土地估价报告 项目名称:宁夏银星能源股份有限公司作价出资入股涉及的 3 宗国 有建设用地使用权资产价格评估(吴忠市) 受托估价机构:宁夏恒正不动产评估咨询有限公司 土地估价报告编号: 宁恒正[2009](估T-J)字第385号 提交估价报告日期:二OO九年十一月二十日 关键词:吴忠市 作价出资入股 宁夏恒正不动产评估咨询有限公司 2009 年恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第1页共29 页土地估价报告第一部分 摘要 一、估价项目名称 宁夏银星能源股份有限公司作价出资入股涉及的 3 宗国有建设用地使用 权资产价格评估(吴忠市) 二、委托估价方:宁夏银星能源股份有限公司 三、估价目的 根据《合作框架协议》,宁夏银星能源股份有限公司与中国自动化集团有 限公司、Cowin Global Investments Ltd.拟组建中外合资经营有限责任公 司(合资公司),宁夏银星能源股份有限公司拟将其使用的 3 宗土地资产作价 后作为股本金投入到新组建的中外合资经营有限责任公司(合资公司).因 此需要,受宁夏银星能源股份有限公司委托,本评估机构对其以出让方式取 得的、均位于吴忠市、使用权总面积为 123914.30 平方米("吴国用(2008) 第0074 号、吴国用(2008)第0075 号、吴国用(2008)第0313 号"《国有 土地使用证》分别所指宗地,以下分别简称 L1、L2、L3)的工业用地,出让之 剩余使用年期的国有建设用地使用权价格进行评估,为委托方以待估 3 宗地 国有建设用地使用权作价出资入股及办理土地变更登记相关手续提供客观、 公正、合理的地价参考依据. 四、估价基准日 二OO九年八月三十一日 五、估价日期 二OO九年九月七日至二OO九年十一月二十日 六、地价定义 本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗 地红线内场地平整.根据委托方提供的资料及现场勘查情况,各待估宗地均 位于吴忠市,其编号、名称、土地产权证号、土地实际用途、宗地内外实际 开发程度、土地使用权性质、设定用途、设定年期、设定开发程度、土地使 用权性质等状况详见表 1:《各待估宗地地价定义一览表》. 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第2页共29 页表1各待估宗地地价定义一览表 序号宗地 编号 土地产权 证号 土地使 用权性 质 登记 用途 设定 用途 实际土地开发程度 设定土地开发程 度 设定土 地使用 权年限 (年) 设定土 地使用 权性质 1 L1 吴国用 (2008) 第0074 号 国有 出让 工业 用地 工业 用地 宗地红线外"通上水、 通下水、通电、通路、 通讯、通暖、通天然 气",红线内"通上水、 通下水、通电、通路、 通讯、通暖及场地平 整" 宗地红线外"通 上水、通下水、 通电、通路、通讯、通暖、通天 然气" ,红线内场 地平整 46.74 国有 出让 2 L2 吴国用 (2008) 第0075 号 国有 出让 工业 用地 工业 用地 宗地红线外"通上水、 通下水、通电、通路、 通讯、通暖、通天然 气",红线内"通上水、 通下水、通电、通路、 通讯、通暖及场地平 整" 宗地红线外"通 上水、通下水、 通电、通路、通讯、通暖、通天 然气" ,红线内场 地平整 38.21 国有 出让 3 L3 吴国用 (2008) 第0313 号 国有 出让 工业 用地 工业 用地 宗地红线外"通上水、 通下水、通电、通路、 通讯、通天然气",红 线内"通上水、通下水、 通电、通路、通讯、通 暖及场地平整" 宗地红线外"通 上水、通下水、 通电、通路、通讯、 通天然气" , 红线内场地平整 41.78 国有 出让 综上,本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、现 状利用条件、土地使用年限、权利设定等界定条件下,在无他项权利和其他 权利设定,无法定及其他优先受偿价款设定条件下,于估价基准日(2009 年8月31 日)时的出让之国有建设用地使用权资产价值. 七、估价结果 根据《城镇土地估价规程》,估价人员依据土地估价的原则、理论和方 法,在充分分析待估宗地所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资 料的基础上,综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响, 按照土地估价程序,选择合适的估价方法得出评估对象本次地价定义条件下 的土地评估结果. 此次估价结果如下: 评估土地总面积:123914.30 平方米 评估土地总地价:4467.91 万元 大写:肆仟肆佰陆拾柒万玖仟壹佰元整 货币种类:人民币元 其中:待估宗地 L1 评估土地总面积:3993.70 平方米 评估土地单位面积地价:589.0 元/平方米 评估土地总地价:235.23 万元 大写:贰佰叁拾伍万贰仟叁佰元整 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第3页共29 页 货币种类:人民币元 待估宗地 L2 评估土地总面积:49250.60 平方米 评估土地单位面积地价:571.0 元/平方米 评估土地总地价:2812.21 万元 大写:贰仟捌佰壹拾贰万贰仟壹佰元整 货币种类:人民币元 待估宗地 L3 评估土地总面积:70670.0 平方米 评估土地单位面积地价:201.0 元/平方米 评估土地总地价:1420.47 万元 大写:壹仟肆佰贰拾万零肆仟柒佰元整 货币种类:人民币元 评估对象单位面积地价、总地价及有关界定详见附表1-1:《土地估价结 果一览表》. 八、土地估价师签字 姓名执业资格 执业资格证书号 执业资格注册号 签章姜红梅 土地估价师 96290008 2003640004 邱辉土地估价师 98300003 2003640007 九、土地估价机构 估价机构负责人签字: 二OO九年十一月二十日 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第4页共29 页 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托单位:宁夏银星能源股份有限公司 委托方与估价对象土地使用权人之间的关系:二者一致 主营业务范围:工业自动化仪表及其附件的设计、制造、销售及检修服务, 风力发电设备及附件的设计、 制造、 销售及检修服务; 铸铁、 铸钢、铸铜、铸铝;风力发电及其它新能源产品的生产和销 售;其它机电产品的设计、制造、销售、服务、成套;进出 口业务*** 委托方地址:银川市黄河路 620 号 法定代表人:何怀兴 邮政编码:750002 联系人:李伟联系电话:(0953)3929035 二、受托估价方 受托估价机构:宁夏恒正不动产评估咨询有限公司 组织机构代码证号:71501158-X 机构地址:宁夏银川市金凤区宁安大街 88 号宝塔石化大厦 11 层 执业范围:全国范围内从业 资格证书获得时间:2009 年7月1日资格证书注册号:A200964001 资格证书有效期限: 2010 年6月30 日 法定代表人: 马子奇 经办联系人: 姜红梅 联系电话: (0951)5699153 5673528 传真: (0951)5699390 邮政编码:750002 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第5页共29 页三、估价对象 本评估对象为宁夏银星能源股份有限公司以出让方式取得的、均位 于吴忠市、 使用权总面积为 123914.30 平方米 ( "吴国用 (2008) 第0074 号、吴国用(2008)第0075 号、吴国用(2008)第0313 号"《国有土 地使用证》分别所指宗地,以下分别简称 L1、L2、L3)的工业用地的国有 建设用地使用权. 四、估价对象描述 (一)土地登记状况 待估宗地 L1 1、来源及历史沿革:待估宗地原为吴忠仪表股份有限公司用地,后吴忠 仪表集团有限公司与宁夏发电集团重组为宁夏银星能源股份有限公司,并进 行了国有土地使用权变更登记, 于2008 年2月3日取得了 《国有土地使用证》 . 2、地理位置:吴忠市朝阳街 67 号; 3、土地登记用途:工业用地; 4、宗地四至:宗地东、西、北均至仪表厂用地,南至金星村住宅用地; 5、土地面积:土地证登记面积为 3993.70 平方米; 6、土地级别:吴忠市区工业Ⅰ级; 7、土地权属性质及权属变更:国有; 8、土地使用权类型:出让; 9、土地登记证书号:吴国用(2008)第0074 号; 10、国有土地使用证编号:001206409; 11、登记时间:2008 年2月3日; 12、终止日期:2056 年5月26 日; 12、地籍图号:暂缺; 13、宗地号:暂缺; 14、土地他项权利登记:评估基准日时设定抵押权登记. 待估宗地 L2 1、来源及历史沿革:待估宗地原为吴忠仪表股份有限公司用地,后吴忠 仪表集团有限公司与宁夏发电集团重组为宁夏银星能源股份有限公司,并进 行了国有土地使用权变更登记, 于2008 年2月3日取得了 《国有土地使用证》 . 2、地理位置:吴忠市朝阳街南侧; 3、土地登记用途:工业用地; 4、宗地四至:宗地东至吴忠市仪表厂住宅区、道路用地、南至古城乡朝 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第6页共29 页 阳村住宅、道路用地、西至吴忠市阀门厂住宅、吴忠市二轻局住宅用地、北 至朝阳街; 5、土地面积:土地证登记面积为 49250.60 平方米; 6、土地级别:吴忠市区工业Ⅰ级; 7、土地权属性质及权属变更:国有; 8、土地使用权类型:出让; 9、土地登记证书号:吴国用(2008)第0075 号; 10、国有土地使用证编号:001206410; 11、登记时间:2008 年2月3日; 12、终止日期:2047 年11 月12 日; 12、地籍图号:暂缺; 13、宗地号:暂缺; 14、土地他项权利登记:评估基准日时设定抵押权登记. 待估宗地 L3 1、来源及历史沿革:待估宗地原为吴忠仪表股份有限公司用地,后吴忠 仪表集团有限公司与宁夏发电集团重组为宁夏银星能源股份有限公司,并进 行了国有土地使用权变更登记,于2008 年9月24 日取得了《国有土地使用 证》. 2、地理位置:吴忠市东塔寺乡李园村; 3、土地登记用途:工业用地; 4、宗地四至:宗地南、西、北均至李园村用地,东至 211 国道; 5、土地面积:土地证登记面积为 70670.0 平方米; 6、土地级别:吴忠市区工业Ⅲ级; 7、土地权属性质及权属变更:国有; 8、土地使用权类型:出让; 9、土地登记证书号:吴国用(2008)第0313 号; 10、国有土地使用证编号:001206653; 11、登记时间:2008 年9月24 日; 12、终止日期:2051 年6月13 日; 12、地籍图号:暂缺; 13、宗地号:暂缺; 14、土地他项权利登记:评估基准日时设定抵押权登记. (二)土地权利状况 1、土地所有权状况:在估价基准日时,评估对象 3 宗地均为国有土地, 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第7页共29 页 土地所有权均属于国家. 2、 土地使用权状况: 根据 "吴国用 (2008) 第0074 号" 、 "吴国用 (2008) 第0075 号"和"吴国用(2008)第0313 号"《国有土地使用证》,登记评 估对象宗地的土地使用权人均为宁夏银星能源股份有限公司,使用权类型均 为出让国有土地使用权,待估宗地 L1 土地使用权终止日期为 2056 年5月26 日,估价基准日时,出让之剩余使用年限为 46.74 年;待估宗地 L2 土地使用 权终止日期为 2047 年11 月12 日,估价基准日时,出让之剩余使用年限为 38.21 年;待估宗地 L3 土地使用权终止日期为 2051 年6月13 日,估价基准 日时,出让之剩余使用年限为 41.78 年. 3、土地他项权利状况:根据委托方提供的"吴国用(2008)第0074号" 《国有土地使用证》记事栏记载,待估宗地L1于2008年2月27日在工行吴忠市 支行设定他项权利抵押登记,于评估基准日时,该项贷款尚未还清,但在评 估作业日期期内, 该项贷款已还清, 并于2009年9月22日办理他项权利注销登记; 根据委托方提供的"吴国用(2008)第0075号"《国有土地使用证》记事栏 记载,待估宗地L2于2008年2月27日在工行吴忠市支行设定他项权利抵押登 记, 于评估基准日时, 该项贷款尚未还清; 根据委托方提供的 "吴国他项 (2008) 第0100号"《土地他项权利证明书》记载,待估宗地L3于2008年3月5日设定 抵押权,权利人为中国建设银行股份有限公司吴忠分行,抵押贷款期限为2008 年3月5日至2012年3月4日,抵押面积为70670.0平方米,抵押贷款金额为1000 万元,于评估基准日时,该项贷款尚未还清.除此外,待估3宗地均无其他权 利设定. 根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况,待估宗地来源合法、产权 清楚.评估对象的土地使用权人、用途、面积、使用权类型、使用年期及他 项权利等土地权利状况详见附表1-1:《土地估价结果一览表》. (三)土地利用状况 根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况,待估宗地均已进行了现状 利用,利用方向为工业用地.通过对各待估宗地目前现状利用状况及未来的 发展趋势分析,作为工业用地的规划用途应为土地最有效使用途径. 各待估宗地均为宁夏银星能源股份有限公司使用的工业用地,宗地上有办 公楼、厂房、门房、锅炉房、配电室及污水泵房等到,各待估宗地地上建筑物 状况详见下表示. 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第8页共29 页表2-1 待估 3 宗地地上建筑物明细表 宗地 编号 对应房屋产权证号 建筑物名称 建筑结构 建成年月 建筑面积 (平方米) L1 吴利房权证市区字第 00063004 号 总厂铸钢车间 钢混 1994 年10 月3,061.57 吴利房权证市区字第 00063007 号 铸钢清理工段 钢混 1991 年12 月379.50 吴利房权证市区字第 00063005 号 伽玛探伤试验室 钢混 1996 年5月215.00 吴利房权证市区字第 00067694 号 股份大厦-管理部门 股份大厦-销售部门 框架 2001 年6月7,948.98 吴利房权证市区字第 00063020 号 水流量室 砖混 1985 年1月301.80 吴利房权证市区字第 00062985 号 小锅炉房 砖混 1989 年1月320.60 吴利房权证市区字第 00062999 号 总厂大锅炉房 砖混 1995 年12 月825.61 吴利房权证市区字第 00063026 号 配电化验室(总厂) 砖混 1985 年12 月262.90 吴利房权证市区字第 00063018 号 加压泵房 (现水塔处) 砖混 1969 年12 月67.60 吴利房权证市区字第 00063001 号 厂区新建轿车库 砖混 1997 年4月56.04 吴利房权证市区字第 00063002 号 厂区增建小车库 砖混 1997 年5月64.68 吴利房权证市区字第 00063021 号 空压机房 砖混 2000 年5月271.04 吴利房权证市区字第 00063010 号 柔性加工车间 框架 2001 年12 月3,184.38 吴利房权证市区字第 00063019 号 地磅房 砖混 2001 年6月24.90 吴利房权证市区字第 00062993 号 气泵房 砖混 2001 年6月115.69 吴利房权证市区字第 00062988 号 剪板机房 砖木 1991 年12 月185.84 吴利房权证市区字第 00062986 号 综合仓库-半成品库 (老厂办楼) 钢混 1991 年11 月4,540.00 吴利房权证市区字第 00063013 号 冲压车间 钢混 1968 年11 月303.80 吴利房权证市区字第 00063023 号 技术开发楼 砖混 1992 年11 月5,645.00 综合机加装配车间 钢混 1997 年11 月3,064.40 吴利房权证市区字第 00063006 号 生活间 砖混 1997 年11 月1,794.78 机加四车间 钢混 1978 年10 月3,584.80 机加综合厂房 砖混 1978 年10 月872.10 吴利房权证市区字第 00062987 号 机加车间办公楼 砖混 1978 年10 月1,142.90 吴利房权证市区字第 00063016 号 机加二三车间 钢混 1965 年11 月3,728.60 无证 低噪音试验室(含深 井泵房) 砖混 2001 年6月90.15 无证 1#深井泵房 砖混 1982 年2月40.00 吴利房权证市区字第 00063025 号 二车间库房及休息室 砖混 1978 年10 月144.31 吴利房权证市区字第 00063022 号 包装箱厂房 钢混 1973 年10 月414.00 吴利房权证市区字第 00063012 号 半成品库 砖混 1972 年10 月290.40 吴利房权证市区字第 00063000 号 铸钢材料库 砖混 1997 年6月376.15 L2 吴利房权证市区字第 00063009 号 铸铝车间 砖混 1968 年10 月764.40 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第9页共29 页 无证 水暖组房 砖混 2003 年6月25.00 无证 油漆库 砖混 1991 年6月25.00 无证 气动元件简易库房 砖混 1997 年9月165.00 无证 填料车间 砖混 1988 年6月180.00 无证 木材烘干窑 砖混 1991 年6月12.00 无证 三车间料库 砖木 1964 年9月432.00 无证 二、三车间电焊房 砖混 1972 年6月228.00 小计 42087.35 吴利房权证市区字第 00062992 号 精铸车间 钢结构 2003 年6月2,237.76 吴利房权证市区字第 00062994 号 木摸车间 钢混 2003 年6月3,716.28 吴利房权证市区字第 00067693 号 铸钢车间 钢结构 2003 年6月9,682.39 吴利房权证市区字第 00062995 号 铸造职工浴室 砖混 2003 年6月231.25 吴利房权证市区字第 00062990 号 铸造中心锅炉房 砖混 2003 年6月461.18 吴利房权证市区字第 00062989 号 铸造中心综合站房 (含配电室) 砖混 2003 年6月749.44 吴利房权证市区字第 00062998 号 铸造综合库房 钢结构 2003 年11 月1,446.00 吴利房权证市区字第 00062997 号 有色铸造车间 钢结构 2003 年11 月2,237.76 铸造综合办公楼 框架 2003 年11 月2,848.74 吴利房权证市区字第 00067692 号 铸造综合办公楼 框架 2003 年11 月80.87 无证 锅炉房浴室 砖混 2001 年6月430.00 无证 铸铁、机加车间 钢混 2001 年6月2,160.00 无证 氧气乙炔房 砖混 2003 年6月139.78 无证 深井泵房及油库 砖混 2003 年6月33.51 无证 朗盛地磅房 砖混 2003 年6月14.75 无证 铸造中心发电机房 砖混 2003 年6月46.43 L3 无证 门卫室及大门 活动板房 2003 年6月64.80 小计 26580.94 五、地价影响因素分析 (一)一般因素 一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素,主要指影响城镇 用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素,通过对土地供给和 需求两方面的不同作用,影响城市地价的总体水平. 