法.美国目前就业与楼市均已温和复苏,政府雇 员也大幅裁减超过50万人,已不需要这些揠苗助 长的货币政策了. 在内地,房价到底是涨是跌,中央政府的态度起了决定 性作用.在凯恩斯的经济学理论中,有一个核心的理念, 是「管理预期」 .对於房地产,在一定时候确实需要政府 「管理预期」 ,不能让大家都相信今后房价仍會继续上涨、 无限的上涨.倘若大家预期房价會上涨,纷纷抢购,房地 产泡沫就會越来越大. 中国房贷占家庭收入比例过高 在笔者看来,房价泡沫带来城市家庭高负债.理论上来 讲,房贷占家庭收入的比例最恰当的比例是30%,如果绝 大多数有房贷家庭房贷比例超过50%时,这个国家的经济 就是不健康的. 7月29日上午,独立经济学家谢国忠在厦门大学EMBA鼓 浪屿名家论坛上抛出「千万别买房子,有空房子赶快卖掉」 的观点.他指出如果以房价与收入比算的话,中国的房价 在全世界是最高的,香港的房价也高,但是房价收入比是 15倍,而发达国家只有6倍,但是中国的北京、上海最高已 经达到20倍、30倍. 人口老龄化 房价随需求回落 笔者完全赞同这观点.中国的房价现在已经高得很离 谱.中国的房价也已到世界的最高水平了,无法与普通居 民的收入水平相匹配,这显然不合理.但是随 劳动人口 的下降、人口老龄化的增加,房价必然會有下跌的时候. 在内地,1996年之前人口自然增长率是千分之15左右, 而1996年之后是千分之5左右,一下子减少了三分二.2015 年中国社會将进入老龄化阶段,到2020年人口将會下降. 笔者认为,在「四二一」构成的金字塔家庭情况下,住 房的需求會很少,而且目前中国城市里居民住房自有率达 到了90%以上,农村基本上是百分之百,中国人的自有住 房率已接近世界的最高水平.如果从计划生育政策和中国 人口的老龄化趋势来看中国房地产市场的走势,接下来8年 左右后的时间,内地房地产需求是不大的,价格有相对有 所下降. 另一方面,之前房地产泡沫部分原因是基於外资热钱追 逐人民币升值,流入房地产市场.外资又利用本身税收优 惠,以及早前政府没有限制外资炒房的相关政策,故房地 产可以在短时间内形成泡沫.随 人民币升值预期减弱, 加上国内需求减弱,预计外资对於内地房地产的需求将會 减弱. 在上任未满月前,新任特首公布五招惠民政策,其中「重中之重」的当然 是推出年度5,000个白表申请免补地价购入二手房屋和以十亿元资助非政府机 构兴建青年宿舍.本文试从历任特首政府房屋政策中分析,以史为监,取长 补短,从而分析推出房屋策略的利弊,让特区政府再优化现行政策. 香港有必要恢复三级式住宅市场 美不同方案量宽 投资商机各异 永丰金融集团研究部主管 涂国彬 AMTD尚乘财富策划董事兼行政总裁 曾庆璘 欧央行料入市买债压孳息 随 投资者教育日渐普及,投资者开始掌握权 证流通量和街货量,与其价格表现的密切关系. 我们在过去数周已简单介绍流通量的定义及重要 性,也认识到此数據与发行人开价表现息息相 关.另一重要分析数據——街货量,近年始为市 场注视,它代表了个别权证被市场吸纳的实际数 目,一般来说,街货量愈高,市场的自然调节能 力/供求协调运作愈佳,同时也表示投资情绪或 市场气氛也會逐渐主宰轮价走势. 以往,散户投资者普遍只會以成交量来论英 雄,一窝蜂地追捧高成交的权证,但自从他们认 识到权证的每日街货量变化后,便可利用街货量 的多寡去分析个别权证表现.大家细心观察,不 难发现部分高成交量的权证,其街货量可能颇 低,亦有一些低成交量的权证,拥有极高的街货 量,到底当中有什麽玄机?就这方面,笔者将會 在日后详细探讨. 街货量愈高 发行人销情愈理想 对发行人来说,街货量是实际的销售数據,亦 即是投资者愿意持仓过夜的数量.当然,街货量 愈高,代表发行人的销情愈理想.然而,作为投 资者,街货量的多寡对他们选择权证条款又有何 启示?一些街货量高的权证,除了反映捧场客众 多以外,又是否一定是「好轮」的保证? 权证的街货量愈高,代表其市场持货量已累积 不少,极可能已成为市场焦点,以及众多投资者 谈论的对象.话虽如此,也不一定代表它们的基 本因素或条款吸引力较同类权证优胜,也许只可 反映平日买卖较为热闹,受到市场注视.投资者 入市前,亦要配合其他条件进行综合分析. 轮价较正股 「先行」 风险极高 街货量高的权证,优点当然是买卖极为容易, 一般交投异常活跃,更特别的是,其价格往往反 映出市场情绪起伏,故此这等权证间中會出现偏 离理论价值的情况.例如,当市场一致看好和黄 (0013)的短期表现,部分街货量高的权证可能 因需求剧增而上升,升幅甚至高於合理价格,同时,其价格更可能较正股「先行」 .要紧记,买 入此类权证,涉及极高的投资风险,特别是一些 难以预测的市场因素如市场情绪,往往也非发行 人的能力所能控制的. 只要细心观察,我们不难看到一些街货量极 高,被市场吹捧为个别正股的指标权证,其表现 却往往跟正股走势背道而驰,到底原因可在?这 主要是由於市场供求力量失衡,即使股价上升, 但持货人一窝蜂地沽货离场,其引伸波幅也會出 现大幅波动. 相反,当正股出现大幅调整,一些热门认购证 的价格可能不跌反升,也许是因为投资者普遍认 为正股短线向上的动力较大,而选择继续持有, 甚至增持,间接为股证价格带来支持.倘若正股 最终扭转跌势而上升,投资者将會因 股证的杠 杆效应,获得更多的回报,这正是权证较正股先 行的另一例证. 总的来说,街货量可被视为市场情绪放大器, 或可将市场对个别权证甚至相关正股的未来走势 显示出来.至於投资者查核街货量的途径及其应 用方法,下周再谈. (以上资料只供参考,并不构成任何投资建议) 权证街货量 反映市场情绪 点 百家观 山西省政协委员、特许测计师、中国房地产估价师 张宏业 内地房价八年后會下降 时富金融策略师 黎智凯 中银国际证券股票衍生产品执行董事 雷裕武 图为毗邻香港仔南避风塘的居屋渔安苑. 资料图片 美联储局會否推QE3备受关注. 法新社 图为欧洲央行总部大楼. 新华社 如果以房价与收入比算的话,中国的房价在全世界是最高 的. 资料图片