2013—2014年安徽省房地产业发展形势分析与展望 内容提要:2013年一季度,受"新国五条"出台后引发的恐慌性购房影响,出现商品房销售大幅增加、房价涨幅较快现象,房地产市场出现起伏震荡.随着各地调控政策的落实,市场逐步趋于理性,目前全省房地产市场供销较为旺盛,房地产开发完成投资持续回升,价格涨幅平稳,房地产市场总体保持平稳较快发展.展望2014年,随着房地产调控长效机制的逐步建立,更加注重市场的决定性作用,安徽房地产市场仍将保持平稳向上发展的良好势头. 2013—2014年安徽省房地产业发展形势分析与展望 安徽省经济信息中心预测处 2013年一季度,受"新国五条"出台后引发的恐慌性购房影响,出现商品房销售大幅增加、房价涨幅较快现象,房地产市场出现起伏震荡.随着各地调控政策的落实,市场逐步趋于理性,目前全省房地产市场供销较为旺盛,房地产开发完成投资持续回升,价格涨幅平稳,房地产市场总体保持平稳较快发展.展望2014年,随着房地产调控长效机制的逐步建立,更加注重市场的决定性作用,安徽房地产市场仍将保持平稳向上发展的良好势头. 一、2013年安徽房地产市场运行情况 1.房地产开发完成投资持续回升 1—10月份,全省房地产开发完成投资3215.7亿元,增长25%,投资完成额居全国第6位、中部六省首位.从走势来看,增幅呈现持续回升态势,较上年同期、2013年上半年和前三季度分别加快10.4个、2.6个和0.8个百分点.与全国同期比较,安徽房地产投资增速较全国(19.2%)高5.8个百分点.其中,全省住宅投资2080亿元,增长24.4%,增幅较2012年同期加快22.3个百分点,但较上半年(24.1%)略有回落. 图1 2013年以来安徽与全国房地产开发投资累计增速对比 从各市房地产开发投资来看,皖北地区增速快于皖江地区.前三季度,皖北地区完成房地产开发投资693.4亿元,增长47.3%,增幅高于全省平均22.3个百分点,占全省房地产投资比重的24.1%,占比较上年同期提高3.4个百分点;皖江地区完成房地产开发投资1965.2亿元,增长20.2%,增幅低于全省平均4.8个百分点,占全省房地产投资比重68.3%,占比较上年同期回落2.9个百分点.其中,亳州、蚌埠和阜阳三市房地产开发完成投资增幅均超50%,分别增长69.3%、64.6%和56.4%,而增速较慢的宿州、铜陵、黄山仅保持个位数增长,分别增长8.3%、4.8%和4.6%. 2.房地产开发企业资金保障情况良好 受商品房热销和直接融资等因素影响,房地产开发企业到位资金良好.前三季度,房地产开发本年资金到位3756.4亿元,增长36%,增幅比上年同期高23.8个百分点,快于房地产开发完成投资增幅.资金到位率为130.6%,明显好于上年同期的119.4%.其中,定金及预收款、个人按揭贷款分别增长59.6%和53.2%,比上年同期高51.8个和25.3个百分点. 3.房地产销售市场趋于平稳 2013年以来,安徽商品房销售市场呈现恢复性快速增长.一季度,受"新国五条"出台后引起的恐慌性购房影响,商品房销售大幅上涨;6月份以后,随着政策的实施、市场预期的变化以及上年同期基数不断抬高等影响,销售面积增速连续6个月呈高位回落之势,市场趋于平稳.1—10月份,全省商品房销售面积达4638.6万平方米,增长34.3%,增幅比前三季度、上半年分别回落1.9个和9.7个百分点,比同期全国平均增幅快12.5个百分点. 图2 2013年以来安徽与全国商品房销售面积累计增速情况 从销售类型来看,住宅类商品房销售面积达4159.8万平方米,增长36.1%,增幅快于同期商品房销售增速1.8个百分点,占商品房销售的比重为89.7%;办公类商品房销售面积72.9万平方米,增长57.3%;商业营业类商品房销售面积345.7万平方米,增长14.4%,增幅较2012年同期加快27.2个百分点. 4.房地产销售价格涨幅趋于平稳 2013年以来,随着商品房的热销,房地产销售价格涨幅与销售走势一致,呈现前高后稳的态势,年初涨幅较高,后逐渐趋稳.1—10月份,全省商品房销售均价为5135.9元/平方米,增长3.4%,较2012年同期略高0.4个百分点.