1、资源状况 (1)吴忠概况 吴忠市位于宁夏中部腹地、引黄灌区的精华地段.全市总面积 2.02 万平 方公里,占宁夏回族自治区的 28.4%.辖一市二县二区(青铜峡市,同心县、 盐池县,利通区、红寺堡开发区),以及正在建设的太阳山开发区.吴忠历史 悠久,秦始皇三十三年(公元前 214 年),境内设富平县,为宁夏平原最早设 置的县.吴忠是唐代灵州城所在地.1998 年5月,撤销银南地区和县级吴忠 市,设立地级吴忠市及其所辖的利通区.2005 年3月吴忠市和利通区实行合 署办公. (2)地理位置 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第10 页共29 页 吴忠市位于宁夏中部,东邻陕西定边县,西北和东北与内蒙古自治区阿 拉善左旗、鄂托克前期接壤,西南和东南与甘肃靖远县、环县毗邻,北连永 宁、陶乐两县,南接海原、固原两县.吴忠市现辖利通区、青铜峡市、盐池 县、同心县、红寺堡开发区 5 个县市区,38 个乡镇,3 个街道办事处,54 个 社区居委会和 532 个村.全市总面积 2.02 万平方公里,总人口 130.8 万,其 中回族 65.6 万人,占总人口的 50.2%,是中国回族主要聚居区之一.吴忠 市城区是吴忠市市政府所在地,是全市政治、经济、文化中心,是有悠久历 史的塞上古城,有"塞上明珠"之美称. (3)交通条件 这里自古就是丝绸之路的重要组成部分,包兰、宝中、大古、太中银铁 路和古王、石中、盐中高速公路穿境而过,109、211 国道构成了四通八达的 陆路交通网络,吴忠距宁夏首府银川 60 公里,距国家级航空港——银川河东 机场 40 公里. (4)地形地貌 吴忠市东西长而南北窄.东西最宽处 297 公里,南北最长处 200 公里, 地势南高北低, 北为银川平原, 南为中卫平原和丘陵山地. 川区平均海拔 1100 米,山区 1300—1900 米.全市地貌分为黄土高原、鄂尔多斯台地、黄河卫积 平原和山地. (5)气候 吴忠市地处西北内陆,属温带大陆性半干旱气候,冬无严寒,夏无酷暑, 年降水量在 260.7 毫米,年蒸发量 2018 毫米,平均气温 9.4℃.这里四季分 明,日照充足,蒸发强烈,雨雪稀少,昼夜温差大,全年日照 2955 小时,无 霜期 163 天,是全国太阳辐射最充足的地区之一,特别适宜农作物及瓜果生 长.主要山脉有罗山、牛首山、香山、其中罗山是宁夏三大天然林区.每年 5—10 月间,吴忠山川气候宜人,风景如画,果鲜瓜甜,稻香鱼肥,是旅游 观光的黄金季节. (6)水资源 黄河在市域过境流程约 87 公里,市域范围多属黄河流域(盐池县有局部 内流区),水资源较为丰富.主要河流有黄河干流及其支流清水河、红柳沟 和苦水河等.黄河年平均径流量 325 亿立方米,含沙量 3.74 千克/立方米, 矿化度 0.4 克/升.市域境内平原地区可划分为二大灌区:河东灌区和河西灌 区.河东灌区包括青铜峡市的青铜峡镇、峡口镇,利通区的城区、金积、金 银滩镇以及一些国营农场.至1985 年共有干渠 4 条,引水能力 182 立方米/ 秒;干沟 6 条,排水能力 156 立方米/秒.河西灌区包括青铜峡、永宁、银川、 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第11 页共29 页 贺兰、平罗、惠农、石嘴山等市县,现有干渠 6 条,引水能力 423 立方米/ 秒;干沟 15 条,排水能力 346.3 立方米. (7)矿产资源 市域矿产资源比较丰富,主要有煤、石膏、石灰石、白云岩、石油、天 然气、重晶石、陶瓷粘土等 30 多种.储量大,品位高,开采条件好,仅同心 县已探明石膏储量 100 亿吨,其中Ⅰ---Ⅱ级品在 80 亿吨以上,是自治区第 一矿藏区,已探明白云岩储量 1.4 亿吨,是生产金属镁的优质原料.盐池一 带蕴藏石油和天然气,正待开发. 2、房地产制度和房地产市场状况 近几年来,吴忠市房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大,经 历了一个从小到大、从弱到强的发展过程,总体上呈现持续、稳定、快速发 展的格局,成为推动全市国民经济和社会发展的新增长点.2007 年,面对宏 观调控的新形势,房地产业开发仍保持了良好的发展态势,开发投资稳步增 长,商品房交易活跃. (1)房地产开发企业的集中度提高,实力明显增强.经过宏观调控的洗 礼,房地产企业优胜劣汰,许多实力差的小企业纷纷被淘汰出局,在开发市 场中胜出的企业基本上是一些企业资质等级较高,资金集中度相对雄厚,企 业管理规范,信誉好,完成投资额则相对较多,同时这种相对集中的趋势在 近年更加进一步显现.2007 年全市共有 39 家房地产开发公司,有开发活动 的29 家, 占企业总数的 74.4%, 无开发活动的有 10 家, 占企业总数的 25.6%. 地域分布情况是:市区 23 家,青铜峡 6 家,同心 7 家,盐池 3 家,红寺堡开 发区目前还没有房地产开发公司.开发资质等级情况是:目前暂无一级开发 资质公司,二级开发资质有 10 家,其中市区 9 家,同心 1 家,三级开发资质 有11 家,四级开发资质有 10 家,暂定开发资质有 8 家. (2)开发投资稳步增长,住宅投资主体地位加强.2007 年房地产开发 企业根据市场需求不断调整开发结构,加大以住宅为主的投资力度,使住宅 投资占房地产开发投资的比重不断提升,主体地位不断加强.全市完成房地 产开发投资 68421 万元,比上年增长 10.8%.其中完成住宅投资 59975 万元, 增长 15.4%,占房地产投资的 87.7%,比上年提高 3.6 个百分点,完成商业营 业用房投资 6986 万元,比上年下降 0.5%,完成其他用房投资 1460 万元,比 上年下降 47.2%.2007 年市区完成房地产开发投资 52913 万元,增长 14.2%, 占全市开发投资的 77.3%. 其中完成住宅投资 46361 万元, 比上年增长 15.7%, 占市区房地产投资的 87.6%,占全市住宅投资的 77.3%;青铜峡完成房地产开 发投资 10775 万元,增长 20.1%,其中完成住宅投资 10124 万元,占青铜峡 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第12 页共29 页 房地产投资的 94%;同心完成开发投资 2272 万元,下降 26.3%,其中完成住 宅投资 1787 万元,占同心房地产投资的 78.7%;盐池完成开发投资 2461 万元,下降 26.5%,其中完成住宅投资 1703 万元,占盐池房地产投资的 69.2%. (3)商品房交易活跃,价格持续上涨.受房地产开发成本上升和人们消 费心理影响,在房价不断上涨的同时,商品房交易日趋活跃.2007 年全市商 品房销售面积 52.3 万平方米, 比上年增长 11.9%, 其中商品住宅销售面积 46.3 万平方米,增长 9.8%,占商品房销售面积的 88.6%,商品住宅的销售一直是 商品房销售的主体.商品房销售额 81727 万元,比上年增长 21.8%,其中商 品住宅销售额 66405 万元,增长 16.5%.销售额的增长快于销售面积的增长, 意味着商品房销售价格的增长,销售额的高速增长从另一角度也可反映全市 商品房价格的上涨情况. 商品房平均价格每平方米 1563 元, 比上年增长 8.8%, 其中商品住宅平均价格每平方米 1434 元,增长 6.0%. (4)住宅房空置面积下降,商业营业房空置有所增加.2007 年随着房 地产市场的不断升温,商品房销售日益火爆,使得我市商品房空置面积首次 出现回落态势,特别是商品住宅的空置面积开始出现总量减少、下降幅度较 大的新趋势.截止 2007 年末,全市商品房空置面积 55.7 万平方米,比上年 下降 6.9%,其中商品住宅空置面积 36.7 万平方米,下降 12.5%.商业营业用 房空置面积 17.4 万平方米,比上年增长 8.3%.市区商品房空置面积 50.6 万 平方米,比上年下降 9.4%,占全市商品房空置的 90.8%.其中商品住宅空置 面积 34.5 万平方米,下降 14.9%,商业营业用房空置 14.5 万平方米,比上 年增加 7.6%. (5)开发资金到位良好结构发生新变化.2007 年,全市房地产开发资 金到位情况较好,房地产开发投资渠道多元化,建设资金充裕,为房地产业 的可持续发展奠定了坚实基础.全年房地产开发资金到位 66028 万元,比上 年增长 10.8%,资金到位率 96.5%.全年国内贷款 11561 万元,增长 23.9%; 自筹资金 24172 万元,下降 14.4%;定金及预收款 19554 万元,增长 5.2%; 个人按揭贷款 7897 万元,增加 263.6%.在房地产开发资金来源中,开发商 自筹和定金及预收款占了 66.2%,比上年下降了 12.3 百分点,银行贷款和个 人按揭占了 29.5%,比上年增加了 10.2 百分点. (6)房地产开发占比有所下降,拉动作用有所减弱.近年来吴忠市房地 产开发得到长足发展,房地产开发投资稳步增长,但因为全社会固定资产投 资的高速增长, 使得房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重略有下降. 2007 年房地产开发投资仅占全社会固定资产投资比重 8.4%,比上年下降 2.4 个百分点.对全社会固定资产投资拉动作用有所减弱. 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第13 页共29 页(7)住房供应结构不尽合理,结构性矛盾还比较突出.由于长期积累的 矛盾,目前商品房供应结构性矛盾还比较突出,短时间内还难以得到根本解 决.结构性矛盾主要体现在 90 平方米及以下住宅房所占比重仍然较低,远远 低于国家规定应占 70%的标准.从完成投资来看,2007 年全市 90 平方米及以 下住宅房完成 9830 万元,仅占住宅投资的 16.4%;从施工面积和新开工面积 来看,全市 90 平方米及以下商品房施工面积 15.8 万平方米,仅占全部住宅 施工面积的 22%,其中新开工面积 11.7 万平方米,仅占住宅新开工面积的比 重仅为 19.4%.从销售面积来看,全年 90 平方米及以下住宅期房销售面积仅 7.9 万平方米,占全部住宅期房销售面积的 17.1%. 3、产业政策 随着国家加大对中西部地区发展的扶持力度,采取经济开发重心逐步西 移的战略,以及我国科教兴国和可持续发展战略两大基本国策的实施,吴忠 将因其市情与国家未来宏观生产力布局有较好的吻合而处于政策倾斜的有利 地位.同时,自治区已明确把银川、吴忠、青铜峡、灵武定为宁夏的经济核 心区,实施强化开发,以实现跳跃式发展.自治区已将吴忠列为我区以铝镁 产业为主的新材料产业基地,"十五"和"十一五"期间国家和自治区将在 吴忠市域建设一批重点项目,如:青铜峡铝厂扩建、吴忠新材料产业基地建 设、太阳山工业区建设、中太铁路、同沿高速、(银川---武汉高速的组成部 分)、宁盐高速、石嘴山至石空高速、大坝电厂扩建、扬黄扶贫灌溉工程、 河套农业综合开发三期工程、吴忠"两高一优"国家级农业示范区、青铜峡 商品粮基地等,这些都将对市域经济的发展起到重要的带动作用.利用矿产、 能源、土地和黄河水利资源的组合优势.吴忠市域矿产丰富,主要有石油、 煤炭、天然气、石膏、白云岩等 30 多种,储量大、品位高、开采条件好.能 源资源集中,水电资源极为可观,已建成了装机容量 120 万千瓦的大坝火电 厂和 30.5 万千瓦的青铜峡水电厂,大坝电厂三期扩建工程(新增 2 台60 万 千瓦发电机组)已列入国家西部大开发和"十五"计划的重点建设项目.吴 忠将成为我国西北地区主要的电力能源基地.在西部大开发的政策扶持下, 吴忠市政府依托丰富的煤炭、石灰岩资源,在盐池、同心、红寺堡三县(区) 交界处建立了太阳山开发区.为了招徕更多的国内外企业入驻,开发区制订 了一系列的招商引资优惠政策,例如新办加工企业,五年内免收所得税等等. 在能源开发利用方面,吴忠市政府充分考虑到环境发展和可持续发展,高起 点,高标准,通过高技术设备对各种能源进行综合开发利用. 4、城市规划与发展目标 在吴忠市城市总体规划《2003 年-2020 年)的基础上,随着吴忠市新区 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第14 页共29 页 开发建设的启动,凭借新区濒临黄河的独特地域优势,吴忠市提出新区黄河 沿岸概念性规划,规划旨在充分挖掘吴忠地方特色,充分利用生态景观资源 是具有可持续发展特质的滨河城市发展模式,提高城市发展竞争力.对新区 黄河沿岸长约 8 公里,面积约 22.6 平方公里的地段进行规划设计.在规划 方案中将黄河沿岸地区定位于滨水城区,并将沿河地带确定为城市未来发展 的核心和形象代表.另外,根据自治区政府 2004 年批准新修编的《吴忠市城 市总体规划》中所确定的"一城三区、依托城市、功能互补、相向发展"的 发展战略目标,吴忠市通过打通现有的迎宾大街,将明珠广场和盛元广场连 为一体,整合周边的商业物流资源,将这一区域打造成具有浓郁民族特色的 集商贸、金融、餐饮、休闲等综合功能的商贸核心区.把新城区和老城区连 接起来,打造一个具有浓郁民族特色的商贸核心区,重振昔日有"旱码头" 之称的塞上商埠雄风.具体规划是,吴忠市将在现有明珠广场南侧建起一个 具有明显伊斯兰建筑风格的集商贸、休闲、住宿、娱乐为一体的 10 层综合性 商贸大楼.与周围现已形成的清真食府、新百超市、新世纪商厦、明珠餐饮 中心、信帮电器、龙祥酒店等商业中心连成一片,从而打造一个具民族特色 的商贸核心区.同时,吴忠市打通迎宾大街,在吴忠宾馆原址上通过改造将 之建设成为新的城市广场,并通过对街心公园的改造,拆除公园周围商业房, 使公园成为开放式公园,从而与规划建设的城市广场融为一体,成为老城区 新的休闲活动中心. 5、城市社会经济发展状况 2008 年吴忠市完成地区生产总值 168.9 亿元,增长 13.1%;完成地方财 政收入 13.3 亿元,可比增长 41%;完成全社会固定资产投资 130 亿元,增长 59%;城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 11400 元和 4100 元,增长 17.8%和13.5%. 6、工业发展状况 全市完成工业总产值 199 亿元、 增加值 55 亿元, 分别增长 29.1%和27.9%. 其中地方工业完成总产值 80 亿元、增加值 24 亿元,分别增长 21%和20.5%. 全市规模以上工业实现增加值 49.3 亿元、利润 8.5 亿元,分别增长 27.6%和122%.工业拉动经济增长 9.6 个百分点,主导地位进一步凸现.冶金、化工、 农副产品加工等优势产业不断壮大,骨干企业市场竞争力大幅增强.全市 12 家企业进入自治区重点工业骨干企业和非公有制工业骨干企业行列. 投资 500 万元以上的新建、技改、扩建项目有 55 个开工建设,37 个建成投产,完成 投资 20 亿元.园区成为工业发展的重要平台.太阳山开发区资源勘探、基础 设施建设、招商引资取得突破性进展,依法招标拍卖出让永安、韦一井田, 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第15 页共29 页 完成韦二至韦五井田的煤炭资源详查,开工建设刘家沟水库、中盐高速公路 连接线等 26 个项目,引进宁夏发电集团、庆华集团等大企业入园发展,形成 大开发的可喜局面.金积工业园区顺利完成规划调整和资源整合,完成工业 总产值 18 亿元.青铜峡工业区项目建设步伐加快,电力、冶金等五大主导产 业产值达到 133 亿元,占该市工业总产值的 92%.盐池东顺工业园区升格为 自治区级开发区,入园企业达 20 家,完成工业总产值 3.66 亿元,占全县工 业总产值的 41.1%.同心羊绒工业园区组建了绒业集团有限公司,完成道路、 给排水等基础设施项目建设,入园企业达 34 家.红寺堡工业园区招商引资和 项目入园也取得明显成效.工业成为县域经济增长的主要推动力量. 通过以上影响估价对象价格一般因素的分析,近年来随着吴忠市经济的 发展,城市综合实力逐步加强,城镇建设得到了较快发展,随着城市建设的 加快,土地供求矛盾加剧,土地需求突出,吴忠市地价总体水平呈稳中有升 态势. (二)区域因素 区域因素指委估宗地所在城镇对地价有影响的内部区域条件,即影响城 镇内部区域之间地价水平的产业集聚程度及区域在城镇中的位置、 交通条件、 公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等. 1、区域概况 待估宗地 L1、L2 均位于吴忠市朝阳街南侧,距吴忠市中心区约 0.5 公里, 均处吴忠市区工业用地Ⅰ级地段,根据吴忠市区土地定级估价成果资料显示, 评估对象所在区域属吴忠市区工业Ⅰ级地段,该级别工业用地的基准地价为 459.0 元/平方米("六通一平" 、50 年期);待估宗地 L3 位于吴忠市东塔寺乡 李园村,距吴忠市区约 3 公里,距吴忠市中心区约 5 公里,处吴忠市区工业用 地Ⅲ级地段,根据吴忠市区土地定级估价成果资料显示,评估对象所在区域 属吴忠市区工业Ⅲ级地段,该级别工业用地的基准地价为 142.0 元/平方米 ("六通一平" 、50 年期). 吴忠市区是吴忠市委市政府所在地,是吴忠市政治、经济、文化中心, 是连接我国西部地区银川、包头、兰州、西安的公路交通要地,也是连接灵 武煤田、长庆油田、青铜峡有色冶金和电力基地的枢纽,处于宁夏发展的"金 三角"地带,是宁夏经济发展的核心区之一. 2、交通条件 (1)公路:评估对象所在的区域有多条城市道路,裕民东西街、利通南北 街、吴灵路、文卫路、朝阳街、胜利东西街呈方格网布局,路网密度较大,道路 等级较高, 城区另有西环路、 东环路、 南环路及北环路围绕城市四周, 居民出行、 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第16 页共29 页 购物较方便. (2)铁路:区域铁路运输条件较差,包兰铁路站点主要设在青铜峡、中卫、 中宁等市县. (3)航空:吴忠城区距银川河东机场 40 公里. 