《[经济杂谈]银行放高利贷，民间高息资本接庞氏骗局最后一棒，中国房地产经济正坐以待毙》 
作者：公子镔
原文来自：http://www.dutianya.cn
发表日期：2011-07-05 01:04:00
[]    银行放高利贷，民间高息资本接庞氏骗局最后一棒，中国房地产经济正坐以待毙
作者：公子镔
观点摘要：
 
　　1. 中国房地产经济危机已经到来；政府的种种调控手段都属于解放军官兵抗洪抢险。
　　
　　2. 大家要普及这样一个常识：房地产抵押贷款市场，不是实体经济市场，是金融资本市场，是一个高风险市场，住房抵押贷款产品更是一种高风险产品，这是多数中国房地产抵押贷款消费者和投资者浑然不知的一点。
　　
　　3. 以 30 年期房贷为例，看中国房地产的历史发展，如果以 2000 年开始起算，2001-2010 年为低风险高收益时期的话，2011 年之后就是高风险低收益时期。这几年高位接盘而无法出手的消费者或是投资者，自求多福吧。
　　
　　4. 资金转移和风险转移是金融资产的主要经济职能。如今在银行对二手房停贷，关闭二级市场甚至对一套房进行停贷的情况下，房地产经济就彻底残废了，其实已经宣告房地产金融危机的到来；现在的政府调控其实就是在救市；资金还在市场里面的，可以宣告被高位套牢；政府一方面关闭市场，另一方面，却完全放开民间资本参与房地产开发的资格，加速开发审批手续，就是说让民间资本接下了这最后一棒，民间资本进入房地产市场，是房地产经济最后的鸦片。
　　
　　以下是具体分析。
　　
　　第一部分：引言
　　
　　如果有房地产经济危机的话，那实质是金融危机。那么，我们就应该从金融学的角度对房地产经济进行分析。
　　
　　地方政府、银行、开发商在利益方面基本上是一致的，地方政府的土地财政，需要把土地抵押给银行，开发商开发楼盘，也需要把土地抵押给银行，银行则通过放款赚取利息手续费等收入。就是说，地方政府的债务，开发商的土地抵押开发，也是属于金融学的范畴。
　　
　　对于多套住房持有者而言，这个时候思考问题的角度，就是贷款银行的角度了。就是说，你这个时候投资的是房贷，不是房子。如果谈房地产经济，不是任志强吆喝的什么刚需，城市化。任志强讲的是一个错误的方向，他们也自然丝毫感觉不到使房地产崩溃的山洪即将到来。
　　
　　投资地产的业主们，这个时候应该向金融专家咨询，而不是听任志强在那里无的放炮。
　　
　　美林公司和法国凯捷咨询公司共同发布的一期《世界财富报告》说，在 2008 年的金融动荡期间，在亚洲，香港富人损失的财富最多。这份报告说，香港净资产 100 万美元及以上的富人数量较 2007 年减少了 61%。香港人对股市、楼市和结构性产品等高风险资产有着出了名的偏好，这令香港很多富人财务状况恶化。
　　
　　中国正明确无误地重演这场危机。因为金融风险的爆发，那些靠房地产一夜暴富的富翁，会有很多一夜变负翁。
　　
　　第二部分：房地产抵押贷款市场的风险
　　
　　- 我国按揭贷款的比例一直在不断上升，从 2004 年的 36．66% 上升到 2007 年的 57．6%，增幅为 20%。与此同时，一次性付款比例在下降，从 2004 年 54．64% 的比例降为 40%，降幅为 15%。值得注意的是，我国住房金融市场一直在发展中。二者的总量都在变大，不过按揭贷款增长的幅度要远大于一次性付款所增长的幅度。住房按揭贷款的比例一直呈增长趋势，而一次性付款的比例逐年累降。我国住房金融市场由以往的以一次性付款为主转变为以按揭贷款付款为主。*
　　
　　从上文分析，现在的房地产市场是资本市场。在作为资本市场的房地产抵押贷款市场中，存在四种风险：
　　
　　(1) 利息风险；
　　
　　房贷虽然是长期的，但其融资手段却一般是通过金融机构的短期存款，这意味着对房贷的投资会导致利率风险的高敞口。房贷利率下降时，将产生高额收益，但收益到了一定范围会受到限制，因为房贷利率下降时，借款人会选择重新融资（抛掉旧房贷，购买新房贷）。

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