其中,住宅类商品房销售均价涨幅呈现逐月回落态势,1—10月份均价为4839.5元/平方米,增长5%,增幅比前三季度、上半年和一季度分别回落0.5个、2.1个和5.6个百分点. 图3 2013年以来全省商品房和住宅销售均价涨幅 从70个大中城市住宅销售价格变动情况来看,合肥涨幅较大.10月份,合肥、蚌埠、安庆三市新建住宅价格同比分别增长8.3%、4.9%和5.2%.其中,三市新建商品住宅价格同比分别增长9.1%、5%和5.5%;二手住宅价格同比分别增长5.3%、1.8%和2.3%. 5.商品房市场供给呈现加快态势 1—10月份,全省商品房施工面积27870.9万平方米,增长20.5%,增幅较2012年同期、前三季度分别加快4.1个和0.2个百分点. 受商品房销售市场的回暖、上年同期新开工面积同比下降的基数因素影响,2013年4月份以来,反映中期供给的商品房新开工面积总体呈现加快态势.1—10月份,全省商品房新开工面积7753.2万平方米,增长20.9%. 随着商品房市场的热销、开发商施工进度加快,反映现实供给的商品房竣工量呈现加快增长的势头.1—10月份,全省商品房竣工面积3146.7万平方米,增长34.8%,增速分别快于上年同期、上半年和前三季度16.7个、8.5个和7.9个百分点. 6.保障性住房建设目标任务超前完成 保障性安居工程建设资金状况良好,9月末,保障性安居工程贷款余额285.2亿元,增长46.5%.前三季度,全省新开工各类保障性住房和棚户区改造住房40.35万套,开工率102.1%;基本建成27.3万套,占目标任务的108.3%.全省竣工保障房6.7万套,分配6.2万套. 二、需要注意的问题 1.谨防后续供应不足 一方面,从土地市场交易情况来看,反映未来供给的土地购置面积同比下降.1—10月份,全省购置土地面积1959.2万平方米,同比下降8.7%,降幅在2012年同期回落的基础上继续回落,土地购置面积规模低于2010年同期水平.房地产先行指标持续走弱,后续供给堪忧.另一方面,与远期供给类指标不乐观相对应,反映市场需求的商品房销售面积增幅总体呈现平稳较快增长态势.从库存消化来看,反映未来1~2年的库存情况的施工竣工比值逐月下降,1—10月份,施工竣工比值为8.9,为年内最低.市场供需呈现出反向变动趋势,供需结构不匹配.从供求比看,全省供求比由2013年2月份的94.4%降至10月份的67.8%,呈现下降态势,供求之间差距呈现扩大之势,需求大于供给,供需缺口仍然没有减小,甚至有加大的态势,因此房价有向上走的压力. 2.区域房地产发展不平衡问题凸显 自2012年四季度房地产市场回暖以来,全省各地区的商品房市场走势情况差异明显,尤其体现在房地产开发投资、商品房销售及价格涨幅等方面,呈现出一些地区房价上涨较快与部分地区库存积压并存的复杂局面.全省16个市,常住人口总数位居全省第一的合肥,是安徽惟一人口净流入市,城市发展更具吸引力.2013年以来,合肥市商品房市场需求明显释放,住房供应相对显得不足,面临房价过快上涨的压力较大.同时,皖北的阜阳、宿州、淮北等城市也面临房价涨幅较快的情况.而省内部分地区城镇化率已达到一定水平,本地户籍人口购房难以大幅增长,吸纳外来人口能力较弱,外来人口购房有限,市场供大于求,库存积压,房地产市场面临较为严重的下行压力.比如铜陵市,城市人口73.4万人,城镇化率达76.3%,居全省首位,但城市规模较小,对周边辐射和吸引力较弱,商品房交易量增加乏力,1—10月份,铜陵房地产开发投资增长4.8%,仅保持个位数增长,增幅在全省各市靠后. 三、2014年安徽房地产市场展望 十八届三中全会发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调要使市场在资源配置中起决定性作用.