待估宗地 L1、L2 均位于吴忠市朝阳街南侧,区域有 1 路、2 路、3 路公交车 通过,宗地距吴忠市长途汽车站约 1500 米,对内对外交通便利度较优.对地价 有正面影响. 待估宗地 L3 位于吴忠市东塔寺乡李园村,西临 211 国道,区域有 7 路、5 路公交车通过, 宗地距吴忠市长途汽车站约 2500 米, 对内对外交通便利度较优. 对地价有正面影响. 3、基础设施条件 (1)供水 区域内供水接驳市政供水管网. (2)排水 区域内排水接驳市政排水管网. (3)供电 区域内电源来自吴忠市供电局,供电保证率 98%. (4)通讯 区域内通讯与市政通讯网相联,通讯线路畅通. (5)供热 待估宗地 L1、L2 区域内供热接驳市政供热管网;待估宗地 L3 区域内无市 政供热管网. (6)供气 区域内有市政统一的天然气管网. 4、环境条件 待估3宗地所处区域的自然环境条件和人文环境条件一般;学校、医院、 商场、农贸市场等配套设施的完善程度较高.对地价有正面影响. 5、产业集聚状况规划限制 待估宗地 L1、L2 所在区域土地利用类型为商、住、工混合区;待估宗地 L3 所在区域土地利用类型为工业用地、农用地,对地价有正面影响.待估宗地所 处区域对工业用地有规划限制. (三)个别因素 影响地价的个别因素主要是指宗地自身的地价影响因素,即宗地本身的 条件和特征,是决定同一均质地域内地块差异和地价差异的重要因素.估价 对象位置、面积、用途、临街状况、宗地形状、地质条件、基础设施条件等. 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第17 页共29 页 待估宗地L1 ⑴位置:吴中市朝阳街67号; ⑵土地面积:3993.70平方米; ⑶土地用途:工业用地; ⑷宗地形状:规则; ⑸宗地临路状况:距朝阳街150米; ⑹地质条件:地势平坦,工程地质条件良好,利用上无地质、水文等不 良自然条件限制及自然灾害威胁; ⑺宗地基础设施条件:①接驳市政统一供电网②接驳市政统一供水管网 ③接驳市政统一排水管网④与市政通讯网相联,通讯线路畅通,⑤与朝阳街 联通,⑥宗地内外接驳市政供暖管网⑦宗地内外接驳市政天然气管网⑧宗地 红线内场地平整. 待估宗地L2 ⑴位置:吴中市朝阳街南侧; ⑵土地面积:49250.60平方米; ⑶土地用途:工业用地; ⑷宗地形状:不规则; ⑸宗地临路状况:北临朝阳街; ⑹地质条件:地势平坦,工程地质条件良好,利用上无地质、水文等不 良自然条件限制及自然灾害威胁; ⑺宗地基础设施条件:①接驳市政统一供电网②接驳市政统一供水管网 ③接驳市政统一排水管网④与市政通讯网相联,通讯线路畅通,⑤与朝阳街 联通,⑥宗地内外接驳市政供暖管网⑦宗地内外接驳市政天然气管网⑧宗地 红线内场地平整. 待估宗地L3 ⑴位置:吴中市东塔寺乡李园村; ⑵土地面积:70670.0平方米; ⑶土地用途:工业用地; ⑷宗地形状:较规则; ⑸宗地临路状况:东临211国道; ⑹地质条件:地势平坦,工程地质条件良好,利用上无地质、水文等不 良自然条件限制及自然灾害威胁; ⑺宗地基础设施条件:①接驳市政统一供电网②接驳市政统一供水管网 ③接驳市政统一排水管网④与市政通讯网相联,通讯线路畅通,⑤与朝阳街 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第18 页共29 页 联通,⑥宗地外无市政供暖管网⑦宗地内外接驳市政天然气管网⑧宗地红线 内场地平整. 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 (一)全国人大、国务院及有关部门颁布实施的法律、法规和规章 1、 《中华人民共和国物权法》 2、 《中华人民共和国土地管理法》 (2004 年8月28 日第十届全国人民代 表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉 的决定》第二次修正) 3、 《中华人民共和国城市房地产管理法》 (2007 年8月30 日第十届全国 人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订) 4、 《中华人民共和国公司法》 5、 《中华人民共和国合同法》 6、 《中华人民共和国中外合资经营企业法》 7、 《中华人民共和国城乡规划法》 8、 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 9、 《中华人民共和国城区国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (国务院 55 号令) 10、 《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》 (国发[2001]15号) 11、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 (国发[2004]28 号) 12、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31 号) 13、国土资源部办公厅"关于印发《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》和《土地估价报告备案办法(试行)》的通知"(国土资厅发[2001]42 号) 14、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法 的通知》 (国土资发[2001]44 号) 15、国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》 (国土资发[2003 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第19 页共29 页年]383 号) 16、国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若 干意见》(国土资发[1999]433 号) 17、国土资源部《关于严格按国家标准实施〈城镇土地分等定级规程〉 和〈城镇土地估价规程〉的通知》 (国土资发[2002]195 号) 18、 国土资源部制定颁布的 《土地登记办法》 (国土资源部令第 40 号) 19、国土资源部办公厅"关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用 权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)的通知" (国土资发[2006]114 号) 20、国土资源部《关于贯彻实施〈中华人民共和国物权法〉的通知》(国 土资发[2007]112 号) 21、国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通 知》 (国土资发[2006]307 号) 22、 《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》 (国土资发 [2008]308 号) 23、 《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜 的通知》 (国土资厅函[2009]311 号) (二)自治区人大和政府及有关部门颁布的法规、规章及政策性文件 1、 《宁夏回族自治区土地管理条例》 2、 宁夏回族自治区人民政府颁布的 《宁夏回族自治区统一征地管理办法》 (宁政发[1997]120 号) 3、宁夏回族自治区人民政府颁布的《宁夏回族自治区城镇国有土地使用 权出让和转让办法》 (宁政发[1995]49 号) 4、宁夏回族自治区人民政府颁布的《自治区人民政府关于加强国有土地 管理的通知》(宁政发[2001]95 号) 5、宁夏回族自治区人民政府颁布的《宁夏回族自治区国有土地使用权招 标拍卖挂牌出让办法》(宁夏回族自治区人民政府令第 55 号) 6、宁夏回族自治区人民政府颁布的《宁夏回族自治区耕地占用税实施办 法》 (宁政发〔1987〕86 号) 7、宁夏回族自治区财政厅、物价局、原土地管理局、原农业厅(现农牧 厅)联合颁布的《宁夏回族自治区耕地造地费征收和使用管理暂行办法》 (宁财(综)发[1998]362 号) 8、宁夏回族自治区物价局、财政厅《关于重新印发〈宁夏回族自治区征 地管理费暂行办法〉的通知》 (宁价(费)发[1996]29 号) 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第20 页共29 页9、宁夏回族自治区人民政府颁布的《自治区人民政府关于印发宁夏回族 自治区工业用地出让最低价标准实施意见的通知》 (宁政发[2009]52 号) 10、宁夏回族自治区国土资源厅《关于贯彻国土资源部改革土地估价结 果确认和土地资产处置审批办法的通知》 (宁国土资发[2001]158 号) 11、宁夏回族自治区国土资源厅《关于印发土地估价结果备案办法的通 知》 (宁国土资发[2003]12 号) 12、宁夏回族自治区土地估价师协会制订发布的《宁夏回族自治区土地 评估行业管理暂行规定》 (宁土估协法[2005]2 号) 13、宁夏回族自治区土地估价师协会制订发布的《宁夏回族自治区土地 评估行业中介机构和土地估价师注册办法》 (宁土估协法[2005]3 号) (三)有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》 (GB/T 18508-2001) 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》 (GB/T 18507-2001) 3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007) (四)其他资料 1、委托方提供的有关资料 ⑴吴忠市人民政府颁发的"吴国用(2008)第0075号"、 "吴国用(2008) 第0074号"和"吴国用(2008)第0313号"《国有土地使用证》复印件 ⑵"吴国他项(2008)第0100号"《土地他项权利证书》复印件 ⑶委托方《企业法人营业执照》复印件 ⑷宁夏银星能源股份有限公司、中国自动化集团有限公司、Cowin Global Investments Ltd.签订的《合作框架协议》复印件 ⑸各估价对象宗地内的道路、供电、供水、排水、通讯、供暖等方面基 础设施资料 ⑹委托方提供的各估价对象土地利用条件的资料 ⑺委托方提供的各估价对象地上建筑物情况的资料 2、估价机构掌握的有关资料 ⑴吴忠市自然条件、社会经济条件、行政区划和人口等方面的基本情况 资料 ⑵《吴忠市土地利用总体规划》和《吴忠市城市总体规划》 ⑶宁夏回族自治区统计局和国家统计局宁夏调查总队联合编制、中国统 计出版社2008年8月出版的《宁夏统计年鉴》(2008) ⑷吴忠市区评估对象所在区域的基础设施基本情况资料 ⑸《吴忠市区基准地价评估技术报告》(2009年4月) 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第21 页共29 页3、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料 ⑴宁恒正土估(委、协)字[2009]第385号《估价委托协议书》 ⑵估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地 条件等方面的资料 ⑶实地拍摄的有关估价对象土地利用状况的照片 ⑷估价人员实地勘察笔录 二、土地估价 (一)估价原则 1.合法原则 在评估过程中,应严格遵守国家、地方有关法律、法规,根据《城镇土 地估价规程》 ,坚持规范操作,要求在法律规定的条件下进行评估,对评估资 料的合理、合法性进行甄别;在设定地价定义时,应按合法原则,合法地界 定土地的用途、容积率、使用年期等土地使用条件,确保评估结果的客观、 公正性. 2.替代原则 根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或 大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同 时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的.土地价 格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同使用价值的地块, 即同类型具有替代可能的地块价格所牵制.换言之,具有相同使用价值、替 代可能的地块之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而 趋于一致. 3.变动原则 一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的.土地 价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些价格形 成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的 变动过程中形成的.因此,在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、 个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因 素.由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的因果关系及其变 动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格. 4.协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协调.因恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第22 页共29 页 为土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,所以要 分析土地是否与所处环境协调.因此,在土地估价时,一定要认真分析土地 与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关系到该地块的收益量和价格. 5.最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收 益量,且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益,并以能满 足这一目的为确定土地利用方式的依据.所以,土地价格是以该地块的效用 作最有效发挥为前提的. 6.多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收益还原 法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法.由于 不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差,因此进行地价评估时, 就要根据待估宗地的实际情况,充分考虑用地类型及所掌握的资料,选择最 适宜的方法进行评估,同时为了使评估结果更为客观,更接近于准确,评估 中选择两种较为适宜的方法进行评估,以便互相验证,减小误差,确定出合 理的价格. 7.资产衔接原则 企业在取得土地和开发土地,完善配套设施中已进行大量的投资,这其 中某些投资已在其它资产项目中反映, 本项评估是整体资产评估中的一部分, 并与其它资产评估同时进行的.因此在评估过程中应充分分离构成土地资本 的某些费用,使土地评估与其他资产评估相衔接,做到不重不漏. (二)估价方法选择与选择依据 根据估价人员现场查勘情况,考虑到各待估宗地登记用途与实际用途均 为工业.评估时根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)和各宗地《国有土地使用证》,设定用途均为工业用地.根据各 待估宗地的特点、具体条件和项目的实际情况,依据《城镇土地估价规程》, 结合各待估宗地的区位、用地性质、利用条件、所在区域的土地市场情况和 土地估价师收集的有关资料,并结合该项目的估价目的,分析、选择适宜于 评估各待估宗地土地使用权价格的评估方法. 根据《城镇土地估价规程》,通行常用的地价估价方法有市场比较法、 收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法和基准地价系数修正法.估 价人员通过实地勘察,认真分析调查收集到的资料,在确定估价原则的基础 上,根据估价对象的实际情况,结合本次地价的估价目的确定土地估价方法. 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第23 页共29 页(1)估价对象作为工业用地,在现实经济中,土地的正常收益很难从企 业总收益中剥离,加之当地工业用地租赁市场发育不成熟,类似土地出租案 例很少,采用收益还原法的可操作性不强,故此次评估不宜选用收益还原法; (2)估价对象作为工业用地,目前估价对象所在区域或类似区域工业用 地的市场交易实例很少,故此次评估不宜选用市场比较法. (3)估价对象作为工业用地,估价人员通过实地勘察,认真分析调查收 集到的资料,在确定估价原则的基础上,根据估价对象的实际情况,结合本 次地价的估价目的,同时考虑到因估价对象不属于高效利用的房地产投资开 发的土地,其所处区域没有与其相类似的市场交易案例,不能合理确定房地 产总价,不适宜采用剩余法评估; (4)吴忠市区基准地价成果已于 2009 年4月自治区国土资源厅验收. 有相应的基准地价计算宗地地价的修正体系,并可通过区域、个别因素和基 准日修正等,修正得到与当前地价水平相适应的结果;待估 3 宗地分别处吴 忠市区基准地价工业Ⅰ级和Ⅲ地段,因此可以采用基准地价系数修正法对其 价格进行评估. (5)待估宗地所在区域周边虽无征地案例,但根据原吴忠市利通区国土 资源局 2005 年3月7日向自治区上报的征收土地费用的资料,可获得在吴忠 市区城乡结合部或市区外围(Ⅳ级地段周边)土地征收的费用标准,经评估 人员调查,目前征收土地费用标准仍按该标准执行,故该资料仍具有较好的 现势性,因此可采用成本逼近法在评估工业用地地价的基础上通过区位 进行待估宗地地价评估. 综上所述,本次估价采用基准地价系数修正法和成本逼近法两种估价方 法进行评估. (三)地价的确定 根据国家有关法律法规、政策和委托方提供的有关资料,经本评估机构人 员实地查勘,遵循土地估价的理论与原则,按照评估工作程序,采用科学合理 的估价方法,选取依据充分的数据,考虑了本项评估的特定目的,分析了待估 宗地的土地市场环境,参照有关规定,并在认真分析现有资料的基础上,经过 周密、 细致的测算, 并结合估价经验及对影响待估宗地价格的因素综合分析后, 根据以上评估过程,分别得到待估宗地评估设定条件下土地使用权价格,不 同方法的评估结果参见表 3-1. 