名门壹品、 豪第坊 迎来泰兴特殊观光客 4月6 日, 风景如画的名门壹品揽月 公园和豪第坊小区, 迎来了泰兴市6 0多 位特殊的旅游观光客, 他们是入住 "新能 源"在泰兴开发的各小区的业主和准业 主. 客人们慕名前来, 亲身感受 "新能源" 精心打造的高端人文地产、公园地产和 科技地产. 这些来自泰兴市各行各业的代表, 一 下车就被揽月公园和豪第坊的园林风光 所吸引, 纷纷拿出照相机拍照留念. 他们 走进名门壹品和豪第坊的木结构别墅, 走 进平层大宅和联排合院别墅, 仔细欣赏户 型结构和建筑特色, 详细了解地源热泵的 使用效果,并乘游船饱览豪第坊的秀美 风光. 不少泰兴客人谈了自己的感受, 认为"新能源" 在泰兴开发的这几年, 精心 建造了多个样板小区,是泰兴市民公认 的高端房产品牌,不少泰兴人为能住进 新能源小区而自豪.今天参观了名门壹 品和豪第坊,更加感受到了新能源集团 公司的大手笔和企业实力, 对 "新能源" 在泰兴的发展充满信心和希望. 林亦 新能源泰兴 "新世界广场" 项目 新能源集团邀请各界朋友考察 本报讯 4月7日, 阳光明媚, 春暖 花开,新能源邀请各界朋友一行5 0余人, 一早就驱车来到银杏之乡泰兴, 考察 新能源公司位于泰兴核心区域的"新世 界广场" 项目. 据了解, 新能源从2 0 0 6 年就进入泰 兴市场, 至今已历8 年, 先后开发了新城 市花园、 美食广场、 阳光一品、 新城市豪 庭、 华清园、 水木清华等一批泰兴市场的 标杆性楼盘, 总计开发量达2 2 0 多万平方 米. 去年9 月, 新能源在泰兴城东通过竞 拍购得7 1 9 亩开发用地, 该地块规划建筑 面积达到了1 2 5 万平方米, 其中包含一个 1 7 万平方米的商业综合体,这个被命名 为 "新世界广场" 的项目, 是泰兴有史以 来最大的房地产开发项目,也是新能源 发展历史上所开发的最大的单体项目. 去年, 新能源集团和牧羊集团等六 家实力机构创新成立了扬州首家房地 产私募基金公司—— —新牧投资管理公 司,也开创了扬州房地产金融业的先 河, 所募集资金主要投资于泰兴新世界 广场. 另据了解, 过去5年, 泰兴城区人口 从1 6万增加到3 0万, 根据规划, 2 0 2 0年 要达到5 0万- 6 0万; 泰兴新楼盘项目入 住率高,主要以进城和教育刚需为主; 加上泰兴百姓普遍比较富裕,房价在 6 0 0 0 - 7 0 0 0元之间, 较为合理. 所有这 一切, 都决定了泰兴的城镇化和房地产 未来的潜力. 鉴于新世界广场项目的体 量和在城市中所处的地位, 新能源的目 标就是要在泰兴东区造一座新城, 而项 目内1 7 万平方米的商业综合体, 将被打 造提升为泰兴有别于老城区的城市第 二商圈. C 6 楼市 2014年4月10日/ 星期四 编辑: 葛星明 版式: 薛玉花 校对: 肖腊梅 联系电话: 82931213 L O U SH I 二手房经纪服务合同与房屋买卖合同 内容不一致, 适用哪一份合同? 2013年8月27日,柴某(卖方)、叶某 (买方)及中介公司签订了一份三方合同, 约定,"买卖双方通过中介方出售、购入柴 某位于某知名小学附近的学区房,合同约 定房屋的成交价为80万元,该成交价为净 得价, 交易中所产生的相关费用由买方 (叶某)按国家法规缴纳."同日,柴某与叶 某又签订了一份房屋买卖合同,买卖合同 约定,"办理过户手续时产生的税费及相 关费用, 由甲、 乙双方按照国家规定缴 纳." 在买方叶某向卖方柴某支付了全部 价款后,双方因过户税费承担的问题发生 分歧,一直未办理过户手续.双方之间数 次协商未果之后,叶某准备向法院提起诉 讼,要求柴某协助办理房屋过户手续并由 柴某承担过户产生的全部税费. 小区电梯: 想说放心不容易 葛军民 (接上期) 据业内人士透露,要想实现 电梯的更新, 以1 台承载量为1 0 0 0 千克的电梯为例, 9 - 1 1层的电梯 大约需要1 5万元, 1 2 - 1 8层左右 的电梯在2 0万元左右.按房屋使 用年限7 0年、按每1 0 - 1 5年更新 一次计算, 其间至少需要更换3 - 4 次电梯. 