中央政府将逐步转变对于房地产市场调控的思路,淡化行政手段,更加注重市场的决定性作用,建立楼市调控长效机制,政府抓保障,市场做商品房,构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系. 展望2014年,从宏观发展环境来看,世界经济将继续温和复苏,发达经济体增长动能大于新兴经济体.国内经济谨慎乐观,将延续中高速增长态势,市场化改革将深入推进.安徽经济发展将继续保持较快增长势头,国内外环境为房地产市场的平稳向上发展提供了有力支撑. 房地产开发投资继续保持稳步增长.首先,由于房地产开发企业的生产经营行为和居民的住房购买行为都具有明显的顺周期性.一般说,在经济基本面改善或居民预期房价会上升时,房地产销售活跃,开发企业资金周转加快,追加投资的意愿也会上升.其次,安徽仍处于城镇化加速推进阶段.新型城镇化的加快发展,将带动城镇新增住房需求.第三,政府层面将进一步加快保障性安居工程建设,优化房地产供应结构,提高住房有效供给. 商品房销售价格将保持平稳增长.从需求看,在当前持续限购、限贷的政策下,商品房销售市场逐步趋于理性,市场需求以刚性需求——自主型需求和改善型需求为主,市场交易逐步回归正常.由于市场销售仍呈现供不应求态势,一旦取消"限购令",房价继续快速上涨难以避免.同时考虑到房产税等长效机制的建立尚需全国住房信息联网等条件的完善,因而,未来一段时间内,限购政策或将延续.从供给看,政府在房地产方面的调控已经在抑制需求的基础上,增加了增进供应的重要内容,住房市场供应结构将更趋优化.十八届三中全会对于土地制度改革"同地、同权、同价"促流转,实现合理集约供应土地的同时,有利于稳定地价预期、平抑房价.在商品房供需基本能保持平衡的情况下,预计2014年,全省商品房销售价格将保持平稳增长的势头. (执笔:王莉莉) 送:省委、省人大、省政府、省政协;省直有关部门及各市负责同志. 责任编辑:阮华彪 梁瑞 地址:合肥市红星路92号 电话:0551~62602279 邮编:230001
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2013—2014年安徽省房地产业发展形势分析与展望 内容提要:2013年一季度,受"新国五条"出台后引发的恐慌性购房影响,出现商品房销售大幅增加、房价涨幅较快现象,房地产市场出现起伏震荡.随着各地调控政策的落实,市场逐步趋于理性,目前全省房地产市场供销较为旺盛,房地产开发完成投资持续回升,价格涨幅平稳,房地产市场总体保持平稳较快发展.展望2014年,随着房地产调控长效机制的逐步建立,更加注重市场的决定性作用,安徽房地产市场仍将保持平稳向上发展的良好势头. 2013—2014年安徽省房地产业发展形势分析与展望 安徽省经济信息中心预测处 2013年一季度,受"新国五条"出台后引发的恐慌性购房影响,出现商品房销售大幅增加、房价涨幅较快现象,房地产市场出现起伏震荡.随着各地调控政策的落实,市场逐步趋于理性,目前全省房地产市场供销较为旺盛,房地产开发完成投资持续回升,价格涨幅平稳,房地产市场总体保持平稳较快发展.展望2014年,随着房地产调控长效机制的逐步建立,更加注重市场的决定性作用,安徽房地产市场仍将保持平稳向上发展的良好势头. 一、2013年安徽房地产市场运行情况 1.房地产开发完成投资持续回升 1—10月份,全省房地产开发完成投资3215.7亿元,增长25%,投资完成额居全国第6位、中部六省首位.从走势来看,增幅呈现持续回升态势,较上年同期、2013年上半年和前三季度分别加快10.4个、2.6个和0.8个百分点.与全国同期比较,安徽房地产投资增速较全国(19.2%)高5.8个百分点.其中,全省住宅投资2080亿元,增长24.4%,增幅较2012年同期加快22.3个百分点,但较上半年(24.1%)略有回落. 图1 2013年以来安徽与全国房地产开发投资累计增速对比 从各市房地产开发投资来看,皖北地区增速快于皖江地区.