基准地价系数修正法是结合替代原理,根据当地政府执行的基准地价, 对估价对象的区位因素条件与区域平均条件进行差异修正而得到的价格,其恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第24 页共29 页 适宜性较强,可信度较高. 成本逼近法是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费 用两大部分作为"基本成本",运用经济学等量资金应获取等量收益的投资 原理,加上"基本成本"这一投资所应产生的相应利润和利息,组成土地价 格的基础部分,同时,根据国家对土地所有权在经济上得以实现的需要,加 上土地所有权应得收益,求得土地价格.由于上述过程使用的有关数据、标 准和参数的选取客观性、可靠性较强,故成本逼近法的测算结果具有较强的 可靠性与合理性. 上述两种估价方法均具有理论基础和较好的适宜性,且两种方法估价过 程使用的有关数据、标准和参数可靠性较强,故基准地价系数修正法和成本 逼近法的测算结果均具有较强的可靠性与合理性. 通过对待估宗地所处区域土地市场和土地价格的分析,结合待估宗地土 地利用现状、方法选择依据和估价过程数据取值的可靠性及本项评估目的, 考虑到两种评估方法的评估结果比较接近,可信度高,说明选用方法比较适 宜,反映了地价的现实水平.经综合考虑,本次评估采用两种估价方法评估 结果的简单算数平均值作为最终评估结果,即待估宗地出让之剩余使用 年期国有建设用地使用权单位面积地价、总地价确定表详见表 3-1. 表3-1 评估对象单位面积地价、总地价确定表 宗地 编号 基准地价系数 修正法测算结 果 (元/平方米) 权重 成本逼近法测 算结果(元/平 方米) 权重 单位面积地价 (元/平方米) 土地面积 (平方米) 总地价 (万元) L1 575.0 0.5 602.0 0.5 589.0 3993.70 235.23 L2 558.0 0.5 584.0 0.5 571.0 49250.60 2812.21 L3 179.0 0.5 222.0 0.5 201.0 70670.0 1420.47 合计 123914.3 4467.91 此次估价结果如下: 评估土地总面积:123914.30 平方米 评估土地总地价:4467.91 万元 大写:肆仟肆佰陆拾柒万玖仟壹佰元整 货币种类:人民币元 其中:待估宗地 L1 评估土地总面积:3993.70 平方米 评估土地单位面积地价:589.0 元/平方米 评估土地总地价:235.23 万元 大写:贰佰叁拾伍万贰仟叁佰元整 货币种类:人民币元 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第25 页共29 页 待估宗地 L2 评估土地总面积:49250.60 平方米 评估土地单位面积地价:571.0 元/平方米 评估土地总地价:2812.21 万元 大写:贰仟捌佰壹拾贰万贰仟壹佰元整 货币种类:人民币元 待估宗地 L3 评估土地总面积:70670.0 平方米 评估土地单位面积地价:201.0 元/平方米 评估土地总地价:1420.47 万元 大写:壹仟肆佰贰拾万零肆仟柒佰元整 货币种类:人民币元 三、需要特殊说明的事项 (一)估价的前提条件和假设条件 1、委托方合法取得各待估宗地国有出让土地使用权,并付讫形成估价对 象产权所涉及的价款和相关税费.土地使用权人已按照《国有建设使用权出 让合同》约定的期限和条件对土地进行了投资、开发和利用.各待估宗地达 到法定转让条件和出让合同约定的开发利用条件. 2、 本次估价是以各待估宗地国有建设用地使用权无法定或其他优先受偿价 款约定,不存在任何他项权利(包括承租权、抵押权、地役权等)及共有权人, 且无权属纠纷为假设前提. 3、宁夏银星能源股份有限公司董事会同意以各待估宗地进行作价出资. 4、本次估价是以估价对象按照"地价定义"中设定条件下持续使用为假 设前提. 5、本报告评估结果是估价对象在评估基准日的市场价值,仅适用于本评 估报告之特定估价目的,它依据如下假设: (1)具有一个公开、公平、公正的土地市场; (2)估价对象能够自由地在市场上进行交易活动; (3)为使交易完成以及达成合理成交价格,需有一个合理的谈判周期, 在这个周期内,市场状况、物理状态等是相对没有变化; (4)委托方提供的情况都是真实的,有关资料都是合法有效的; (5) 待估宗地土地使用权人合法取得土地使用证, 并以所设定的土地用 途评估估价对象的价值; 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第26 页共29 页(6)估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用,并会产生相应的 土地收益; (7)估价对象与其它生产要素相结合,能满足剩余使用年限内生产活动 的正常进行,并保证持续发展. 6、使用本报告及其估价结果须依照本报告所列明的"估价依据" .任何 有关估价对象的处置、运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规. 7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度和红线 内场地平整状况. 8、评估基准日时评估对象的土地权利权益和利用条件与评估作业期间现 场勘察情况及据此设定的开发利用条件一致. (二)估价结果和估价报告的使用方向与限制条件 1、本项评估是基于一定的执业条件和执业前提,在所有假设条件成立 及考虑了所能涉及到的相关因素对评估对象可实现价格的影响而形成的专业 判断和估计,仅作为有关方在决策时的参考,不作为直接的决策依据. 2、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务,当用于其它目 的,本报告及评估结果无效.且由于不当使用造成的一切后果,本估价机构 不承担任何法律责任. 3、本报告估价结果是在前提假设、限制条件成立和满足地价定义所设 定条件下的国有建设用地使用权价格,若待估宗地的土地权利状况、利用方 式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因 素发生变化,该评估价格应作相应调整,甚至重估. 4、本次评估的地价内涵详见报告中的"地价定义" ,本报告评估结果对 应于此地价内涵. 5、本估价报告中有关待各估宗地的土地权属状况、土地面积、用途、 年限等,分别以吴忠市人民政府颁发的"吴国用(2008)第0074 号" 、 "吴国 用(2008)第0075 号"和"吴国用(2008)第0313 号" 《国有土地使用证》 为依据确定;若面积、用途和设定的年期等发生变化,应重新核定地价. 6、本估价结果反映估价对象在本次估价目的下,现有使用状态和设定 条件下,用途不变以及特定环境不变的前提下,根据国家、地方现行法律、 法规和政策规定,按照《城镇土地估价规程》和公认的估价方法确定的正常 状态下的公开市场价值.报告中未考虑的因素有: (1)未考虑估价对象是否受其他附属条件及权利的限制; (2)没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格对其估价结果的影 响; 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第27 页共29 页(3)本估价结果未扣除可能因抵押引起估价对象产权变动发生的处置 税费和相关费用, 也不考虑假定估价对象到市场变现时因特殊的变现方式和价 格折扣而引起的价格变化; (4)未考虑未来城市规划调整、国家宏观经济政策发生重大变化以及 遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的影响. 当前述条件在估价结果有效期内发生明显变动时,上述估价结果在未作 相应修正的情况下不再生效. 7、根据委托方提供的"吴国用(2008)第0074 号" 《国有土地使用证》 记事栏记载,待估宗地 L1 于2008 年2月27 日在工行吴忠市支行设定他项权 利抵押登记,于评估基准日时,该项贷款尚未还清,根据本项评估目的和委托 方要求,本项评估未考虑上述因素对评估对象宗地价格的影响.但在评估作业 日期期内,该项贷款已还清,并于 2009 年9月22 日办理他项权利注销登记; 根据委托方提供的"吴国用(2008)第0075 号" 《国有土地使用证》记事栏 记载,待估宗地 L2 于2008 年2月27 日在工行吴忠市支行设定他项权利抵押 登记, 于评估基准日时, 该项贷款尚未还清, 根据本项评估目的和委托方要求, 本项评估未考虑上述因素对评估对象宗地价格的影响;根据委托方提供的"吴 国他项 (2008) 第0100 号" 《土地他项权利证明书》 记载, 待估宗地 L3 于2008 年3月5日设定抵押权,权利人为中国建设银行股份有限公司吴忠分行,抵押 贷款期限为 2008 年3月5日至 2012 年3月4日,抵押面积为 70670.0 平方米, 抵押贷款金额为 1000 万元,于评估基准日时,该项贷款尚未还清,根据本项 评估目的和委托方要求, 本项评估未考虑上述因素对评估对象宗地价格的影响. 8、本报告不得作为确定估价对象权属和面积的依据. 9、本报告及评估结果需经本评估机构--宁夏恒正不动产评估咨询有限 公司加盖公章和本公司 2 名以上(含2名)执业土地估价师签字后生效;评 估结果应提请有相应管理权限的土地行政主管部门备案. 10、本评估报告的估价结果自估价基准日起半年内有效,即有效期为 2009 年8月31 日至 2010 年2月28 日.若超出有效期,随着时间、市场行 情的变化,土地估价结果应作相应调整或重新估价. 11、违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任: (1)本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关 损失,或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果,受托 估价机构不承担责任. (2)本土地估价报告与估价结果的使用权归委托方所有,受托估价方 对估价结果有解释权.本评估报告的全文或部分内容公布以前,需征得委托 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第28 页共29 页 方书面同意;受托估价方承诺未经委托方同意,不得以任何方式向第三者提 供报告全文或其中内容,国家法律法规政策有规定的除外. (3)违背规定或超越本报告特定目的及限制条件使用本土地估价报告 和土地估价结果,土地估价机构不承担任何法律责任. (4)本估价机构保留对违规使用本报告者追究相关法律责任的权利. (三)资料来源说明 本项估价所依据的资料源于委托估价方和估价对象所在地国土资源部 门提供的资料、受托估价方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的资 料. 1、土地权属、土地开发及土地利用状况等资料由委托方提供. 2、土地区位条件、地产市场交易等评估相关资料由估价师实地调查而 得. 3、相关的法律法规文件来源于土地估价师的收集. 4、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程、技术标准及国家和 地方有关地价评估的政策,结合估价对象具体状况,确定估价原则、方法及 参数的选取. (四)有关参数说明 根据《城镇土地估价规程》和吴忠市的具体情况,本次评估中土地还原 利率采用安全利率加风险调整值法的思路方法确定,即还原利率=安全利率 +风险调整值. 根据估价基准日时中国人民银行公布的五年期存款利息率 3.60%,结合 本项评估估价对象用途、估价目的和估价对象所处地区的社会经济发展和土 地市场等状况, 再考虑一定的风险因素, 确定此次评估的土地还原利率为 7.5 %;并假设在待估宗地设定使用年限内,土地还原利率不变. (五)其它说明 1、估价基准日时,委托方未能提供土地出让金的缴款凭证.依据《招标 拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (国土资源部令第 39 号) 相关规定: "受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款 后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书. "考虑到评估对 象宗地已经登记并领取了《国有土地使用证》 ,估价人员无理由认为其未缴清 全部土地出让价款.故本项评估不再考虑使用权人拖欠土地出让金等费用及 相关税费. 2、本次估价遵循《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、政策 文件及《城镇土地估价规程》等技术规程的规定,选取合适的方法进行评估. 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第29 页共29 页3、各待估宗地《国有土地使用证》原件尚存放在银行.本次评估是分别 依据委托方提供的"吴国用(2008)第0074 号" 、 "吴国用(2008)第0075 号"和"吴国用(2008)第0313 号" 《国有土地使用证》复印件进行的,评 估人员未对《国有土地使用证》原件、复印件的真实有效性及二者之间对应 内容的一致性进行核实,委托方应对《国有土地使用证》复印件的真实性和 有效性负责,本评估机构不对资料失实产生的有关问题承担责任. 4、委托方对其明确的评估目的和所提供资料的合法性、真实性和完整 性负责,估价机构对所收集资料的真实性、客观性和准确性负责. 5、本项评估形成《土地估价报告》和《土地估价技术报告》 .其中, 《土 地估价报告》正本一式七份,委托方持六份,本评估机构持一份存档; 《土地 估价技术报告》在本评估机构存档,并作为提交有关部门备案时的附件.本 评估报告出具时只有正本,无副本且复印件不具有任何法律效力.除政府部 门和有关当事者需要外,未经本评估机构许可,不得向其他机构、单位或个 人复制文本,不得使用于与本次工作无关的任何公开文件、通知或报告中. 任何单位和个人未经估价机构书面同意, 不得以任何形式发表、 肢解本报告. 6、本报告由本估价机构负责解释. 第四部分 附件附件1 评估对象区域位置示意图 附件2 评估对象现状利用照片 附件3 《国有土地使用证》及《土地他项权利证明书》复印件 附件4 委托方《企业法人营业执照》复印件 附件5 《估价委托协议书》复印件 附件6 估价机构《企业法人营业执照》复印件 附件7 《估价机构注册证书》复印件 附件8 《土地估价师执业资格证书》复印件 附表 1-1 土地估价结果一览表 估价机构:宁夏恒正不动产评估咨询有限公司 估价报告编号:宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价基准日:2009 年8月31 日 土地使用权类型:国有出让 宗地 编号 估价基准日的 土地使用权人 宗地土地产权 证号 宗地位置 估价基准日 的登记用途 估价设定 的用途 估价基准日的实际开发程度 估价设定 的开发程度 设定土地使用 年限(年) 土地面积 (平方米) 单位面积地价 (元/平方米) 总地价(万元) L1 宁夏银星能源 股份有限公司 吴国用 (2008) 第0074 号 吴忠市朝 阳街 67 号 工业用地 工业用 地 地块红线外七通(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、通天然气), 宗地红线内六通一平(通路、通电、通讯、 通上水、 通下水、 通暖及场地平整) 地块红线外七通(通上 水、 通下水、 通路、 通电、 通讯、 通暖、 通天然气) , 宗地红线内场地平整 46.74 3993.70 589.0 235.23 L2 宁夏银星能源 股份有限公司 吴国用 (2008) 第0075 号 吴忠市朝 阳街南侧 工业用地 工业用 地 地块红线外七通(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、通天然气), 宗地红线内六通一平(通路、通电、通讯、 通上水、 通下水、 通暖及场地平整) 地块红线外七通(通上 水、 通下水、 通路、 通电、 通讯、 通暖、 通天然气) , 宗地红线内场地平整 38.21 49250.60 571.0 2812.21 L3 宁夏银星能源 股份有限公司 吴国用 (2008) 第0313 号 吴忠市东 塔寺乡李 园村 工业用地 工业用 地 地块红线外六通(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通天然气),宗地红 线内六通一平(通路、通电、通讯、通 上水、通下水、通暖及场地平整) 地块红线外六通(通上 水、 通下水、 通路、 通电、 通讯、通天然气),宗地 红线内场地平整 41.78 70670.0 201.0 1420.47 合计 123914.3 - 4467.91 一、上述土地估价结果的基础设施状况及有关限制条件(见下表) 附表 1-1-1 土地估价结果的基础设施状况及有关限制条件 宗地编 号 估价基准日 的土地使用 权人 地面平整状 况 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 供暖状况 通讯条件 供气状况 中水状况 土地权利限制 规划限制 影响土地价格的 其他限定条件 L1 宁夏银星能 源股份有限 公司 场地平整 北距朝阳街 150 米 红线外接 驳市政供 电网 红线外接 驳市政供 水管网 红线外接驳 市政排水管 网 红线外接 驳市政供 暖管网 红线外接驳 市政通讯网 红线外接驳 市政供气管 网无设定抵押权 工业用地 宗地现状开发利 用L2 宁夏银星能 源股份有限 公司 场地平整 北临朝阳街 红线外接 驳市政供 电网 红线外接 驳市政供 水管网 红线外接驳 市政排水管 网 红线外接 驳市政供 暖管网 红线外接驳 市政通讯网 红线外接驳 市政供气管 网无设定抵押权 工业用地 宗地现状开发利 用L3 宁夏银星能 源股份有限 公司 场地平整 东临 211 国道 红线外接 驳市政供 电网 红线外接 驳市政供 水管网 红线外接驳 市政排水管 网 红线外无 市政供暖 管网 红线外接驳 市政通讯网 红线外接驳 市政供气管 网无设定抵押权 工业用地 宗地现状开发利 用二、其他需要说明的事项: 1、本估价报告中有关待估 3 宗地的土地权属状况、土地面积、用途和使用年限等,均分别以吴忠市国土资源局核发的"吴国用(2008) 第0074 号"、"吴国用(2008)第0075 号"和"吴国用(2008)第0313 号"《国有土地使用证》为依据确定. 2、本评估报告仅为委托方以待估 3 宗地国有建设用地使用权作价出资入股及办理土地变更登记相关手续提供客观、公正、合理的地 价参考依据 3、本评估报告的估价结果自估价基准日起半年内有效,即有效期为 2009 年8月31 日至 2010 年2月28 日. 宁夏恒正不动产评估咨询有限公司 二九年十一月二十日
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更新时间：2014-09-24