参照上述价格来计算,对于 1 1 层的电梯来说,若为1 梯2 户的 单元, 1 1层的住宅更换一台电梯 每户约需要承担7 0 0 0 元, 更换4次 为每户2 1 0 0 0 元; 对于1 8 层的住宅 来说, 按规定应配置双电梯, 若为 1梯3户的单元,每户约需要出 7 5 0 0元,更换4次为每户3 0 0 0 0 元. 虽然相关法律法规规定, 对 于维修基金不足的部分,由业主 进行分摊.但对于小区物业费尚 无法收足的小区来说,如此大的 费用要从业主口袋里掏出来非常 困难,这将会让电梯更新改造过 程陷入两难的境地. 小区电梯更新路在何方 《江苏省物业管理条例》第 七十五条第二款规定: "本条例 施行后受让土地的住宅物业配 置电梯的, 建设单位应当在交付 使用前按照建筑安装总费用百 分之一的比例交存资金, 专项用 于电梯、 消防等设施设备的更新 和改造.该资金归业主所有, 纳 入物业管理区域住宅专项维修 资金管理. " 对于目前在建或尚未建设的 高层小区来讲,这一规定的出台 将会解决困扰业主和物业公司的 大问题,这类项目今后的电梯更 新改造有了资金保障,其管理难 度会大大降低,小区电梯的安全 性能也会大提高. 但是对于现已交付使用的小 区来说,电梯的更新改造费用如 何落实仍是一大难题.业内有关 人士表示,电梯的更新改造问题 是一个全国性的共性问题,也是 一个复杂的问题,这不是业主或 物管单方面能够解决的困难, 需 要各方面的共同重视和支持. 《江苏省物业管理条例》第七 十五条第一款规定: "住宅物业交 付使用后, 电梯、 消防等设施设备 的日常维护费用由业主承担; 其 更新和改造按照相关法律、法规 执行, 所需资金由业主承担, 政府 可以给予补贴. " 理论上更新改造 所需资金应由相关业主共同分 摊, 但是其费用的额度过大, 从征 收的角度来说困难重重,可安全 问题又容不得忽视.业内专业人 士认为,现有的电梯更新改造费 用可采用多方筹集的办法进行消 化. 据了解, 上海、 海宁等地正在 试行有关办法, 采用 "业主承担一 点、 维修资金提取一点、 政府补贴 一点"的办法对老旧电梯实施改 造. 海宁正在试点的办法是, 对于 没有筹集住宅电梯更新专项资金 的高层住宅(指7层以上)物业电 梯以及高层住宅物业与相连非住 宅物业的共用电梯,如果使用年 限超过1 0年(含)且单次维修更新 费用超过1 0万元(含)的, 每台电 梯可一次性享受5万元的政府补 贴. 一位物业从业人员告诉记 者,扬州可以借鉴老旧小区整治 改造的办法,今后将电梯等设施 设备纳入到改造范围,由政府适 当对改造费用作相应补贴,以保 证老旧小区电梯的正常运行. 比来比去, 还是洋房好 智谷华府·四玺洋房, 四层洋房仅68万起 得房率是什么?得房率是指建 筑面积减去公摊后整个空间的可使 用率. 得房率越大, 套内面积(实际 可使用空间)越大, 性价比就越高. 目前扬州市区大多商品房得房率约 为8 0 % ,而智谷华府·四玺洋房, 则 将得房率做到极致: 极高得房率, 省 去不必要的公摊,让客户花更少的 钱, 买更多的空间! 智谷华府·四玺, 以稀缺四层洋 房的形态,礼献走在奋斗路上的刚 需者! 创新8 8 平米小户官邸, 灵动空 间可敞阔两房, 亦可舒适三房, 三口 之家抑或三代同堂均适宜;洋房生 活, 刚需价位, 户户有赠送, 一楼均 附赠超大面积庭院,最大赠送面积 超5 0 平米. 内品舒适静谧, 外享城市繁华. 作为城市洋房典范, 智谷华府·四玺 洋房紧邻大学城,书墨芬芳萦绕品 质社区; 麦德龙超市、 华大影城, 购 物休闲娱乐畅享零距离. "泰富仓" 开业 锦苑世家100- 186m 2 房源同步热销 打造身边的私人安全储藏空间 您有没有遇到过这样的状 况, 家里的旧东西放着占地方, 丢 掉又可惜?相信这样的问题困扰 着许许多多的家庭, 近期, 中信泰 富·锦苑就这个难题积极创新, 大 胆借鉴国外先进的仓储空间设计 理念,通过对家庭多样化生活模 式深入研究及专业设施设备的投 入, 打造出集中式、 简约式、 自助 式的个人居家物品高效存储空 间—— —泰富仓. 4月8 日,业主们期待已久的 私人储藏服务—— —泰富仓正式启 用.泰富仓位于锦苑世家地下车 库内, 一进车库, 就有醒目的指示 牌为您指路. 