前三季度,皖北地区完成房地产开发投资693.4亿元,增长47.3%,增幅高于全省平均22.3个百分点,占全省房地产投资比重的24.1%,占比较上年同期提高3.4个百分点;皖江地区完成房地产开发投资1965.2亿元,增长20.2%,增幅低于全省平均4.8个百分点,占全省房地产投资比重68.3%,占比较上年同期回落2.9个百分点.其中,亳州、蚌埠和阜阳三市房地产开发完成投资增幅均超50%,分别增长69.3%、64.6%和56.4%,而增速较慢的宿州、铜陵、黄山仅保持个位数增长,分别增长8.3%、4.8%和4.6%. 2.房地产开发企业资金保障情况良好 受商品房热销和直接融资等因素影响,房地产开发企业到位资金良好.前三季度,房地产开发本年资金到位3756.4亿元,增长36%,增幅比上年同期高23.8个百分点,快于房地产开发完成投资增幅.资金到位率为130.6%,明显好于上年同期的119.4%.其中,定金及预收款、个人按揭贷款分别增长59.6%和53.2%,比上年同期高51.8个和25.3个百分点. 3.房地产销售市场趋于平稳 2013年以来,安徽商品房销售市场呈现恢复性快速增长.一季度,受"新国五条"出台后引起的恐慌性购房影响,商品房销售大幅上涨;6月份以后,随着政策的实施、市场预期的变化以及上年同期基数不断抬高等影响,销售面积增速连续6个月呈高位回落之势,市场趋于平稳.1—10月份,全省商品房销售面积达4638.6万平方米,增长34.3%,增幅比前三季度、上半年分别回落1.9个和9.7个百分点,比同期全国平均增幅快12.5个百分点. 图2 2013年以来安徽与全国商品房销售面积累计增速情况 从销售类型来看,住宅类商品房销售面积达4159.8万平方米,增长36.1%,增幅快于同期商品房销售增速1.8个百分点,占商品房销售的比重为89.7%;办公类商品房销售面积72.9万平方米,增长57.3%;商业营业类商品房销售面积345.7万平方米,增长14.4%,增幅较2012年同期加快27.2个百分点. 4.房地产销售价格涨幅趋于平稳 2013年以来,随着商品房的热销,房地产销售价格涨幅与销售走势一致,呈现前高后稳的态势,年初涨幅较高,后逐渐趋稳.1—10月份,全省商品房销售均价为5135.9元/平方米,增长3.4%,较2012年同期略高0.4个百分点.其中,住宅类商品房销售均价涨幅呈现逐月回落态势,1—10月份均价为4839.5元/平方米,增长5%,增幅比前三季度、上半年和一季度分别回落0.5个、2.1个和5.6个百分点. 图3 2013年以来全省商品房和住宅销售均价涨幅 从70个大中城市住宅销售价格变动情况来看,合肥涨幅较大.10月份,合肥、蚌埠、安庆三市新建住宅价格同比分别增长8.3%、4.9%和5.2%.其中,三市新建商品住宅价格同比分别增长9.1%、5%和5.5%;二手住宅价格同比分别增长5.3%、1.8%和2.3%. 5.商品房市场供给呈现加快态势 1—10月份,全省商品房施工面积27870.9万平方米,增长20.5%,增幅较2012年同期、前三季度分别加快4.1个和0.2个百分点. 受商品房销售市场的回暖、上年同期新开工面积同比下降的基数因素影响,2013年4月份以来,反映中期供给的商品房新开工面积总体呈现加快态势.1—10月份,全省商品房新开工面积7753.2万平方米,增长20.9%. 随着商品房市场的热销、开发商施工进度加快,反映现实供给的商品房竣工量呈现加快增长的势头.1—10月份,全省商品房竣工面积3146.7万平方米,增长34.8%,增速分别快于上年同期、上半年和前三季度16.7个、8.5个和7.9个百分点. 6.保障性住房建设目标任务超前完成 保障性安居工程建设资金状况良好,9月末,保障性安居工程贷款余额285.2亿元,增长46.5%.前三季度,全省新开工各类保障性住房和棚户区改造住房40.35万套,开工率102.1%;基本建成27.3万套,占目标任务的108.3%.全省竣工保障房6.7万套,分配6.2万套. 二、需要注意的问题 1.