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土地估价报告 项目名称:宁夏银星能源股份有限公司作价出资入股涉及的 3 宗国 有建设用地使用权资产价格评估(吴忠市) 受托估价机构:宁夏恒正不动产评估咨询有限公司 土地估价报告编号: 宁恒正[2009](估T-J)字第385号 提交估价报告日期:二OO九年十一月二十日 关键词:吴忠市 作价出资入股 宁夏恒正不动产评估咨询有限公司 2009 年恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第1页共29 页土地估价报告第一部分 摘要 一、估价项目名称 宁夏银星能源股份有限公司作价出资入股涉及的 3 宗国有建设用地使用 权资产价格评估(吴忠市) 二、委托估价方:宁夏银星能源股份有限公司 三、估价目的 根据《合作框架协议》,宁夏银星能源股份有限公司与中国自动化集团有 限公司、Cowin Global Investments Ltd.拟组建中外合资经营有限责任公 司(合资公司),宁夏银星能源股份有限公司拟将其使用的 3 宗土地资产作价 后作为股本金投入到新组建的中外合资经营有限责任公司(合资公司).因 此需要,受宁夏银星能源股份有限公司委托,本评估机构对其以出让方式取 得的、均位于吴忠市、使用权总面积为 123914.30 平方米("吴国用(2008) 第0074 号、吴国用(2008)第0075 号、吴国用(2008)第0313 号"《国有 土地使用证》分别所指宗地,以下分别简称 L1、L2、L3)的工业用地,出让之 剩余使用年期的国有建设用地使用权价格进行评估,为委托方以待估 3 宗地 国有建设用地使用权作价出资入股及办理土地变更登记相关手续提供客观、 公正、合理的地价参考依据. 四、估价基准日 二OO九年八月三十一日 五、估价日期 二OO九年九月七日至二OO九年十一月二十日 六、地价定义 本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗 地红线内场地平整.根据委托方提供的资料及现场勘查情况,各待估宗地均 位于吴忠市,其编号、名称、土地产权证号、土地实际用途、宗地内外实际 开发程度、土地使用权性质、设定用途、设定年期、设定开发程度、土地使 用权性质等状况详见表 1:《各待估宗地地价定义一览表》. 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第2页共29 页表1各待估宗地地价定义一览表 序号宗地 编号 土地产权 证号 土地使 用权性 质 登记 用途 设定 用途 实际土地开发程度 设定土地开发程 度 设定土 地使用 权年限 (年) 设定土 地使用 权性质 1 L1 吴国用 (2008) 第0074 号 国有 出让 工业 用地 工业 用地 宗地红线外"通上水、 通下水、通电、通路、 通讯、通暖、通天然 气",红线内"通上水、 通下水、通电、通路、 通讯、通暖及场地平 整" 宗地红线外"通 上水、通下水、 通电、通路、通讯、通暖、通天 然气" ,红线内场 地平整 46.74 国有 出让 2 L2 吴国用 (2008) 第0075 号 国有 出让 工业 用地 工业 用地 宗地红线外"通上水、 通下水、通电、通路、 通讯、通暖、通天然 气",红线内"通上水、 通下水、通电、通路、 通讯、通暖及场地平 整" 宗地红线外"通 上水、通下水、 通电、通路、通讯、通暖、通天 然气" ,红线内场 地平整 38.21 国有 出让 3 L3 吴国用 (2008) 第0313 号 国有 出让 工业 用地 工业 用地 宗地红线外"通上水、 通下水、通电、通路、 通讯、通天然气",红 线内"通上水、通下水、 通电、通路、通讯、通 暖及场地平整" 宗地红线外"通 上水、通下水、 通电、通路、通讯、 通天然气" , 红线内场地平整 41.78 国有 出让 综上,本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、现 状利用条件、土地使用年限、权利设定等界定条件下,在无他项权利和其他 权利设定,无法定及其他优先受偿价款设定条件下,于估价基准日(2009 年8月31 日)时的出让之国有建设用地使用权资产价值. 七、估价结果 根据《城镇土地估价规程》,估价人员依据土地估价的原则、理论和方 法,在充分分析待估宗地所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资 料的基础上,综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响, 按照土地估价程序,选择合适的估价方法得出评估对象本次地价定义条件下 的土地评估结果. 此次估价结果如下: 评估土地总面积:123914.30 平方米 评估土地总地价:4467.91 万元 大写:肆仟肆佰陆拾柒万玖仟壹佰元整 货币种类:人民币元 其中:待估宗地 L1 评估土地总面积:3993.70 平方米 评估土地单位面积地价:589.0 元/平方米 评估土地总地价:235.23 万元 大写:贰佰叁拾伍万贰仟叁佰元整 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第3页共29 页 货币种类:人民币元 待估宗地 L2 评估土地总面积:49250.60 平方米 评估土地单位面积地价:571.0 元/平方米 评估土地总地价:2812.21 万元 大写:贰仟捌佰壹拾贰万贰仟壹佰元整 货币种类:人民币元 待估宗地 L3 评估土地总面积:70670.0 平方米 评估土地单位面积地价:201.0 元/平方米 评估土地总地价:1420.47 万元 大写:壹仟肆佰贰拾万零肆仟柒佰元整 货币种类:人民币元 评估对象单位面积地价、总地价及有关界定详见附表1-1:《土地估价结 果一览表》. 八、土地估价师签字 姓名执业资格 执业资格证书号 执业资格注册号 签章姜红梅 土地估价师 96290008 2003640004 邱辉土地估价师 98300003 2003640007 九、土地估价机构 估价机构负责人签字: 二OO九年十一月二十日 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第4页共29 页 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托单位:宁夏银星能源股份有限公司 委托方与估价对象土地使用权人之间的关系:二者一致 主营业务范围:工业自动化仪表及其附件的设计、制造、销售及检修服务, 风力发电设备及附件的设计、 制造、 销售及检修服务; 铸铁、 铸钢、铸铜、铸铝;风力发电及其它新能源产品的生产和销 售;其它机电产品的设计、制造、销售、服务、成套;进出 口业务*** 委托方地址:银川市黄河路 620 号 法定代表人:何怀兴 邮政编码:750002 联系人:李伟联系电话:(0953)3929035 二、受托估价方 受托估价机构:宁夏恒正不动产评估咨询有限公司 组织机构代码证号:71501158-X 机构地址:宁夏银川市金凤区宁安大街 88 号宝塔石化大厦 11 层 执业范围:全国范围内从业 资格证书获得时间:2009 年7月1日资格证书注册号:A200964001 资格证书有效期限: 2010 年6月30 日 法定代表人: 马子奇 经办联系人: 姜红梅 联系电话: (0951)5699153 5673528 传真: (0951)5699390 邮政编码:750002 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第5页共29 页三、估价对象 本评估对象为宁夏银星能源股份有限公司以出让方式取得的、均位 于吴忠市、 使用权总面积为 123914.30 平方米 ( "吴国用 (2008) 第0074 号、吴国用(2008)第0075 号、吴国用(2008)第0313 号"《国有土 地使用证》分别所指宗地,以下分别简称 L1、L2、L3)的工业用地的国有 建设用地使用权. 四、估价对象描述 (一)土地登记状况 待估宗地 L1 1、来源及历史沿革:待估宗地原为吴忠仪表股份有限公司用地,后吴忠 仪表集团有限公司与宁夏发电集团重组为宁夏银星能源股份有限公司,并进 行了国有土地使用权变更登记, 于2008 年2月3日取得了 《国有土地使用证》 . 2、地理位置:吴忠市朝阳街 67 号; 3、土地登记用途:工业用地; 4、宗地四至:宗地东、西、北均至仪表厂用地,南至金星村住宅用地; 5、土地面积:土地证登记面积为 3993.70 平方米; 6、土地级别:吴忠市区工业Ⅰ级; 7、土地权属性质及权属变更:国有; 8、土地使用权类型:出让; 9、土地登记证书号:吴国用(2008)第0074 号; 10、国有土地使用证编号:001206409; 11、登记时间:2008 年2月3日; 12、终止日期:2056 年5月26 日; 12、地籍图号:暂缺; 13、宗地号:暂缺; 14、土地他项权利登记:评估基准日时设定抵押权登记. 待估宗地 L2 1、来源及历史沿革:待估宗地原为吴忠仪表股份有限公司用地,后吴忠 仪表集团有限公司与宁夏发电集团重组为宁夏银星能源股份有限公司,并进 行了国有土地使用权变更登记, 于2008 年2月3日取得了 《国有土地使用证》 . 2、地理位置:吴忠市朝阳街南侧; 3、土地登记用途:工业用地; 4、宗地四至:宗地东至吴忠市仪表厂住宅区、道路用地、南至古城乡朝 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第6页共29 页 阳村住宅、道路用地、西至吴忠市阀门厂住宅、吴忠市二轻局住宅用地、北 至朝阳街; 5、土地面积:土地证登记面积为 49250.60 平方米; 6、土地级别:吴忠市区工业Ⅰ级; 7、土地权属性质及权属变更:国有; 8、土地使用权类型:出让; 9、土地登记证书号:吴国用(2008)第0075 号; 10、国有土地使用证编号:001206410; 11、登记时间:2008 年2月3日; 12、终止日期:2047 年11 月12 日; 12、地籍图号:暂缺; 13、宗地号:暂缺; 14、土地他项权利登记:评估基准日时设定抵押权登记. 待估宗地 L3 1、来源及历史沿革:待估宗地原为吴忠仪表股份有限公司用地,后吴忠 仪表集团有限公司与宁夏发电集团重组为宁夏银星能源股份有限公司,并进 行了国有土地使用权变更登记,于2008 年9月24 日取得了《国有土地使用 证》. 2、地理位置:吴忠市东塔寺乡李园村; 3、土地登记用途:工业用地; 4、宗地四至:宗地南、西、北均至李园村用地,东至 211 国道; 5、土地面积:土地证登记面积为 70670.0 平方米; 6、土地级别:吴忠市区工业Ⅲ级; 7、土地权属性质及权属变更:国有; 8、土地使用权类型:出让; 9、土地登记证书号:吴国用(2008)第0313 号; 10、国有土地使用证编号:001206653; 11、登记时间:2008 年9月24 日; 12、终止日期:2051 年6月13 日; 12、地籍图号:暂缺; 13、宗地号:暂缺; 14、土地他项权利登记:评估基准日时设定抵押权登记. (二)土地权利状况 1、土地所有权状况:在估价基准日时,评估对象 3 宗地均为国有土地, 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第7页共29 页 土地所有权均属于国家. 2、 土地使用权状况: 根据 "吴国用 (2008) 第0074 号" 、 "吴国用 (2008) 第0075 号"和"吴国用(2008)第0313 号"《国有土地使用证》,登记评 估对象宗地的土地使用权人均为宁夏银星能源股份有限公司,使用权类型均 为出让国有土地使用权,待估宗地 L1 土地使用权终止日期为 2056 年5月26 日,估价基准日时,出让之剩余使用年限为 46.74 年;待估宗地 L2 土地使用 权终止日期为 2047 年11 月12 日,估价基准日时,出让之剩余使用年限为 38.21 年;待估宗地 L3 土地使用权终止日期为 2051 年6月13 日,估价基准 日时,出让之剩余使用年限为 41.78 年. 3、土地他项权利状况:根据委托方提供的"吴国用(2008)第0074号" 《国有土地使用证》记事栏记载,待估宗地L1于2008年2月27日在工行吴忠市 支行设定他项权利抵押登记,于评估基准日时,该项贷款尚未还清,但在评 估作业日期期内, 该项贷款已还清, 并于2009年9月22日办理他项权利注销登记; 根据委托方提供的"吴国用(2008)第0075号"《国有土地使用证》记事栏 记载,待估宗地L2于2008年2月27日在工行吴忠市支行设定他项权利抵押登 记, 于评估基准日时, 该项贷款尚未还清; 根据委托方提供的 "吴国他项 (2008) 第0100号"《土地他项权利证明书》记载,待估宗地L3于2008年3月5日设定 抵押权,权利人为中国建设银行股份有限公司吴忠分行,抵押贷款期限为2008 年3月5日至2012年3月4日,抵押面积为70670.0平方米,抵押贷款金额为1000 万元,于评估基准日时,该项贷款尚未还清.除此外,待估3宗地均无其他权 利设定. 根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况,待估宗地来源合法、产权 清楚.评估对象的土地使用权人、用途、面积、使用权类型、使用年期及他 项权利等土地权利状况详见附表1-1:《土地估价结果一览表》. (三)土地利用状况 根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况,待估宗地均已进行了现状 利用,利用方向为工业用地.通过对各待估宗地目前现状利用状况及未来的 发展趋势分析,作为工业用地的规划用途应为土地最有效使用途径. 各待估宗地均为宁夏银星能源股份有限公司使用的工业用地,宗地上有办 公楼、厂房、门房、锅炉房、配电室及污水泵房等到,各待估宗地地上建筑物 状况详见下表示. 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第8页共29 页表2-1 待估 3 宗地地上建筑物明细表 宗地 编号 对应房屋产权证号 建筑物名称 建筑结构 建成年月 建筑面积 (平方米) L1 吴利房权证市区字第 00063004 号 总厂铸钢车间 钢混 1994 年10 月3,061.57 吴利房权证市区字第 00063007 号 铸钢清理工段 钢混 1991 年12 月379.50 吴利房权证市区字第 00063005 号 伽玛探伤试验室 钢混 1996 年5月215.00 吴利房权证市区字第 00067694 号 股份大厦-管理部门 股份大厦-销售部门 框架 2001 年6月7,948.98 吴利房权证市区字第 00063020 号 水流量室 砖混 1985 年1月301.80 吴利房权证市区字第 00062985 号 小锅炉房 砖混 1989 年1月320.60 吴利房权证市区字第 00062999 号 总厂大锅炉房 砖混 1995 年12 月825.61 吴利房权证市区字第 00063026 号 配电化验室(总厂) 砖混 1985 年12 月262.90 吴利房权证市区字第 00063018 号 加压泵房 (现水塔处) 砖混 1969 年12 月67.60 吴利房权证市区字第 00063001 号 厂区新建轿车库 砖混 1997 年4月56.04 吴利房权证市区字第 00063002 号 厂区增建小车库 砖混 1997 年5月64.68 吴利房权证市区字第 00063021 号 空压机房 砖混 2000 年5月271.04 吴利房权证市区字第 00063010 号 柔性加工车间 框架 2001 年12 月3,184.38 吴利房权证市区字第 00063019 号 地磅房 砖混 2001 年6月24.90 吴利房权证市区字第 00062993 号 气泵房 砖混 2001 年6月115.69 吴利房权证市区字第 00062988 号 剪板机房 砖木 1991 年12 月185.84 吴利房权证市区字第 00062986 号 综合仓库-半成品库 (老厂办楼) 钢混 1991 年11 月4,540.00 吴利房权证市区字第 00063013 号 冲压车间 钢混 1968 年11 月303.80 吴利房权证市区字第 00063023 号 技术开发楼 砖混 1992 年11 月5,645.00 综合机加装配车间 钢混 1997 年11 月3,064.40 吴利房权证市区字第 00063006 号 生活间 砖混 1997 年11 月1,794.78 机加四车间 钢混 1978 年10 月3,584.80 机加综合厂房 砖混 1978 年10 月872.10 吴利房权证市区字第 00062987 号 机加车间办公楼 砖混 1978 年10 月1,142.90 吴利房权证市区字第 00063016 号 机加二三车间 钢混 1965 年11 月3,728.60 无证 低噪音试验室(含深 井泵房) 砖混 2001 年6月90.15 无证 1#深井泵房 砖混 1982 年2月40.00 吴利房权证市区字第 00063025 号 二车间库房及休息室 砖混 1978 年10 月144.31 吴利房权证市区字第 00063022 号 包装箱厂房 钢混 1973 年10 月414.00 吴利房权证市区字第 00063012 号 半成品库 砖混 1972 年10 月290.40 吴利房权证市区字第 00063000 号 铸钢材料库 砖混 1997 年6月376.15 L2 吴利房权证市区字第 00063009 号 铸铝车间 砖混 1968 年10 月764.40 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第9页共29 页 无证 水暖组房 砖混 2003 年6月25.00 无证 油漆库 砖混 1991 年6月25.00 无证 气动元件简易库房 砖混 1997 年9月165.00 无证 填料车间 砖混 1988 年6月180.00 无证 木材烘干窑 砖混 1991 年6月12.00 无证 三车间料库 砖木 1964 年9月432.00 无证 二、三车间电焊房 砖混 1972 年6月228.00 小计 42087.35 吴利房权证市区字第 00062992 号 精铸车间 钢结构 2003 年6月2,237.76 吴利房权证市区字第 00062994 号 木摸车间 钢混 2003 年6月3,716.28 吴利房权证市区字第 00067693 号 铸钢车间 钢结构 2003 年6月9,682.39 吴利房权证市区字第 00062995 号 铸造职工浴室 砖混 2003 年6月231.25 吴利房权证市区字第 00062990 号 铸造中心锅炉房 砖混 2003 年6月461.18 吴利房权证市区字第 00062989 号 铸造中心综合站房 (含配电室) 砖混 2003 年6月749.44 吴利房权证市区字第 00062998 号 铸造综合库房 钢结构 2003 年11 月1,446.00 吴利房权证市区字第 00062997 号 有色铸造车间 钢结构 2003 年11 月2,237.76 铸造综合办公楼 框架 2003 年11 月2,848.74 吴利房权证市区字第 00067692 号 铸造综合办公楼 框架 2003 年11 月80.87 无证 锅炉房浴室 砖混 2001 年6月430.00 无证 铸铁、机加车间 钢混 2001 年6月2,160.00 无证 氧气乙炔房 砖混 2003 年6月139.78 无证 深井泵房及油库 砖混 2003 年6月33.51 无证 朗盛地磅房 砖混 2003 年6月14.75 无证 铸造中心发电机房 砖混 2003 年6月46.43 L3 无证 门卫室及大门 活动板房 2003 年6月64.80 小计 26580.94 五、地价影响因素分析 (一)一般因素 一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素,主要指影响城镇 用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素,通过对土地供给和 需求两方面的不同作用,影响城市地价的总体水平. 