物业管理接管验收的细节要求
香港中泰物业集团 马万里
为了推动房地产发展商开发项目房屋产品质量,减少各类因设计,施工,装修环节中的工程缺陷和质量隐患,及早提醒开发商发现问题,并通过施工单位及时返工,整改,完善,使新建社区尽早符合入住条件和质量要求.本人认为加强物业管理接管验收的严肃性,通过引导,督促项目开发企业,把握房屋产品开发的规范性,配套设备的及时性和工程接点可控性,从而推动项目管理和产品质量的提升.
一,接管验收的意义
接管验收是指物业管理公司对建设单位移交的新建房屋或产权转移的房屋按照行业标准,进行接管前的房屋检验的必要程序.新建房屋的接管验收,是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容,从业主使用人的角度对房屋产品质量和方便使用的再验收.是以房地产主管部门批准或备案的设计文件,施工图纸,设备说明书,施工技术验收规范,合同书等为依据.
接管验收是房屋竣工验收通过后,建设单位应书面提请接管验收单位(物业公司),物业管理公司按接管验收条件和提交的资料逐项进行核对,对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间.
物业管理公司收到接管验收的相关资料后,根据开发单位提交的资料和现场勘查,对物业的设施,设备性能和缺陷,及时发现存在的问题,以便于在交楼前能把功能齐全,设施,设备等配套完善的房屋交给住户,便于今后物业管理,减少客户入住后因生活的不便带来的投诉,影响企业形象和品牌.
二,接管验收的作用
(一),通过接管验收,明确房屋产品产权转移过程中的各方的责,权关系,实现权利与义务的分割和转移;接管验收一定要避免"验收走过场","验收不到位","资料不齐全"等现象.
(二),房屋接管验收必须具备的条件
建设工程必须已全部施工完毕并已竣工验收合格;保证房屋物业主体结构的安全,满足业主正常的使用需要;供电,给排水,卫生,道路等小区的附属设备设施能够正常使用;具体为土建,强电,弱电,给排水,消防,电梯,纯净水,管道燃气,室内装饰,装修,公共设施设备等各个系统已通过竣工备案.小区及小区房屋幢,户编号,门牌号码已经完善,这样的房屋才可移交物业管理公司进行接管验收,否则遗留问题会导致客户入住的质量,产生不良的品牌影响,纠纷就会永远无休止.
三,接管验收基本要求
为加强接管验收管理工作,保证物业管理工作的顺利开展,依照建设部《房屋接管验收标准》,结合物业小区的创优要求制定以下工作细节要求.
(一),接管验收必备的资料
产权资料:(1)项目批准文件,(2)用地批准文件,(3)建筑执照,(4)建设许可资料,(5)销售清单,建筑面积清单.
2,业主资料:包括业主资料(物业的售卖情况,业主姓名,地址,联系方式等),物业资料(户型,面积,装修标准等),交楼通知书,验收文件,表格的准备;物业的移交程序和业主收楼流程等.
3,技术资料:(1)竣工图——包括总平面图,建筑,结构,设备,附属工程和隐蔽管线的全套图纸,(2)地质勘察报告,(3)工程合同及开,竣工报告,(4)工程预决算书,(5)图纸会审记录,(6)工程设计变更通知及技术核定单位(包括质量事故处理记录),(8)隐蔽工程验收签证,(9)沉降观测记录,(10)竣工验收证明书,(11)钢材,水泥等主要材料的质量保证书,(12)新材料,构配件的鉴定合格证书,(13)水,电,暖,通,卫生器具,电梯等设备的检验合格证书,(14)砂浆,混凝土试块试压报告,(15)供水,供暖,管道煤气的试压报告等等.
(二),接管验收的关键点
1,主体结构:地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值,不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏.钢筋混凝土构件产生变形,裂缝,不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值.木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定.砖混结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝.凡应抗震设防的房屋,必须符合建筑抗震设计规范的有关规定.
2,墙体:露出地面部分无倾斜,移位,裂缝,扭曲等;散水坡无下陷,断裂与墙体分裂;面层平整,无脱层;无倒泛水现象.外墙及屋面不得渗水.各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定,排水畅通,无积水,不渗漏;平屋面应有隔热保温措施.
3,面层与基层:整体面层必须粘结牢固,不空鼓,平整,不允许有裂缝,脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角.卫生间,阳台,盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏.

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