谨防后续供应不足 一方面,从土地市场交易情况来看,反映未来供给的土地购置面积同比下降.1—10月份,全省购置土地面积1959.2万平方米,同比下降8.7%,降幅在2012年同期回落的基础上继续回落,土地购置面积规模低于2010年同期水平.房地产先行指标持续走弱,后续供给堪忧.另一方面,与远期供给类指标不乐观相对应,反映市场需求的商品房销售面积增幅总体呈现平稳较快增长态势.从库存消化来看,反映未来1~2年的库存情况的施工竣工比值逐月下降,1—10月份,施工竣工比值为8.9,为年内最低.市场供需呈现出反向变动趋势,供需结构不匹配.从供求比看,全省供求比由2013年2月份的94.4%降至10月份的67.8%,呈现下降态势,供求之间差距呈现扩大之势,需求大于供给,供需缺口仍然没有减小,甚至有加大的态势,因此房价有向上走的压力. 2.区域房地产发展不平衡问题凸显 自2012年四季度房地产市场回暖以来,全省各地区的商品房市场走势情况差异明显,尤其体现在房地产开发投资、商品房销售及价格涨幅等方面,呈现出一些地区房价上涨较快与部分地区库存积压并存的复杂局面.全省16个市,常住人口总数位居全省第一的合肥,是安徽惟一人口净流入市,城市发展更具吸引力.2013年以来,合肥市商品房市场需求明显释放,住房供应相对显得不足,面临房价过快上涨的压力较大.同时,皖北的阜阳、宿州、淮北等城市也面临房价涨幅较快的情况.而省内部分地区城镇化率已达到一定水平,本地户籍人口购房难以大幅增长,吸纳外来人口能力较弱,外来人口购房有限,市场供大于求,库存积压,房地产市场面临较为严重的下行压力.比如铜陵市,城市人口73.4万人,城镇化率达76.3%,居全省首位,但城市规模较小,对周边辐射和吸引力较弱,商品房交易量增加乏力,1—10月份,铜陵房地产开发投资增长4.8%,仅保持个位数增长,增幅在全省各市靠后. 三、2014年安徽房地产市场展望 十八届三中全会发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调要使市场在资源配置中起决定性作用.中央政府将逐步转变对于房地产市场调控的思路,淡化行政手段,更加注重市场的决定性作用,建立楼市调控长效机制,政府抓保障,市场做商品房,构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系. 展望2014年,从宏观发展环境来看,世界经济将继续温和复苏,发达经济体增长动能大于新兴经济体.国内经济谨慎乐观,将延续中高速增长态势,市场化改革将深入推进.安徽经济发展将继续保持较快增长势头,国内外环境为房地产市场的平稳向上发展提供了有力支撑. 房地产开发投资继续保持稳步增长.首先,由于房地产开发企业的生产经营行为和居民的住房购买行为都具有明显的顺周期性.一般说,在经济基本面改善或居民预期房价会上升时,房地产销售活跃,开发企业资金周转加快,追加投资的意愿也会上升.其次,安徽仍处于城镇化加速推进阶段.新型城镇化的加快发展,将带动城镇新增住房需求.第三,政府层面将进一步加快保障性安居工程建设,优化房地产供应结构,提高住房有效供给. 商品房销售价格将保持平稳增长.从需求看,在当前持续限购、限贷的政策下,商品房销售市场逐步趋于理性,市场需求以刚性需求——自主型需求和改善型需求为主,市场交易逐步回归正常.由于市场销售仍呈现供不应求态势,一旦取消"限购令",房价继续快速上涨难以避免.同时考虑到房产税等长效机制的建立尚需全国住房信息联网等条件的完善,因而,未来一段时间内,限购政策或将延续.从供给看,政府在房地产方面的调控已经在抑制需求的基础上,增加了增进供应的重要内容,住房市场供应结构将更趋优化.十八届三中全会对于土地制度改革"同地、同权、同价"促流转,实现合理集约供应土地的同时,有利于稳定地价预期、平抑房价.在商品房供需基本能保持平衡的情况下,预计2014年,全省商品房销售价格将保持平稳增长的势头. (执笔:王莉莉) 送:省委、省人大、省政府、省政协;省直有关部门及各市负责同志. 责任编辑:阮华彪 梁瑞 地址:合肥市红星路92号 电话:0551~62602279 邮编:230001