1、资源状况 (1)吴忠概况 吴忠市位于宁夏中部腹地、引黄灌区的精华地段.全市总面积 2.02 万平 方公里,占宁夏回族自治区的 28.4%.辖一市二县二区(青铜峡市,同心县、 盐池县,利通区、红寺堡开发区),以及正在建设的太阳山开发区.吴忠历史 悠久,秦始皇三十三年(公元前 214 年),境内设富平县,为宁夏平原最早设 置的县.吴忠是唐代灵州城所在地.1998 年5月,撤销银南地区和县级吴忠 市,设立地级吴忠市及其所辖的利通区.2005 年3月吴忠市和利通区实行合 署办公. (2)地理位置 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第10 页共29 页 吴忠市位于宁夏中部,东邻陕西定边县,西北和东北与内蒙古自治区阿 拉善左旗、鄂托克前期接壤,西南和东南与甘肃靖远县、环县毗邻,北连永 宁、陶乐两县,南接海原、固原两县.吴忠市现辖利通区、青铜峡市、盐池 县、同心县、红寺堡开发区 5 个县市区,38 个乡镇,3 个街道办事处,54 个 社区居委会和 532 个村.全市总面积 2.02 万平方公里,总人口 130.8 万,其 中回族 65.6 万人,占总人口的 50.2%,是中国回族主要聚居区之一.吴忠 市城区是吴忠市市政府所在地,是全市政治、经济、文化中心,是有悠久历 史的塞上古城,有"塞上明珠"之美称. (3)交通条件 这里自古就是丝绸之路的重要组成部分,包兰、宝中、大古、太中银铁 路和古王、石中、盐中高速公路穿境而过,109、211 国道构成了四通八达的 陆路交通网络,吴忠距宁夏首府银川 60 公里,距国家级航空港——银川河东 机场 40 公里. (4)地形地貌 吴忠市东西长而南北窄.东西最宽处 297 公里,南北最长处 200 公里, 地势南高北低, 北为银川平原, 南为中卫平原和丘陵山地. 川区平均海拔 1100 米,山区 1300—1900 米.全市地貌分为黄土高原、鄂尔多斯台地、黄河卫积 平原和山地. (5)气候 吴忠市地处西北内陆,属温带大陆性半干旱气候,冬无严寒,夏无酷暑, 年降水量在 260.7 毫米,年蒸发量 2018 毫米,平均气温 9.4℃.这里四季分 明,日照充足,蒸发强烈,雨雪稀少,昼夜温差大,全年日照 2955 小时,无 霜期 163 天,是全国太阳辐射最充足的地区之一,特别适宜农作物及瓜果生 长.主要山脉有罗山、牛首山、香山、其中罗山是宁夏三大天然林区.每年 5—10 月间,吴忠山川气候宜人,风景如画,果鲜瓜甜,稻香鱼肥,是旅游 观光的黄金季节. (6)水资源 黄河在市域过境流程约 87 公里,市域范围多属黄河流域(盐池县有局部 内流区),水资源较为丰富.主要河流有黄河干流及其支流清水河、红柳沟 和苦水河等.黄河年平均径流量 325 亿立方米,含沙量 3.74 千克/立方米, 矿化度 0.4 克/升.市域境内平原地区可划分为二大灌区:河东灌区和河西灌 区.河东灌区包括青铜峡市的青铜峡镇、峡口镇,利通区的城区、金积、金 银滩镇以及一些国营农场.至1985 年共有干渠 4 条,引水能力 182 立方米/ 秒;干沟 6 条,排水能力 156 立方米/秒.河西灌区包括青铜峡、永宁、银川、 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第11 页共29 页 贺兰、平罗、惠农、石嘴山等市县,现有干渠 6 条,引水能力 423 立方米/ 秒;干沟 15 条,排水能力 346.3 立方米. (7)矿产资源 市域矿产资源比较丰富,主要有煤、石膏、石灰石、白云岩、石油、天 然气、重晶石、陶瓷粘土等 30 多种.储量大,品位高,开采条件好,仅同心 县已探明石膏储量 100 亿吨,其中Ⅰ---Ⅱ级品在 80 亿吨以上,是自治区第 一矿藏区,已探明白云岩储量 1.4 亿吨,是生产金属镁的优质原料.盐池一 带蕴藏石油和天然气,正待开发. 2、房地产制度和房地产市场状况 近几年来,吴忠市房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大,经 历了一个从小到大、从弱到强的发展过程,总体上呈现持续、稳定、快速发 展的格局,成为推动全市国民经济和社会发展的新增长点.2007 年,面对宏 观调控的新形势,房地产业开发仍保持了良好的发展态势,开发投资稳步增 长,商品房交易活跃. (1)房地产开发企业的集中度提高,实力明显增强.经过宏观调控的洗 礼,房地产企业优胜劣汰,许多实力差的小企业纷纷被淘汰出局,在开发市 场中胜出的企业基本上是一些企业资质等级较高,资金集中度相对雄厚,企 业管理规范,信誉好,完成投资额则相对较多,同时这种相对集中的趋势在 近年更加进一步显现.2007 年全市共有 39 家房地产开发公司,有开发活动 的29 家, 占企业总数的 74.4%, 无开发活动的有 10 家, 占企业总数的 25.6%. 地域分布情况是:市区 23 家,青铜峡 6 家,同心 7 家,盐池 3 家,红寺堡开 发区目前还没有房地产开发公司.开发资质等级情况是:目前暂无一级开发 资质公司,二级开发资质有 10 家,其中市区 9 家,同心 1 家,三级开发资质 有11 家,四级开发资质有 10 家,暂定开发资质有 8 家. (2)开发投资稳步增长,住宅投资主体地位加强.2007 年房地产开发 企业根据市场需求不断调整开发结构,加大以住宅为主的投资力度,使住宅 投资占房地产开发投资的比重不断提升,主体地位不断加强.全市完成房地 产开发投资 68421 万元,比上年增长 10.8%.其中完成住宅投资 59975 万元, 增长 15.4%,占房地产投资的 87.7%,比上年提高 3.6 个百分点,完成商业营 业用房投资 6986 万元,比上年下降 0.5%,完成其他用房投资 1460 万元,比 上年下降 47.2%.2007 年市区完成房地产开发投资 52913 万元,增长 14.2%, 占全市开发投资的 77.3%. 其中完成住宅投资 46361 万元, 比上年增长 15.7%, 占市区房地产投资的 87.6%,占全市住宅投资的 77.3%;青铜峡完成房地产开 发投资 10775 万元,增长 20.1%,其中完成住宅投资 10124 万元,占青铜峡 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第12 页共29 页 房地产投资的 94%;同心完成开发投资 2272 万元,下降 26.3%,其中完成住 宅投资 1787 万元,占同心房地产投资的 78.7%;盐池完成开发投资 2461 万元,下降 26.5%,其中完成住宅投资 1703 万元,占盐池房地产投资的 69.2%. (3)商品房交易活跃,价格持续上涨.受房地产开发成本上升和人们消 费心理影响,在房价不断上涨的同时,商品房交易日趋活跃.2007 年全市商 品房销售面积 52.3 万平方米, 比上年增长 11.9%, 其中商品住宅销售面积 46.3 万平方米,增长 9.8%,占商品房销售面积的 88.6%,商品住宅的销售一直是 商品房销售的主体.商品房销售额 81727 万元,比上年增长 21.8%,其中商 品住宅销售额 66405 万元,增长 16.5%.销售额的增长快于销售面积的增长, 意味着商品房销售价格的增长,销售额的高速增长从另一角度也可反映全市 商品房价格的上涨情况. 商品房平均价格每平方米 1563 元, 比上年增长 8.8%, 其中商品住宅平均价格每平方米 1434 元,增长 6.0%. (4)住宅房空置面积下降,商业营业房空置有所增加.2007 年随着房 地产市场的不断升温,商品房销售日益火爆,使得我市商品房空置面积首次 出现回落态势,特别是商品住宅的空置面积开始出现总量减少、下降幅度较 大的新趋势.截止 2007 年末,全市商品房空置面积 55.7 万平方米,比上年 下降 6.9%,其中商品住宅空置面积 36.7 万平方米,下降 12.5%.商业营业用 房空置面积 17.4 万平方米,比上年增长 8.3%.市区商品房空置面积 50.6 万 平方米,比上年下降 9.4%,占全市商品房空置的 90.8%.其中商品住宅空置 面积 34.5 万平方米,下降 14.9%,商业营业用房空置 14.5 万平方米,比上 年增加 7.6%. (5)开发资金到位良好结构发生新变化.2007 年,全市房地产开发资 金到位情况较好,房地产开发投资渠道多元化,建设资金充裕,为房地产业 的可持续发展奠定了坚实基础.全年房地产开发资金到位 66028 万元,比上 年增长 10.8%,资金到位率 96.5%.全年国内贷款 11561 万元,增长 23.9%; 自筹资金 24172 万元,下降 14.4%;定金及预收款 19554 万元,增长 5.2%; 个人按揭贷款 7897 万元,增加 263.6%.在房地产开发资金来源中,开发商 自筹和定金及预收款占了 66.2%,比上年下降了 12.3 百分点,银行贷款和个 人按揭占了 29.5%,比上年增加了 10.2 百分点. (6)房地产开发占比有所下降,拉动作用有所减弱.近年来吴忠市房地 产开发得到长足发展,房地产开发投资稳步增长,但因为全社会固定资产投 资的高速增长, 使得房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重略有下降. 2007 年房地产开发投资仅占全社会固定资产投资比重 8.4%,比上年下降 2.4 个百分点.对全社会固定资产投资拉动作用有所减弱. 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第13 页共29 页(7)住房供应结构不尽合理,结构性矛盾还比较突出.由于长期积累的 矛盾,目前商品房供应结构性矛盾还比较突出,短时间内还难以得到根本解 决.结构性矛盾主要体现在 90 平方米及以下住宅房所占比重仍然较低,远远 低于国家规定应占 70%的标准.从完成投资来看,2007 年全市 90 平方米及以 下住宅房完成 9830 万元,仅占住宅投资的 16.4%;从施工面积和新开工面积 来看,全市 90 平方米及以下商品房施工面积 15.8 万平方米,仅占全部住宅 施工面积的 22%,其中新开工面积 11.7 万平方米,仅占住宅新开工面积的比 重仅为 19.4%.从销售面积来看,全年 90 平方米及以下住宅期房销售面积仅 7.9 万平方米,占全部住宅期房销售面积的 17.1%. 3、产业政策 随着国家加大对中西部地区发展的扶持力度,采取经济开发重心逐步西 移的战略,以及我国科教兴国和可持续发展战略两大基本国策的实施,吴忠 将因其市情与国家未来宏观生产力布局有较好的吻合而处于政策倾斜的有利 地位.同时,自治区已明确把银川、吴忠、青铜峡、灵武定为宁夏的经济核 心区,实施强化开发,以实现跳跃式发展.自治区已将吴忠列为我区以铝镁 产业为主的新材料产业基地,"十五"和"十一五"期间国家和自治区将在 吴忠市域建设一批重点项目,如:青铜峡铝厂扩建、吴忠新材料产业基地建 设、太阳山工业区建设、中太铁路、同沿高速、(银川---武汉高速的组成部 分)、宁盐高速、石嘴山至石空高速、大坝电厂扩建、扬黄扶贫灌溉工程、 河套农业综合开发三期工程、吴忠"两高一优"国家级农业示范区、青铜峡 商品粮基地等,这些都将对市域经济的发展起到重要的带动作用.利用矿产、 能源、土地和黄河水利资源的组合优势.吴忠市域矿产丰富,主要有石油、 煤炭、天然气、石膏、白云岩等 30 多种,储量大、品位高、开采条件好.能 源资源集中,水电资源极为可观,已建成了装机容量 120 万千瓦的大坝火电 厂和 30.5 万千瓦的青铜峡水电厂,大坝电厂三期扩建工程(新增 2 台60 万 千瓦发电机组)已列入国家西部大开发和"十五"计划的重点建设项目.吴 忠将成为我国西北地区主要的电力能源基地.在西部大开发的政策扶持下, 吴忠市政府依托丰富的煤炭、石灰岩资源,在盐池、同心、红寺堡三县(区) 交界处建立了太阳山开发区.为了招徕更多的国内外企业入驻,开发区制订 了一系列的招商引资优惠政策,例如新办加工企业,五年内免收所得税等等. 在能源开发利用方面,吴忠市政府充分考虑到环境发展和可持续发展,高起 点,高标准,通过高技术设备对各种能源进行综合开发利用. 4、城市规划与发展目标 在吴忠市城市总体规划《2003 年-2020 年)的基础上,随着吴忠市新区 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第14 页共29 页 开发建设的启动,凭借新区濒临黄河的独特地域优势,吴忠市提出新区黄河 沿岸概念性规划,规划旨在充分挖掘吴忠地方特色,充分利用生态景观资源 是具有可持续发展特质的滨河城市发展模式,提高城市发展竞争力.对新区 黄河沿岸长约 8 公里,面积约 22.6 平方公里的地段进行规划设计.在规划 方案中将黄河沿岸地区定位于滨水城区,并将沿河地带确定为城市未来发展 的核心和形象代表.另外,根据自治区政府 2004 年批准新修编的《吴忠市城 市总体规划》中所确定的"一城三区、依托城市、功能互补、相向发展"的 发展战略目标,吴忠市通过打通现有的迎宾大街,将明珠广场和盛元广场连 为一体,整合周边的商业物流资源,将这一区域打造成具有浓郁民族特色的 集商贸、金融、餐饮、休闲等综合功能的商贸核心区.把新城区和老城区连 接起来,打造一个具有浓郁民族特色的商贸核心区,重振昔日有"旱码头" 之称的塞上商埠雄风.具体规划是,吴忠市将在现有明珠广场南侧建起一个 具有明显伊斯兰建筑风格的集商贸、休闲、住宿、娱乐为一体的 10 层综合性 商贸大楼.与周围现已形成的清真食府、新百超市、新世纪商厦、明珠餐饮 中心、信帮电器、龙祥酒店等商业中心连成一片,从而打造一个具民族特色 的商贸核心区.同时,吴忠市打通迎宾大街,在吴忠宾馆原址上通过改造将 之建设成为新的城市广场,并通过对街心公园的改造,拆除公园周围商业房, 使公园成为开放式公园,从而与规划建设的城市广场融为一体,成为老城区 新的休闲活动中心. 5、城市社会经济发展状况 2008 年吴忠市完成地区生产总值 168.9 亿元,增长 13.1%;完成地方财 政收入 13.3 亿元,可比增长 41%;完成全社会固定资产投资 130 亿元,增长 59%;城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 11400 元和 4100 元,增长 17.8%和13.5%. 6、工业发展状况 全市完成工业总产值 199 亿元、 增加值 55 亿元, 分别增长 29.1%和27.9%. 其中地方工业完成总产值 80 亿元、增加值 24 亿元,分别增长 21%和20.5%. 全市规模以上工业实现增加值 49.3 亿元、利润 8.5 亿元,分别增长 27.6%和122%.工业拉动经济增长 9.6 个百分点,主导地位进一步凸现.冶金、化工、 农副产品加工等优势产业不断壮大,骨干企业市场竞争力大幅增强.全市 12 家企业进入自治区重点工业骨干企业和非公有制工业骨干企业行列. 投资 500 万元以上的新建、技改、扩建项目有 55 个开工建设,37 个建成投产,完成 投资 20 亿元.园区成为工业发展的重要平台.太阳山开发区资源勘探、基础 设施建设、招商引资取得突破性进展,依法招标拍卖出让永安、韦一井田, 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第15 页共29 页 完成韦二至韦五井田的煤炭资源详查,开工建设刘家沟水库、中盐高速公路 连接线等 26 个项目,引进宁夏发电集团、庆华集团等大企业入园发展,形成 大开发的可喜局面.金积工业园区顺利完成规划调整和资源整合,完成工业 总产值 18 亿元.青铜峡工业区项目建设步伐加快,电力、冶金等五大主导产 业产值达到 133 亿元,占该市工业总产值的 92%.盐池东顺工业园区升格为 自治区级开发区,入园企业达 20 家,完成工业总产值 3.66 亿元,占全县工 业总产值的 41.1%.同心羊绒工业园区组建了绒业集团有限公司,完成道路、 给排水等基础设施项目建设,入园企业达 34 家.红寺堡工业园区招商引资和 项目入园也取得明显成效.工业成为县域经济增长的主要推动力量. 通过以上影响估价对象价格一般因素的分析,近年来随着吴忠市经济的 发展,城市综合实力逐步加强,城镇建设得到了较快发展,随着城市建设的 加快,土地供求矛盾加剧,土地需求突出,吴忠市地价总体水平呈稳中有升 态势. (二)区域因素 区域因素指委估宗地所在城镇对地价有影响的内部区域条件,即影响城 镇内部区域之间地价水平的产业集聚程度及区域在城镇中的位置、 交通条件、 公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等. 1、区域概况 待估宗地 L1、L2 均位于吴忠市朝阳街南侧,距吴忠市中心区约 0.5 公里, 均处吴忠市区工业用地Ⅰ级地段,根据吴忠市区土地定级估价成果资料显示, 评估对象所在区域属吴忠市区工业Ⅰ级地段,该级别工业用地的基准地价为 459.0 元/平方米("六通一平" 、50 年期);待估宗地 L3 位于吴忠市东塔寺乡 李园村,距吴忠市区约 3 公里,距吴忠市中心区约 5 公里,处吴忠市区工业用 地Ⅲ级地段,根据吴忠市区土地定级估价成果资料显示,评估对象所在区域 属吴忠市区工业Ⅲ级地段,该级别工业用地的基准地价为 142.0 元/平方米 ("六通一平" 、50 年期). 吴忠市区是吴忠市委市政府所在地,是吴忠市政治、经济、文化中心, 是连接我国西部地区银川、包头、兰州、西安的公路交通要地,也是连接灵 武煤田、长庆油田、青铜峡有色冶金和电力基地的枢纽,处于宁夏发展的"金 三角"地带,是宁夏经济发展的核心区之一. 2、交通条件 (1)公路:评估对象所在的区域有多条城市道路,裕民东西街、利通南北 街、吴灵路、文卫路、朝阳街、胜利东西街呈方格网布局,路网密度较大,道路 等级较高, 城区另有西环路、 东环路、 南环路及北环路围绕城市四周, 居民出行、 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第16 页共29 页 购物较方便. (2)铁路:区域铁路运输条件较差,包兰铁路站点主要设在青铜峡、中卫、 中宁等市县. (3)航空:吴忠城区距银川河东机场 40 公里. 