泰富仓内共1 2 2 个仓 位, 近1 5 0立方米储藏空间, 可以 收纳户外用品、 儿童玩具、 闲置家 具等,家居用品安置问题轻松解 决. 据开发商介绍, 泰富仓的办理 流程也相当简便,您只需要至物 业服务中心登记相关信息,选取 柜号, 签署租赁协议, 缴纳相关费 用(租金、 钥匙押金), 便可领取属 于您的私人储藏空间的钥匙, 尽 享泰富仓给您带来的便利生活. 另据了解, 随着 "泰富仓" 的 隆重开业,锦苑项目四期舒雅观 景楼王也在火爆热销,该批房源 户型包括1 0 0三房两厅一卫、 1 3 8经典三房两厅两卫、 1 8 0 奢华四房两厅两卫,丰富的产品 线,可以满足各类家庭的居住需 求, 无论是两口之家、 三口之家抑 或是三代同堂,都能选择到合适 户型. 【案例】 【分析】 二手房交易实践中,对于过户税费, 多约定由买方承担, 卖方所得款项为净得 价. 笔者认为, 这种约定是合法有效的, 而 且在合同履行过程中也极少产生争议. 实 践中,两份合同前后内容不太一致的情 况, 多是因为后一份二手房买卖合同用于 房屋登记机构办理所有权过户手续之用, 不同之处就在于价格不同, 其目的在于少 交点儿税费. 类似于本案中前后两份合同 约定的税费承担方式不同, 实践中较为罕 见. 那么, 案例中的税费承担者到底是柴 某还是叶某呢? 有人认为, 虽然柴某与叶某另行签订 的房屋买卖合同中的约定与之前的三方 合同不完全一致, 但从双方订立上述两份 合同的真实意思表示看, 双方之前对于税 费支付的约定与双方之后约定的各自按 照国家规定缴纳的说法并不矛盾, 即买卖 双方各自按照国家规定缴纳各自应当缴 纳的税费, 但相关款项根据约定应由叶某 负担, 在笔者看来, 这种说法有失偏颇. 其 理由阐述如下. 一、二手房过户税费由一方承 担的约定, 合法有效 在房屋交易过程中, 双方当 事人按规定缴纳税费, 法定的纳 税义务, 房屋出卖人依法应当缴 纳营业税、 个人所得税、 土地增 值税等, 房屋买受人依法应当缴 纳契税、 印花税等. 税收征收管 理法第四条及税收征收管理法 实施细则第三条均明确规定, "负有纳税义务的单位或个人必 须依照规定履行纳税义务、 缴纳 税款,其签订的合同与税收法 律、 行政法规相抵触的, 一律无 效. " 于是, 有人说, 二手房买卖 合同中由一方全部承担税费的 约定因为违反上述法律强制性 规定而归于无效. 笔者认为这种 说法值得商榷. 上述条款主要是 针对双方当事人通过合同约定 来免除或逃避纳税义务, 导致国 家税收减少, 损害国家利益的情 形而定的.具体到本案而言, 双 方当事人约定由一方承担过户 的全部税费, 既是双方当事人关 于过户税费承担的约定, 况且这 并不损害国家利益, 而且这种约 定也属于一方当事人对另一方 当事人本应承担义务或债务的 自愿承担,法律对此并不禁止, 应属合法有效. 因此, 当事人关 于由一方当事人承担过户全部 税费的约定,是具有法律效力 的. 本案中, 先行签订的三方合 同约定过户的税费完全由买方 承担, 但随后签订的买卖合同却 约定税费由各自按照国家规定 承担,二者存在直接的冲突. 笔 者认为, 本案中房屋过户税费应 该根据后一份合同的约定由柴 某、叶某按照国家规定各自承 担. 其理由有二: 一是三方合同更具有居间合同 的特征,居间合同只是为了促成双 方订立买卖合同的合同. 二是居间合同中确定的有关内 容,很有可能由于买卖双方的某一 让步,而在买卖合同中进行变更或 撤销相应条款,如果说买卖合同与 三方合同发生冲突,那么在三方合 同之后签订的买卖合同,应视为对 三方合同中同一指向的变更,买卖 合同才是买卖双方权利义务的直接 体现, 此外,需要特别指出的是, 合 同行为是个动态的过程, 在合同的 签订与履行过程中, 本着合同自由 的原则,围绕合同的内容和履行, 合同当事人在协商一致的情况下 可以作出任意的变更. 前后两份合 同对于同一内容约定不一致时, 如 无特别约定, 视为合同变更, 以后 一份合同约定为准, 而不能机械地 认为前一份合同因为当然合法有 效以至于在合同实际履行中无所 适从. 扬州民建房地产支部 蔡剑 二、三方合同与房屋买卖合同关于税 费承担约定不一致时, 应以哪个约定为准? 资料图片