待估宗地 L1、L2 均位于吴忠市朝阳街南侧,区域有 1 路、2 路、3 路公交车 通过,宗地距吴忠市长途汽车站约 1500 米,对内对外交通便利度较优.对地价 有正面影响. 待估宗地 L3 位于吴忠市东塔寺乡李园村,西临 211 国道,区域有 7 路、5 路公交车通过, 宗地距吴忠市长途汽车站约 2500 米, 对内对外交通便利度较优. 对地价有正面影响. 3、基础设施条件 (1)供水 区域内供水接驳市政供水管网. (2)排水 区域内排水接驳市政排水管网. (3)供电 区域内电源来自吴忠市供电局,供电保证率 98%. (4)通讯 区域内通讯与市政通讯网相联,通讯线路畅通. (5)供热 待估宗地 L1、L2 区域内供热接驳市政供热管网;待估宗地 L3 区域内无市 政供热管网. (6)供气 区域内有市政统一的天然气管网. 4、环境条件 待估3宗地所处区域的自然环境条件和人文环境条件一般;学校、医院、 商场、农贸市场等配套设施的完善程度较高.对地价有正面影响. 5、产业集聚状况规划限制 待估宗地 L1、L2 所在区域土地利用类型为商、住、工混合区;待估宗地 L3 所在区域土地利用类型为工业用地、农用地,对地价有正面影响.待估宗地所 处区域对工业用地有规划限制. (三)个别因素 影响地价的个别因素主要是指宗地自身的地价影响因素,即宗地本身的 条件和特征,是决定同一均质地域内地块差异和地价差异的重要因素.估价 对象位置、面积、用途、临街状况、宗地形状、地质条件、基础设施条件等. 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第17 页共29 页 待估宗地L1 ⑴位置:吴中市朝阳街67号; ⑵土地面积:3993.70平方米; ⑶土地用途:工业用地; ⑷宗地形状:规则; ⑸宗地临路状况:距朝阳街150米; ⑹地质条件:地势平坦,工程地质条件良好,利用上无地质、水文等不 良自然条件限制及自然灾害威胁; ⑺宗地基础设施条件:①接驳市政统一供电网②接驳市政统一供水管网 ③接驳市政统一排水管网④与市政通讯网相联,通讯线路畅通,⑤与朝阳街 联通,⑥宗地内外接驳市政供暖管网⑦宗地内外接驳市政天然气管网⑧宗地 红线内场地平整. 待估宗地L2 ⑴位置:吴中市朝阳街南侧; ⑵土地面积:49250.60平方米; ⑶土地用途:工业用地; ⑷宗地形状:不规则; ⑸宗地临路状况:北临朝阳街; ⑹地质条件:地势平坦,工程地质条件良好,利用上无地质、水文等不 良自然条件限制及自然灾害威胁; ⑺宗地基础设施条件:①接驳市政统一供电网②接驳市政统一供水管网 ③接驳市政统一排水管网④与市政通讯网相联,通讯线路畅通,⑤与朝阳街 联通,⑥宗地内外接驳市政供暖管网⑦宗地内外接驳市政天然气管网⑧宗地 红线内场地平整. 待估宗地L3 ⑴位置:吴中市东塔寺乡李园村; ⑵土地面积:70670.0平方米; ⑶土地用途:工业用地; ⑷宗地形状:较规则; ⑸宗地临路状况:东临211国道; ⑹地质条件:地势平坦,工程地质条件良好,利用上无地质、水文等不 良自然条件限制及自然灾害威胁; ⑺宗地基础设施条件:①接驳市政统一供电网②接驳市政统一供水管网 ③接驳市政统一排水管网④与市政通讯网相联,通讯线路畅通,⑤与朝阳街 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第18 页共29 页 联通,⑥宗地外无市政供暖管网⑦宗地内外接驳市政天然气管网⑧宗地红线 内场地平整. 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 (一)全国人大、国务院及有关部门颁布实施的法律、法规和规章 1、 《中华人民共和国物权法》 2、 《中华人民共和国土地管理法》 (2004 年8月28 日第十届全国人民代 表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉 的决定》第二次修正) 3、 《中华人民共和国城市房地产管理法》 (2007 年8月30 日第十届全国 人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订) 4、 《中华人民共和国公司法》 5、 《中华人民共和国合同法》 6、 《中华人民共和国中外合资经营企业法》 7、 《中华人民共和国城乡规划法》 8、 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 9、 《中华人民共和国城区国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (国务院 55 号令) 10、 《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》 (国发[2001]15号) 11、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 (国发[2004]28 号) 12、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31 号) 13、国土资源部办公厅"关于印发《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》和《土地估价报告备案办法(试行)》的通知"(国土资厅发[2001]42 号) 14、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法 的通知》 (国土资发[2001]44 号) 15、国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》 (国土资发[2003 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第19 页共29 页年]383 号) 16、国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若 干意见》(国土资发[1999]433 号) 17、国土资源部《关于严格按国家标准实施〈城镇土地分等定级规程〉 和〈城镇土地估价规程〉的通知》 (国土资发[2002]195 号) 18、 国土资源部制定颁布的 《土地登记办法》 (国土资源部令第 40 号) 19、国土资源部办公厅"关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用 权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)的通知" (国土资发[2006]114 号) 20、国土资源部《关于贯彻实施〈中华人民共和国物权法〉的通知》(国 土资发[2007]112 号) 21、国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通 知》 (国土资发[2006]307 号) 22、 《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》 (国土资发 [2008]308 号) 23、 《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜 的通知》 (国土资厅函[2009]311 号) (二)自治区人大和政府及有关部门颁布的法规、规章及政策性文件 1、 《宁夏回族自治区土地管理条例》 2、 宁夏回族自治区人民政府颁布的 《宁夏回族自治区统一征地管理办法》 (宁政发[1997]120 号) 3、宁夏回族自治区人民政府颁布的《宁夏回族自治区城镇国有土地使用 权出让和转让办法》 (宁政发[1995]49 号) 4、宁夏回族自治区人民政府颁布的《自治区人民政府关于加强国有土地 管理的通知》(宁政发[2001]95 号) 5、宁夏回族自治区人民政府颁布的《宁夏回族自治区国有土地使用权招 标拍卖挂牌出让办法》(宁夏回族自治区人民政府令第 55 号) 6、宁夏回族自治区人民政府颁布的《宁夏回族自治区耕地占用税实施办 法》 (宁政发〔1987〕86 号) 7、宁夏回族自治区财政厅、物价局、原土地管理局、原农业厅(现农牧 厅)联合颁布的《宁夏回族自治区耕地造地费征收和使用管理暂行办法》 (宁财(综)发[1998]362 号) 8、宁夏回族自治区物价局、财政厅《关于重新印发〈宁夏回族自治区征 地管理费暂行办法〉的通知》 (宁价(费)发[1996]29 号) 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第20 页共29 页9、宁夏回族自治区人民政府颁布的《自治区人民政府关于印发宁夏回族 自治区工业用地出让最低价标准实施意见的通知》 (宁政发[2009]52 号) 10、宁夏回族自治区国土资源厅《关于贯彻国土资源部改革土地估价结 果确认和土地资产处置审批办法的通知》 (宁国土资发[2001]158 号) 11、宁夏回族自治区国土资源厅《关于印发土地估价结果备案办法的通 知》 (宁国土资发[2003]12 号) 12、宁夏回族自治区土地估价师协会制订发布的《宁夏回族自治区土地 评估行业管理暂行规定》 (宁土估协法[2005]2 号) 13、宁夏回族自治区土地估价师协会制订发布的《宁夏回族自治区土地 评估行业中介机构和土地估价师注册办法》 (宁土估协法[2005]3 号) (三)有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》 (GB/T 18508-2001) 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》 (GB/T 18507-2001) 3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007) (四)其他资料 1、委托方提供的有关资料 ⑴吴忠市人民政府颁发的"吴国用(2008)第0075号"、 "吴国用(2008) 第0074号"和"吴国用(2008)第0313号"《国有土地使用证》复印件 ⑵"吴国他项(2008)第0100号"《土地他项权利证书》复印件 ⑶委托方《企业法人营业执照》复印件 ⑷宁夏银星能源股份有限公司、中国自动化集团有限公司、Cowin Global Investments Ltd.签订的《合作框架协议》复印件 ⑸各估价对象宗地内的道路、供电、供水、排水、通讯、供暖等方面基 础设施资料 ⑹委托方提供的各估价对象土地利用条件的资料 ⑺委托方提供的各估价对象地上建筑物情况的资料 2、估价机构掌握的有关资料 ⑴吴忠市自然条件、社会经济条件、行政区划和人口等方面的基本情况 资料 ⑵《吴忠市土地利用总体规划》和《吴忠市城市总体规划》 ⑶宁夏回族自治区统计局和国家统计局宁夏调查总队联合编制、中国统 计出版社2008年8月出版的《宁夏统计年鉴》(2008) ⑷吴忠市区评估对象所在区域的基础设施基本情况资料 ⑸《吴忠市区基准地价评估技术报告》(2009年4月) 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第21 页共29 页3、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料 ⑴宁恒正土估(委、协)字[2009]第385号《估价委托协议书》 ⑵估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地 条件等方面的资料 ⑶实地拍摄的有关估价对象土地利用状况的照片 ⑷估价人员实地勘察笔录 二、土地估价 (一)估价原则 1.合法原则 在评估过程中,应严格遵守国家、地方有关法律、法规,根据《城镇土 地估价规程》 ,坚持规范操作,要求在法律规定的条件下进行评估,对评估资 料的合理、合法性进行甄别;在设定地价定义时,应按合法原则,合法地界 定土地的用途、容积率、使用年期等土地使用条件,确保评估结果的客观、 公正性. 2.替代原则 根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或 大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同 时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的.土地价 格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同使用价值的地块, 即同类型具有替代可能的地块价格所牵制.换言之,具有相同使用价值、替 代可能的地块之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而 趋于一致. 3.变动原则 一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的.土地 价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些价格形 成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的 变动过程中形成的.因此,在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、 个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因 素.由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的因果关系及其变 动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格. 4.协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协调.因恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第22 页共29 页 为土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,所以要 分析土地是否与所处环境协调.因此,在土地估价时,一定要认真分析土地 与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关系到该地块的收益量和价格. 5.最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收 益量,且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益,并以能满 足这一目的为确定土地利用方式的依据.所以,土地价格是以该地块的效用 作最有效发挥为前提的. 6.多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收益还原 法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法.由于 不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差,因此进行地价评估时, 就要根据待估宗地的实际情况,充分考虑用地类型及所掌握的资料,选择最 适宜的方法进行评估,同时为了使评估结果更为客观,更接近于准确,评估 中选择两种较为适宜的方法进行评估,以便互相验证,减小误差,确定出合 理的价格. 7.资产衔接原则 企业在取得土地和开发土地,完善配套设施中已进行大量的投资,这其 中某些投资已在其它资产项目中反映, 本项评估是整体资产评估中的一部分, 并与其它资产评估同时进行的.因此在评估过程中应充分分离构成土地资本 的某些费用,使土地评估与其他资产评估相衔接,做到不重不漏. (二)估价方法选择与选择依据 根据估价人员现场查勘情况,考虑到各待估宗地登记用途与实际用途均 为工业.评估时根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)和各宗地《国有土地使用证》,设定用途均为工业用地.根据各 待估宗地的特点、具体条件和项目的实际情况,依据《城镇土地估价规程》, 结合各待估宗地的区位、用地性质、利用条件、所在区域的土地市场情况和 土地估价师收集的有关资料,并结合该项目的估价目的,分析、选择适宜于 评估各待估宗地土地使用权价格的评估方法. 根据《城镇土地估价规程》,通行常用的地价估价方法有市场比较法、 收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法和基准地价系数修正法.估 价人员通过实地勘察,认真分析调查收集到的资料,在确定估价原则的基础 上,根据估价对象的实际情况,结合本次地价的估价目的确定土地估价方法. 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第23 页共29 页(1)估价对象作为工业用地,在现实经济中,土地的正常收益很难从企 业总收益中剥离,加之当地工业用地租赁市场发育不成熟,类似土地出租案 例很少,采用收益还原法的可操作性不强,故此次评估不宜选用收益还原法; (2)估价对象作为工业用地,目前估价对象所在区域或类似区域工业用 地的市场交易实例很少,故此次评估不宜选用市场比较法. (3)估价对象作为工业用地,估价人员通过实地勘察,认真分析调查收 集到的资料,在确定估价原则的基础上,根据估价对象的实际情况,结合本 次地价的估价目的,同时考虑到因估价对象不属于高效利用的房地产投资开 发的土地,其所处区域没有与其相类似的市场交易案例,不能合理确定房地 产总价,不适宜采用剩余法评估; (4)吴忠市区基准地价成果已于 2009 年4月自治区国土资源厅验收. 有相应的基准地价计算宗地地价的修正体系,并可通过区域、个别因素和基 准日修正等,修正得到与当前地价水平相适应的结果;待估 3 宗地分别处吴 忠市区基准地价工业Ⅰ级和Ⅲ地段,因此可以采用基准地价系数修正法对其 价格进行评估. (5)待估宗地所在区域周边虽无征地案例,但根据原吴忠市利通区国土 资源局 2005 年3月7日向自治区上报的征收土地费用的资料,可获得在吴忠 市区城乡结合部或市区外围(Ⅳ级地段周边)土地征收的费用标准,经评估 人员调查,目前征收土地费用标准仍按该标准执行,故该资料仍具有较好的 现势性,因此可采用成本逼近法在评估工业用地地价的基础上通过区位 进行待估宗地地价评估. 综上所述,本次估价采用基准地价系数修正法和成本逼近法两种估价方 法进行评估. (三)地价的确定 根据国家有关法律法规、政策和委托方提供的有关资料,经本评估机构人 员实地查勘,遵循土地估价的理论与原则,按照评估工作程序,采用科学合理 的估价方法,选取依据充分的数据,考虑了本项评估的特定目的,分析了待估 宗地的土地市场环境,参照有关规定,并在认真分析现有资料的基础上,经过 周密、 细致的测算, 并结合估价经验及对影响待估宗地价格的因素综合分析后, 根据以上评估过程,分别得到待估宗地评估设定条件下土地使用权价格,不 同方法的评估结果参见表 3-1. 基准地价系数修正法是结合替代原理,根据当地政府执行的基准地价, 对估价对象的区位因素条件与区域平均条件进行差异修正而得到的价格,其恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第24 页共29 页 适宜性较强,可信度较高. 成本逼近法是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费 用两大部分作为"基本成本",运用经济学等量资金应获取等量收益的投资 原理,加上"基本成本"这一投资所应产生的相应利润和利息,组成土地价 格的基础部分,同时,根据国家对土地所有权在经济上得以实现的需要,加 上土地所有权应得收益,求得土地价格.由于上述过程使用的有关数据、标 准和参数的选取客观性、可靠性较强,故成本逼近法的测算结果具有较强的 可靠性与合理性. 上述两种估价方法均具有理论基础和较好的适宜性,且两种方法估价过 程使用的有关数据、标准和参数可靠性较强,故基准地价系数修正法和成本 逼近法的测算结果均具有较强的可靠性与合理性. 通过对待估宗地所处区域土地市场和土地价格的分析,结合待估宗地土 地利用现状、方法选择依据和估价过程数据取值的可靠性及本项评估目的, 考虑到两种评估方法的评估结果比较接近,可信度高,说明选用方法比较适 宜,反映了地价的现实水平.经综合考虑,本次评估采用两种估价方法评估 结果的简单算数平均值作为最终评估结果,即待估宗地出让之剩余使用 年期国有建设用地使用权单位面积地价、总地价确定表详见表 3-1. 表3-1 评估对象单位面积地价、总地价确定表 宗地 编号 基准地价系数 修正法测算结 果 (元/平方米) 权重 成本逼近法测 算结果(元/平 方米) 权重 单位面积地价 (元/平方米) 土地面积 (平方米) 总地价 (万元) L1 575.0 0.5 602.0 0.5 589.0 3993.70 235.23 L2 558.0 0.5 584.0 0.5 571.0 49250.60 2812.21 L3 179.0 0.5 222.0 0.5 201.0 70670.0 1420.47 合计 123914.3 4467.91 此次估价结果如下: 评估土地总面积:123914.30 平方米 评估土地总地价:4467.91 万元 大写:肆仟肆佰陆拾柒万玖仟壹佰元整 货币种类:人民币元 其中:待估宗地 L1 评估土地总面积:3993.70 平方米 评估土地单位面积地价:589.0 元/平方米 评估土地总地价:235.23 万元 大写:贰佰叁拾伍万贰仟叁佰元整 货币种类:人民币元 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第25 页共29 页 待估宗地 L2 评估土地总面积:49250.60 平方米 评估土地单位面积地价:571.0 元/平方米 评估土地总地价:2812.21 万元 大写:贰仟捌佰壹拾贰万贰仟壹佰元整 货币种类:人民币元 待估宗地 L3 评估土地总面积:70670.0 平方米 评估土地单位面积地价:201.0 元/平方米 评估土地总地价:1420.47 万元 大写:壹仟肆佰贰拾万零肆仟柒佰元整 货币种类:人民币元 三、需要特殊说明的事项 (一)估价的前提条件和假设条件 1、委托方合法取得各待估宗地国有出让土地使用权,并付讫形成估价对 象产权所涉及的价款和相关税费.土地使用权人已按照《国有建设使用权出 让合同》约定的期限和条件对土地进行了投资、开发和利用.各待估宗地达 到法定转让条件和出让合同约定的开发利用条件. 2、 本次估价是以各待估宗地国有建设用地使用权无法定或其他优先受偿价 款约定,不存在任何他项权利(包括承租权、抵押权、地役权等)及共有权人, 且无权属纠纷为假设前提. 3、宁夏银星能源股份有限公司董事会同意以各待估宗地进行作价出资. 4、本次估价是以估价对象按照"地价定义"中设定条件下持续使用为假 设前提. 5、本报告评估结果是估价对象在评估基准日的市场价值,仅适用于本评 估报告之特定估价目的,它依据如下假设: (1)具有一个公开、公平、公正的土地市场; (2)估价对象能够自由地在市场上进行交易活动; (3)为使交易完成以及达成合理成交价格,需有一个合理的谈判周期, 在这个周期内,市场状况、物理状态等是相对没有变化; (4)委托方提供的情况都是真实的,有关资料都是合法有效的; (5) 待估宗地土地使用权人合法取得土地使用证, 并以所设定的土地用 途评估估价对象的价值; 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第26 页共29 页(6)估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用,并会产生相应的 土地收益; (7)估价对象与其它生产要素相结合,能满足剩余使用年限内生产活动 的正常进行,并保证持续发展. 6、使用本报告及其估价结果须依照本报告所列明的"估价依据" .任何 有关估价对象的处置、运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规. 7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度和红线 内场地平整状况. 8、评估基准日时评估对象的土地权利权益和利用条件与评估作业期间现 场勘察情况及据此设定的开发利用条件一致. (二)估价结果和估价报告的使用方向与限制条件 1、本项评估是基于一定的执业条件和执业前提,在所有假设条件成立 及考虑了所能涉及到的相关因素对评估对象可实现价格的影响而形成的专业 判断和估计,仅作为有关方在决策时的参考,不作为直接的决策依据. 2、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务,当用于其它目 的,本报告及评估结果无效.且由于不当使用造成的一切后果,本估价机构 不承担任何法律责任. 3、本报告估价结果是在前提假设、限制条件成立和满足地价定义所设 定条件下的国有建设用地使用权价格,若待估宗地的土地权利状况、利用方 式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因 素发生变化,该评估价格应作相应调整,甚至重估. 4、本次评估的地价内涵详见报告中的"地价定义" ,本报告评估结果对 应于此地价内涵. 5、本估价报告中有关待各估宗地的土地权属状况、土地面积、用途、 年限等,分别以吴忠市人民政府颁发的"吴国用(2008)第0074 号" 、 "吴国 用(2008)第0075 号"和"吴国用(2008)第0313 号" 《国有土地使用证》 为依据确定;若面积、用途和设定的年期等发生变化,应重新核定地价. 6、本估价结果反映估价对象在本次估价目的下,现有使用状态和设定 条件下,用途不变以及特定环境不变的前提下,根据国家、地方现行法律、 法规和政策规定,按照《城镇土地估价规程》和公认的估价方法确定的正常 状态下的公开市场价值.报告中未考虑的因素有: (1)未考虑估价对象是否受其他附属条件及权利的限制; (2)没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格对其估价结果的影 响; 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第27 页共29 页(3)本估价结果未扣除可能因抵押引起估价对象产权变动发生的处置 税费和相关费用, 也不考虑假定估价对象到市场变现时因特殊的变现方式和价 格折扣而引起的价格变化; (4)未考虑未来城市规划调整、国家宏观经济政策发生重大变化以及 遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的影响. 当前述条件在估价结果有效期内发生明显变动时,上述估价结果在未作 相应修正的情况下不再生效. 7、根据委托方提供的"吴国用(2008)第0074 号" 《国有土地使用证》 记事栏记载,待估宗地 L1 于2008 年2月27 日在工行吴忠市支行设定他项权 利抵押登记,于评估基准日时,该项贷款尚未还清,根据本项评估目的和委托 方要求,本项评估未考虑上述因素对评估对象宗地价格的影响.但在评估作业 日期期内,该项贷款已还清,并于 2009 年9月22 日办理他项权利注销登记; 根据委托方提供的"吴国用(2008)第0075 号" 《国有土地使用证》记事栏 记载,待估宗地 L2 于2008 年2月27 日在工行吴忠市支行设定他项权利抵押 登记, 于评估基准日时, 该项贷款尚未还清, 根据本项评估目的和委托方要求, 本项评估未考虑上述因素对评估对象宗地价格的影响;根据委托方提供的"吴 国他项 (2008) 第0100 号" 《土地他项权利证明书》 记载, 待估宗地 L3 于2008 年3月5日设定抵押权,权利人为中国建设银行股份有限公司吴忠分行,抵押 贷款期限为 2008 年3月5日至 2012 年3月4日,抵押面积为 70670.0 平方米, 抵押贷款金额为 1000 万元,于评估基准日时,该项贷款尚未还清,根据本项 评估目的和委托方要求, 本项评估未考虑上述因素对评估对象宗地价格的影响. 8、本报告不得作为确定估价对象权属和面积的依据. 9、本报告及评估结果需经本评估机构--宁夏恒正不动产评估咨询有限 公司加盖公章和本公司 2 名以上(含2名)执业土地估价师签字后生效;评 估结果应提请有相应管理权限的土地行政主管部门备案. 10、本评估报告的估价结果自估价基准日起半年内有效,即有效期为 2009 年8月31 日至 2010 年2月28 日.若超出有效期,随着时间、市场行 情的变化,土地估价结果应作相应调整或重新估价. 11、违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任: (1)本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关 损失,或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果,受托 估价机构不承担责任. (2)本土地估价报告与估价结果的使用权归委托方所有,受托估价方 对估价结果有解释权.本评估报告的全文或部分内容公布以前,需征得委托 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第28 页共29 页 方书面同意;受托估价方承诺未经委托方同意,不得以任何方式向第三者提 供报告全文或其中内容,国家法律法规政策有规定的除外. (3)违背规定或超越本报告特定目的及限制条件使用本土地估价报告 和土地估价结果,土地估价机构不承担任何法律责任. (4)本估价机构保留对违规使用本报告者追究相关法律责任的权利. (三)资料来源说明 本项估价所依据的资料源于委托估价方和估价对象所在地国土资源部 门提供的资料、受托估价方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的资 料. 1、土地权属、土地开发及土地利用状况等资料由委托方提供. 2、土地区位条件、地产市场交易等评估相关资料由估价师实地调查而 得. 3、相关的法律法规文件来源于土地估价师的收集. 4、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程、技术标准及国家和 地方有关地价评估的政策,结合估价对象具体状况,确定估价原则、方法及 参数的选取. (四)有关参数说明 根据《城镇土地估价规程》和吴忠市的具体情况,本次评估中土地还原 利率采用安全利率加风险调整值法的思路方法确定,即还原利率=安全利率 +风险调整值. 根据估价基准日时中国人民银行公布的五年期存款利息率 3.60%,结合 本项评估估价对象用途、估价目的和估价对象所处地区的社会经济发展和土 地市场等状况, 再考虑一定的风险因素, 确定此次评估的土地还原利率为 7.5 %;并假设在待估宗地设定使用年限内,土地还原利率不变. (五)其它说明 1、估价基准日时,委托方未能提供土地出让金的缴款凭证.依据《招标 拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (国土资源部令第 39 号) 相关规定: "受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款 后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书. "考虑到评估对 象宗地已经登记并领取了《国有土地使用证》 ,估价人员无理由认为其未缴清 全部土地出让价款.故本项评估不再考虑使用权人拖欠土地出让金等费用及 相关税费. 2、本次估价遵循《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、政策 文件及《城镇土地估价规程》等技术规程的规定,选取合适的方法进行评估. 恒正评估HENGZHENG ASSESSMENT 国家注册土地评估机构, 全国范围内从业 宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价报告 第29 页共29 页3、各待估宗地《国有土地使用证》原件尚存放在银行.本次评估是分别 依据委托方提供的"吴国用(2008)第0074 号" 、 "吴国用(2008)第0075 号"和"吴国用(2008)第0313 号" 《国有土地使用证》复印件进行的,评 估人员未对《国有土地使用证》原件、复印件的真实有效性及二者之间对应 内容的一致性进行核实,委托方应对《国有土地使用证》复印件的真实性和 有效性负责,本评估机构不对资料失实产生的有关问题承担责任. 4、委托方对其明确的评估目的和所提供资料的合法性、真实性和完整 性负责,估价机构对所收集资料的真实性、客观性和准确性负责. 5、本项评估形成《土地估价报告》和《土地估价技术报告》 .其中, 《土 地估价报告》正本一式七份,委托方持六份,本评估机构持一份存档; 《土地 估价技术报告》在本评估机构存档,并作为提交有关部门备案时的附件.本 评估报告出具时只有正本,无副本且复印件不具有任何法律效力.除政府部 门和有关当事者需要外,未经本评估机构许可,不得向其他机构、单位或个 人复制文本,不得使用于与本次工作无关的任何公开文件、通知或报告中. 任何单位和个人未经估价机构书面同意, 不得以任何形式发表、 肢解本报告. 6、本报告由本估价机构负责解释. 第四部分 附件附件1 评估对象区域位置示意图 附件2 评估对象现状利用照片 附件3 《国有土地使用证》及《土地他项权利证明书》复印件 附件4 委托方《企业法人营业执照》复印件 附件5 《估价委托协议书》复印件 附件6 估价机构《企业法人营业执照》复印件 附件7 《估价机构注册证书》复印件 附件8 《土地估价师执业资格证书》复印件 附表 1-1 土地估价结果一览表 估价机构:宁夏恒正不动产评估咨询有限公司 估价报告编号:宁恒正(2009) [估T-J]字第 385 号 估价基准日:2009 年8月31 日 土地使用权类型:国有出让 宗地 编号 估价基准日的 土地使用权人 宗地土地产权 证号 宗地位置 估价基准日 的登记用途 估价设定 的用途 估价基准日的实际开发程度 估价设定 的开发程度 设定土地使用 年限(年) 土地面积 (平方米) 单位面积地价 (元/平方米) 总地价(万元) L1 宁夏银星能源 股份有限公司 吴国用 (2008) 第0074 号 吴忠市朝 阳街 67 号 工业用地 工业用 地 地块红线外七通(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、通天然气), 宗地红线内六通一平(通路、通电、通讯、 通上水、 通下水、 通暖及场地平整) 地块红线外七通(通上 水、 通下水、 通路、 通电、 通讯、 通暖、 通天然气) , 宗地红线内场地平整 46.74 3993.70 589.0 235.23 L2 宁夏银星能源 股份有限公司 吴国用 (2008) 第0075 号 吴忠市朝 阳街南侧 工业用地 工业用 地 地块红线外七通(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、通天然气), 宗地红线内六通一平(通路、通电、通讯、 通上水、 通下水、 通暖及场地平整) 地块红线外七通(通上 水、 通下水、 通路、 通电、 通讯、 通暖、 通天然气) , 宗地红线内场地平整 38.21 49250.60 571.0 2812.21 L3 宁夏银星能源 股份有限公司 吴国用 (2008) 第0313 号 吴忠市东 塔寺乡李 园村 工业用地 工业用 地 地块红线外六通(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通天然气),宗地红 线内六通一平(通路、通电、通讯、通 上水、通下水、通暖及场地平整) 地块红线外六通(通上 水、 通下水、 通路、 通电、 通讯、通天然气),宗地 红线内场地平整 41.78 70670.0 201.0 1420.47 合计 123914.3 - 4467.91 一、上述土地估价结果的基础设施状况及有关限制条件(见下表) 附表 1-1-1 土地估价结果的基础设施状况及有关限制条件 宗地编 号 估价基准日 的土地使用 权人 地面平整状 况 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 供暖状况 通讯条件 供气状况 中水状况 土地权利限制 规划限制 影响土地价格的 其他限定条件 L1 宁夏银星能 源股份有限 公司 场地平整 北距朝阳街 150 米 红线外接 驳市政供 电网 红线外接 驳市政供 水管网 红线外接驳 市政排水管 网 红线外接 驳市政供 暖管网 红线外接驳 市政通讯网 红线外接驳 市政供气管 网无设定抵押权 工业用地 宗地现状开发利 用L2 宁夏银星能 源股份有限 公司 场地平整 北临朝阳街 红线外接 驳市政供 电网 红线外接 驳市政供 水管网 红线外接驳 市政排水管 网 红线外接 驳市政供 暖管网 红线外接驳 市政通讯网 红线外接驳 市政供气管 网无设定抵押权 工业用地 宗地现状开发利 用L3 宁夏银星能 源股份有限 公司 场地平整 东临 211 国道 红线外接 驳市政供 电网 红线外接 驳市政供 水管网 红线外接驳 市政排水管 网 红线外无 市政供暖 管网 红线外接驳 市政通讯网 红线外接驳 市政供气管 网无设定抵押权 工业用地 宗地现状开发利 用二、其他需要说明的事项: 1、本估价报告中有关待估 3 宗地的土地权属状况、土地面积、用途和使用年限等,均分别以吴忠市国土资源局核发的"吴国用(2008) 第0074 号"、"吴国用(2008)第0075 号"和"吴国用(2008)第0313 号"《国有土地使用证》为依据确定. 2、本评估报告仅为委托方以待估 3 宗地国有建设用地使用权作价出资入股及办理土地变更登记相关手续提供客观、公正、合理的地 价参考依据 3、本评估报告的估价结果自估价基准日起半年内有效,即有效期为 2009 年8月31 日至 2010 年2月28 日. 宁夏恒正不动产评估咨询有限公司 二九年十一月二十日